Video在线视频

同学们 大家好

在上一节中 我们学习了

房地产开发的定义 特征 分类及流程

对房地产开发这种

以土地为基础单元的投资 建设管理行为

有了一定的了解

今天我们就继续学习

以房地产开发为核心内容的房地产经营

经营是市场经济的一个重要范畴

是商品生产者以市场为导向

以商品生产和商品交换为手段

为实现企业目标

使企业的生产技术经济活动

与企业的外部环境

达到动态均衡的一系列有组织的活动

我们将经营的概念

引入到房地产市场中来

研究市场需求 了解市场发展趋势

确定产品类别 成功销售并获得预期利润

这就是房地产经营

对房地产经营的概念进行分析

结合经济学的基础 不难发现

研究市场需求 确定产品类别

这是经营的生产环节

成功销售 这是经营的流通环节

销售之后由消费者所使用

这就进入到了消费环节

生产环节的房地产产品

应侧重其设计阶段 与市场接轨

满足顾客需求

进入到流通环节之后产品便成为商品

此环节的房地产经营内容除销售之外

还存在租赁 抵押 典当 置换等方式

进入消费环节 则成为物品 由消费者所使用

从产品的全寿命周期来考虑

消费环节历时最长

物业管理对房屋的保值增值

有着极大的促进作用

房地产经营经历三个基本环节

从产品到商品到物品

房地产产品的特殊性也决定了

房地产经营具有一定的特殊性

第一 交易形式的多样化

房地产产品的价值高大性

决定了一次性购买有一定困难

一套住宅上百万

没有办法一次性付款怎么办

银行抵押贷款 分期付款

实在不行还可以租房子住

相对于我们日常熟悉的

“一手交钱一手交货”这种交易方式

房地产产品的交易形式是多样的

第二个特征是 交易对象的位置固定性

房地产产品是不可移动的

因此从市场的角度来看

流通的不是物品本身 而是权属关系

以我手中的这支笔为例 付款后

我就可以把它放在口袋里带走

但是房子呢

不可能放进口袋 更不可能带着走

所以 其实房地产市场流通的并非房子

而是房子的归属权

第三 经营对象的限制性

买笔需要身份证吗

需要对购买者进行审核吗

不需要

可是房地产产品的交易

对经营对象却有一定的限制条件

比如说

土地市场的主体只能是城市土地管理部门

在某些城市

个人不能参与土地的出让和购买的

政府保障性住房的购买者需要经过严格的审核

取得购买资格之后才能进行交易

房地产经营的第四个特征是

售后用途的约束性

普通的商品 一经售出 所有权转移

主人可以任意处理该物品

以大家手中的书为例

你可以阅读可以做笔记可以垫桌脚可以当枕头

如果你不高兴了非要撕书 烧书

别人也没有办法

但是房子可不一样 某种程度上来说

其实房子不仅仅是个人物品 它也是社会财富

不能任意处置

我们来看一段视频 在这个视频中

北京的一位住户私自将一楼地下挖空

增加地下室部分

这样的做法

因为影响到了住房的安全性而被叫停

除了视频中所显示的案例

我们还可以观察到我们身边的很多事情

比如说装修的时候不能拆除承重墙

高层建筑不允许加装晒衣架

不允许改变房屋的使用用途

你不能擅自将住宅改为超市

房地产产品从这个角度上来看

售后的约束性是非常强的

第五个特征是产权关系的复杂性

刚才我们已经学习了

房地产产品的交易实质是权属关系的变动

在我国 土地与房屋的权属关系是不一样的

所谓的双证 指的是土地使用权证

房屋所有权证

在房地产市场中

还存在抵押 典当 赠予

置换 租赁等经营方式

这又使得产权关系更为复杂

在购买中需要专业律师或机构辅助完成交易

第六个特征是供求关系调整缓慢性

市场是一双看不见的手

价格反映供求关系

2008年罕见的大雪使得城市蔬菜供给不足

价格飞快上涨 商人逐利 从外地进货

供应量迅速增加 蔬菜价格随之下降

房地产产品是不是也一样 住房价格上涨

房地产开发商可否迅速生产住宅

住房价格下跌 居民可否多买几套以备急用

答案显然是否定的

房屋建设开发周期平均为一年半

其中还必须考虑政府对土地出让的计划性

城市居民对住房的需求有很大一部分是刚性的

住房的价格也使得

住房的投资性购买有一定局限性

政府对于房地产市场的宏观调控

力度是相当大的 在房地产市场中

价格机制 竞争机制

对房地产产品的供求关系的调节作用

远不如对其他商品的作用明显

房地产经营可以分为哪些类别

从房地产经营的内容来看

可将之分为

地产经营 房产经营 服务经营

及房地产综合开发经营

地产经营是指

以城市土地使用权为对象

出让 转让 出租 抵押等产权经营

和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营

房产经营的内容为房产

比如说

对房屋的建造 买卖 租赁

交换 维修 装饰等行为

服务经营是指

在开发建设和经营过程及对房地产的使用过程中

提供的一系列经营性服务活动

比如说投资咨询 价值评估 物业管理等

房地产综合开发经营是根据城市总体规划

选择一定区域内的建设用地

对地下设施及地上建筑物

进行统一规划 配套建设的开发经营方式

房地产业在我国的发展时间尚短

相关的理论也在完善与发展之中

房地产开发 房地产经营这两个概念

也在不断融合之中

它们是既相互区别又有一定联系

从房地产经营的基本环节来分析

房地产经营以房地产开发为基础

产品生产环节即是房地产开发的过程

房地产开发以房地产经营为核心

先有市场行为 才有开发行为

只有将房地产经营的思想贯穿于开发流程之中

才能保证房地产开发的顺利实施

总体来说 房地产开发强调过程

房地产经营强调结果

两者均统一于房地产市场之中

只有以房地产经营思想为核心

注重房地产开发的程序性 充分考虑综合效益

方能促进我国房地产市场的可持续发展

前面我们所学习的三个知识点

就是我们第一章绪论部分的全部内容

接下来

我们将对房地产开发与房地产经营的主体

房地产企业进行研究

今天我们的课就到这里

谢谢大家