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16.1 物业服务合同的界定和法律性质在线视频

下一节:16.2 物业服务人与业主的权利和义务

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16.1 物业服务合同的界定和法律性质课程教案、知识点、字幕

学习典型合同

创造美好生活

大家好

我是华北电力大学

人文与社会科学学院田海鑫老师

本讲介绍物业服务合同的

界定和法律性质

随着城市房地产业的发展

物业服务行业也逐渐发展壮大

业主们更多的是将小区的公共事务交

给专门的机构

也就是物业服务企业处理

物业服务企业提升了

住宅小区的管理水平

但是也和业主产生了大量的纠纷

根据《民法典》第九百三十七条的规定

物业服务合同是物业服务人

在物业服务区域内

为业主提供建筑物

及其附属设施的维修养护

环境卫生和相关秩序的

管理维护等物业服务

业主支付物业费的合同

物业服务人包括

物业服务企业和其他管理人

物业服务合同有以下法律特征

第一

物业服务合同是平等主体之间的民事合同

物业服务合同当事人一方是业主

另外一方是物业服务人

我们以往通常将物业服务称为物业管理

这里的管理并不是行政管理

但物业管理也没有充分体现

合同主体平等的理念

因此从管理到服务的转变

是强调当事人的平等关系和服务的本质

当然

物业服务人应当执行政府的

有关管理措施

配合实施相关工作

例如疫情期间小区进行管控

配合街道

社区的防控措施

再例如配合政府实施垃圾分类工作等等

因此如果说物业管理具有一定的管理色彩

那管理的对象是物业

而非业主

第二

合同的主体具有特殊性

物业服务人一般是专门从事

物业服务经营活动的物业服务企业

应当具备提供相应服务的专业知识和技能

以满足业主正常的生活需要

物业服务合同的另一方当事人

一般认为是全体业主

全体业主享有物业服务合同的权利

承担合同义务

第三

物业服务合同的客体

是物业服务人提供的物业服务行为

物业服务具有综合性和专业性

物业服务区域内的人和物

都是管理的内容

涉及卫生 环保

安全 消防 交通等各方面

对于各项目而言

也具有一定的专业性

例如维修电路故障

需要专业的电工才能实施

对于服务的质量

其实并没有统一的衡量标准

因此当事人应当特别约定

例如每天安排保洁人员清扫楼道一次

使楼道整洁卫生

之后就可以按照约定来判断

是否提供了相应质量的物业服务

第四

订立程序的特殊性

因为服务合同的一方当事人为全体业主

具有集合性的特点

因此如果和每一位业主

签订合同效率比较低下

往往通过业主委员会

代表全体业主与物业服务人签订合同

第五

物业服务合同属于双务 有偿 要式

继续性合同

物业服务人的主要义务

是按照合同的约定提供物业服务

全体业主的主要义务是支付报酬

物业服务合同应当采用书面形式

物业服务合同的内容一般包括

服务事项 服务质量

服务费用的标准和收取办法

维修资金的使用

服务用房的管理和使用

服务期限

服务交接等条款

并且

物业服务人公开作出的

有利于业主的服务承诺

为物业服务合同的组成部分

实践中物业服务人

经常在宣传广告中承诺提供某种服务

从而吸引业主选聘其为物业服务人

物业服务人应当信守承诺

否则将构成违约承担相应的责任

物业服务并不是一次性完成的

需要持续提供物业服务

具有持续性和重复性的特点

例如定期电梯检修

治安巡逻

卫生清洁等

实践中

业主与物业服务人

订立合同通常有三种方式

一是建设单位依法与物业服务人

订立前期物业服务合同

二是业主委员为作为订立人

与业主大会依法选聘的

物业服务人订立合同

三是业主直接选聘物业服务人

并与之订立合同

例如独栋别墅的业主

直接聘请物业服务人

前两种方式属于广义的物业服务合同

《民法典》第九百三十九条规定

建设单位依法与物业服务人

订立的前期物业服务合同

以及业主委员会与业主大会

依法选聘的物业服务人

订立的物业服务合同

对业主具有法律约束力

在前期物业服务合同中

业主还未全部入住小区

只能由建设单位订立合同

虽然业主没有参加合同的订立

但是也要受到合同的约束

因为业主在购房签订房屋买卖合同时

包含了前期物业服务合同的内容

因此前期物业服务合同的权利义务

由房屋买受人承受

在业主委员会与业主大会

依法选聘的物业服务人

订立的物业服务合同中

虽然每个业主没有参与签订合同

但是不妨碍每个业主

都是合同的当事人

因为这是业主自治权行使的结果

全体业主都应当遵守

因此

业主不得以不是合同当事人提出抗辩

拒绝缴纳物业费

当业主违约时

物业服务人有权直接向

违约的业主提出请求权

还有一点要注意的是

建设单位依法与物业服务人订立的

前期物业服务合同约定的

服务期限届满后

物业服务人应当退出

这意味着前期物业服务合同

具有过渡性质

一般约定的服务期较短

如果在届满前

业主委员会或者业主与新物业服务人

订立的物业服务合同生效

前期物业服务合同也会终止

好的

以上是物业服务合同的界定和法律性质

本讲就到这里

下次课再见

民法典时代的典型合同与生活课程列表:

