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同学们 大家好

在一上节中我们学习了什么是房地产

房地产产品有什么特征

什么是房地产业及房地产业的带动效应

今天 我们将一起学习

房地产开发的定义 特征 分类及流程

什么是房地产开发呢

房地产开发是指

具有开发资质的房地产开发企业

根据相关法律法规或政策

根据城市发展和建设的总体规划

充分考虑经济效益 社会发展的要求

对获取的土地进行投资 建设 管理的行为

我们对这个定义来进行一下分析

房地产开发是一种行为

其主体是具有开发资质的房地产企业

并非个人或事业单位

房地产开发以土地为基础单元

房地产开发还有一定的限制条件

简而言之

依法 依规划 综合效益的充分考虑

房地产开发是城市建设与发展的一部分

房地产产品形成的过程

结合前面所学习到的

房地产产品的自然 经济 社会三重属性

房地产开发具有以下四个特征

第一个特征是全面系统性

房地产开发包括前期策划 获取土地

规划 建设 销售等规范的流程

每一项工作都紧密相联

其全面的系统性将影响

房地产开发行为的成败

房地产开发受到的制约条件多

影响的社会因素多

与周边社会环境 经济环境

自然生态环境相互作用

是一项复杂的系统工程

第二个特征是广泛联系性

房地产开发

是一种具有广泛社会联系性的经济行为

房地产开发过程中

需要与不同的单位或部门打交道

比如国土资源管理部门 城市建设管理部门

消防 环保 银行 交通等十几个部门

近百个协作单位

房地产开发与居民的生活密不可分

必须考虑诸多的社会因素

必须得到社会的广泛支持

必须与各行业及居民保持良好的公共关系

才能保证预期目标的实现

房地产开发的第三个特征是风险与效益并存

房地产产品的保值增值性

及我国城市化的背景

使得房地产产品需求量大 价格高

房地产开发的回报率相对比较高

但同时也必须看到

我国房地产平均开发周期为18个月

有的大规模项目可能需要数年时间

再加上所需投资额大 不可预见因素多

一旦出现资金链断裂或是其它不可控的变故

造成的损失难以预计

这就是房地产开发的风险与效益并存性

第四个特征是地域性

房地产产品的不可移动性

决定了房地产销售对象

以周边居民为主 建筑材料因地制宜

建筑产品具有城市个性与特色

这就是房地产开发的地域性

那么房地产开发又可以分为哪些类别

结合实践

可将之分为成片开发与单项开发两大类

单项开发是指零星分散建造的单项工程开发建设

包括土地开发及房屋开发两类

土地开发是指房地产开发企业以土地为对象

对土地实施道路规划 水电等基础配套活动

并通过有偿转让土地使用权获利的经营方式

房屋开发则指单独开发建设房地产产品

如住宅楼 写字楼 工业项目 商业项目等

单项开发规模较小 没有连带的配套设施开发

房地产成片开发占地面广 规模大 容量大

因此在开发过程中 不仅要实行土地房屋的开发

还应该包括道路交通 景观绿化 幼儿园

中小学校 商业网点 体育运动 休闲设施等一系列

与居民生活息息相关的基础设施的开发建设

它包括以下四大类

第一类是旧城改造

城市发展进程中 旧城区的居住环境日益衰落

难以满足居民日益增长的居住需求

也给城市管理带来一系列的问题

道路狭窄 管线杂乱 容量小

住宅设计理念落后 乱搭乱建的现象突出

如何解决这些问题

是城市管理者需要面临的挑战

从房地产开发的角度来看

旧城区具有极佳的区位优势

成熟的社区配套 丰富的人文资源

良好的生活氛围 人口密度大

地段商业价值高 房地产开发投资收益较大

但同时旧城区改造成本较大

土地利用强度高

受城市规划约束条件多

这也增大了开发的风险性

第二类是新城区的开发

城市空间的拓展 给新城区开发带来的机遇

相对旧城而言 新城远离市中心 空气清新

环境优美 拆迁成本低

土地利用强度低规划约束条件小

这是新城区开发的优势

但因为配套不足 人口密度低 生活气息不浓

这也给房地产开发企业的配套建设

提出了更高的要求

第三类 农业地产是以农业为依托

在经营农业项目时 引入房地产的经营思维

从产品规划 景区服务 营销推广等方面

进行产业化运作

包括以农家乐 农业观光园 古村落

新农村建设等为基础的地产开发

第四类

旅游地产则指依托周边丰富的旅游资源而建的

有别于传统房地产项目的融旅游 休闲 度假

居住为一体的置业项目 可称为旅游房地产

旅游地产具有较好的自然景观 建筑景观

同时拥有完善的配套功能

成为现在的投资建设热点

房地产开发包含的类别多

是一项复杂的系统工程

为了便于了解其工作内容

一般我们可将之分为六个阶段

第一个阶段是投资决策分析阶段

在这个阶段里

我们又可以把它拆分为两个步骤

第一个步骤是开发设想的形成

房地产开发往往开始于某一个设想

比如说发现了市场空白点或不足点

未来升值潜力巨大的地块

购买力强大的目标顾客群体

所青睐的房地产产品等

开发设想的形成需要大量的信息来源

并要求决策者有较强的信息敏感性

设想形成之后

接下来就进入到环境分析与机会选择的阶段

在这个阶段中 我们必须发现

机会存在于外部环境中

房地产开发也受到外部环境的影响

开发设想形成之后

房地产开发企业就会组织专业人员

进行环境分析以确定满足市场需求的产品类型

市场需要什么产品 是谁购买产品

如何确定产品类型与质量

什么时机进入市场最为合适

这些问题都需要在环境分析的过程寻求答案

投资决策分析阶段结束之后

我们就进入依法取得土地使用权的阶段

土地是房地产开发的基础单元

地块所在的区位 地段直接决定

未来开发产品的价值高低

在城市化进程加快

城市空间拓展越来越困难的今天

怎样获得一块合适的地块

是每一个房地产开发企业最为关心的内容

第三个阶段是可行性研究阶段

在这个阶段 房地产开发用地确定后

为了实现项目决策的科学化 民主化

减少或避免投资决策的失误

提高项目的综合效益 还需要进行可行性研究

分别从技术层面及经济层面

对项目进行充分的论证

可行性研究阶段结束之后

就要开始进入到前期准备阶段了

项目定位清晰 技术 经济论证可行之后

我们还需要进行一系列的前期准备

包括的工作内容有

资金的筹措 项目招投标

规划设计 项目报建等等

以保证项目的顺利实施

准备好了之后呢

我们的房地产开发就应该进入到实施环节了

在这个环节是建筑产品形成的过程

也是资金密集 技术含量较高的阶段

对管理者提出了较高的要求

最后一个阶段是销售阶段

这个阶段是连接生产与消费的桥梁

是房地产产品价值得以实现的关键阶段

在这个阶段中应该加强销售管理

采取合理促销方法

保证房地产投资获得预期收益

促进房地产的可持续发展

以上六个阶段

将在以后的课程中详细进行讲解

课程章节的安排

也是以房地产开发流程为主要依据的

房地产开发是房地产开发企业

对获取的土地进行投资 建设 管理的行为

具有全面系统性 广泛联系性

风险效益并存性及地域性四个特征

包括单项开发及成片开发两大类

其行为具有规范的流程 从投资决策分析阶段

经历获取土地 可行性研究 准备 实施

直到销售阶段

房地产开发专业性强 资金密集度高

有严格规范 以市场为导向

以经营为核心 方能达到预期的目标

这节课我们就讲到这里

谢谢大家