导语

-导语

第一章 买卖合同

-1.1 买卖合同的界定和法律性质

--1.1 买卖合同的界定和法律性质

--1.1 买卖合同的界定和法律性质

-1.2 出卖人的权利和义务

--1.2.1 交付标的物并转移标的物所有权

--1.2.1 交付标的物并转移标的物所有权

--1.2.2 标的物所有权保留条款

--1.2.2 标的物所有权保留条款

--1.2.3 交付标的物的时间、地点、方式

--1.2.3 交付标的物的时间、地点、方式

--1.2.4 权利瑕疵担保责任

--1.2.4 权利瑕疵担保责任

--1.2.5 物的瑕疵担保责任

--1.2.5 物的瑕疵担保责任

-1.3 买受人的权利和义务

--1.3.1 买受人的付款义务

--1.3.1 买受人的付款义务

--1.3.2 检验和异议通知义务

--1.3.2 检验和异议通知义务

-1.4 标的物的风险承担

--1.4 标的物的风险承担

--1.4 标的物的风险承担

-1.5 买卖合同的解除

--1.5 买卖合同的解除

--1.5 买卖合同的解除

-1.6 特种买卖

--1.6 特种买卖

--1.6 特种买卖

-讨论1

-讨论2

第二章 供用电、水、气、热力合同

-2.1 供用电、水、气、热力合同的界定与法律性质

--2.1 供用电、水、气、热力合同的界定与法律性质

--2.1 供用电、水、气、热力合同的界定与法律性质

-2.2 供用电合同当事人的权利和义务

--2.2 供用电合同当事人的权利和义务

--2.2 供用电合同当事人的权利和义务

-讨论

第三章 赠与合同

-3.1 赠与合同的界定和法律性质

--3.1 赠与合同的界定和法律性质

--3.1 赠与合同的界定和法律性质

-3.2 赠与合同的撤销、解除、无效

--3.2 赠与合同的撤销、解除、无效

--3.2 赠与合同的撤销、解除、无效

-讨论

第四章 借款合同

-4.1 借款合同的界定和法律性质

--4.1 借款合同的界定和法律性质

--4.1 借款合同的界定和法律性质

-4.2 贷款人的义务与权利

--4.2 贷款人的义务与权利

--4.2 贷款人的义务与权利

-4.3 借款人的义务

--4.3 借款人的义务

--4.3 借款人的义务

-讨论

第五章 保证合同

-5.1 保证合同的界定和法律性质

--5.1 保证合同的界定和法律性质

--5.1 保证合同的界定和法律性质

-5.2 保证范围和保证期间

--5.2 保证范围和保证期间

--5.2 保证范围和保证期间

-5.3 主合同内容变更、主体变动对保证责任的影响、保证人的权利

--5.3 主合同内容变更、主体变动对保证责任的影响、保证人的权利

--5.3 主合同内容变更、主体变动对保证责任的影响、保证人的权利

-讨论

第六章 租赁合同

-6.1 租赁合同的界定和法律性质

--6.1 租赁合同的界定和法律性质

--6.1 租赁合同的界定和法律性质

-6.2 租赁合同当事人的权利和义务

--6.2 租赁合同当事人的权利和义务

--6.2 租赁合同当事人的权利和义务

-6.3 租赁合同的特殊问题

--6.3 租赁合同的特殊问题

--6.3 租赁合同的特殊问题

-讨论

第七章 融资租赁合同

-7.1 融资租赁合同的界定和法律性质

--7.1 融资租赁合同的界定和法律性质

--7.1 融资租赁合同的界定和法律性质

-7.2 融资租赁合同当事人的权利和义务

--7.2 融资租赁合同当事人的权利和义务

--7.2 融资租赁合同当事人的权利和义务

-7.3 融资租赁合同的解除以及租赁物的归属

--7.3 融资租赁合同的解除以及租赁物的归属

--7.3 融资租赁合同的解除以及租赁物的归属

-讨论

第八章 保理合同

-8.1 保理合同的界定和法律性质

--8.1 保理合同的界定和法律性质

--8.1 保理合同的界定和法律性质

-8.2 对保理人的保护机制

--8.2 对保理人的保护机制

--8.2 对保理人的保护机制

-讨论

第九章 承揽合同

-9.1 承揽合同的界定和法律性质

--9.1 承揽合同的界定和法律性质

--9.1 承揽合同的界定和法律性质

-9.2 承揽人的义务和权利

--9.2 承揽人的义务和权利

--9.2 承揽人的义务和权利

-9.3 定作人的义务和权利

--9.3 定作人的义务和权利

--9.3 定作人的义务和权利

-讨论

第十章 建设工程合同

-10.1 建设工程合同的界定和法律性质

--10.1 建设工程合同的界定和法律性质

--10.1 建设工程合同的界定和法律性质

-10.2 承包人的义务和权利

--10.2 承包人的义务和权利

--10.2 承包人的义务和权利

-10.3 发包人的义务和权利

--10.3 发包人的义务和权利

--10.3 发包人的义务和权利

-讨论

第十一章 运输合同

-11.1 运输合同的界定和法律性质

--11.1 运输合同的界定和法律性质

--11.1 运输合同的界定和法律性质

-11.2 客运合同

--11.2 客运合同

--11.2 客运合同

-11.3 货运合同

--11.3 货运合同

--11.3 货运合同

-11.4 多式联运合同

--11.4 多式联运合同

--11.4 多式联运合同

-讨论

第十二章 技术合同

-12.1 技术合同的界定和法律性质

--12.1 技术合同的界定和法律性质

--12.1 技术合同的界定和法律性质

-12.2 技术开发合同

--12.2 技术开发合同

--12.2 技术开发合同

-12.3 技术转让合同和技术许可合同

--12.3 技术转让合同和技术许可合同

--12.3 技术转让合同和技术许可合同

-12.4 技术咨询合同和技术服务合同

--12.4 技术咨询合同和技术服务合同

--12.4 技术咨询合同和技术服务合同

-讨论

第十三章 保管合同

-13.1 保管合同的界定和法律性质

--13.1 保管合同的界定和法律性质

--13.1 保管合同的界定和法律性质

-13.2 保管人的权利和义务

--13.2 保管人的义务和权利

--13.2 保管人的权利和义务

-13.3 寄存人的义务和权利

--13.3 寄存人的义务和权利

--13.3 寄存人的义务和权利

-讨论

第十四章 仓储合同

-14.1 仓储合同的界定和法律性质

--14.1 仓储合同的界定和法律性质

--14.1 仓储合同的界定和法律性质

-14.2 仓储合同当事人的权利和义务

--14.2 仓储合同当事人的权利和义务

--14.2 仓储合同当事人的权利和义务

-讨论

第十五章 委托合同

-15.1 委托合同的界定和法律性质

--15.1 委托合同的界定和法律性质

--15.1 委托合同的界定和法律性质

-15.2 委托合同当事人的权利和义务

--15.2 委托合同当事人的权利和义务

--15.2 委托合同当事人的权利和义务

-15.3 委托合同的终止

--15.3 委托合同的终止

--15.3 委托合同的终止

-讨论

第十六章 物业服务合同

-16.1 物业服务合同的界定和法律性质

--16.1 物业服务合同的界定和法律性质

--16.1 物业服务合同的界定和法律性质

-16.2 物业服务人与业主的权利和义务

--16.2 物业服务人与业主的权利和义务

--16.2 物业服务人与业主的权利和义务

-16.3 业主对物业服务人的解聘、续聘和物业服务合同的终止

--16.3 业主对物业服务人的解聘、续聘和物业服务合同的终止

--16.3 业主对物业服务人的解聘、续聘和物业服务合同的终止

-讨论

第十七章 行纪合同

-17.1 行纪合同的界定和法律性质

--17.1 行纪合同的界定和法律性质

--17.1 行纪合同的界定和法律性质

-17.2 行纪人的权利和义务

--17.2 行纪人的权利和义务

--17.2 行纪人的权利和义务

-讨论

第十八章 中介合同

-18.1 中介合同的界定和法律性质

--18.1 中介合同的界定和法律性质

--18.1 中介合同的界定和法律性质

-18.2 中介合同当事人的权利和义务

--18.2 中介合同当事人的权利和义务

--18.2 中介合同当事人的权利和义务

-讨论

第十九章 合伙合同

-19.1 合伙合同的界定和法律性质

--19.1 合伙合同的界定和法律性质

--19.1 合伙合同的界定和法律性质

-19.2 合伙人的权利和义务

--19.2 合伙人的权利和义务

--19.2 合伙人的权利和义务

-19.3 合伙合同的终止

--19.3 合伙合同的终止

--19.3 合伙合同的终止

-讨论

结语

-结语

16.1 物业服务合同的界定和法律性质笔记与讨论

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