当前课程知识点：房地产开发与经营 > 第三章 房地产开发与经营环境分析 > 3.2 环境分析的原则与内容 > Video
同学们 大家好
在上一节
我们学习到
房地产开发与经营环境是一个复杂的综合系统
其影响因素与条件是非常多的
那么怎样对环境中的因素进行分析呢
环境分析是指
对影响房地产开发
与经营的外部因素与条件进行分析
找出关键 重点的影响因素
整理出有利与不利条件
发现规律
为下一步决策提供依据的过程
我们必须看到
信息如海 条件众多
这就意味着环境分析
对决策者的能力提出了较高的要求
在环境分析中
应该本着以下几个基本原则
第一
客观性
客观性是信息整理与数据分析的基本属性
要求依据应该是真实的
调查必须实地进行 在分析的时候应该客观中立
第二
全面性原则
从宏观 中观到微观
环境中的各个影响因素都需要考虑到
以孙宏斌创立的顺驰中国为例
一开始在全国拿地 扩张迅速
但是他忽视了政策环境变化后对开发周期的影响
从而导致失误
三 比较性原则
这条原则 与环境特点中哪一个特征是相关的
对
相对性 好与坏 成熟与幼稚 完善与不完善
都需要对比
最好在分析中注重数据的横向 纵向比较
四 预测性原则
房地产开发的周期较长
期间环境因素也在不断变化
分析时应该带有一定的预测性
这就要求我们注重信息的更新
强调信息的时效性
好
接下来我们一起来看一看
环境分析包括什么内容
一 宏观环境
宏观环境下面我们又可以了解到政策环境
政策环境中比较重要的包括有财政政策
比如说房地产税的实施
将会对房地产开发与经营造成很大的影响
大家可以在课后去了解一下
货币政策
比如说按揭贷款的比例
可能会影响到购房者的购房热情
三 产业政策
政府对房地产价格的调控
如“国六条” “国八条”
都对房地产价格的调整达到了很好的效果
四 土地政策
与土地相关的政策在下一章土地获取这一部分
我们将进行详细的了解
住房政策
1998年住房制度在全国全面推行
这就意味着单位福利分房时代的全面结束
这样的政策对房地产开发市场的火热
带来了极大的推动效果
二 经济环境
经济环境包括有宏观经济条件
及居民经济收入和购买力等等
三 人口环境
人口环境对房地产开发与经营的影响是非常大的
为什么呢
因为我们的房地产开发
归根到底是为了解决人类的居住问题而进行的
人口环境包括有人口总量
年龄结构 地理分布及家庭结构等等
我们来看以下两组数据
一是武汉市
在武汉市老龄化占比接近20%
而在深圳
老年人所占的比例仅仅只有6.66%
深圳的平均年龄不足30岁
这两个城市不同的人口结构
会对房地产的开发与经营造成不同的影响
大家可以在课后进行讨论
宏观环境还包括有自然环境及技术环境
中观环境指的是从行业角度来了解它
比如说我国房地产市场的法制体系
房地产市场的态势及房地产的行业规范等等
其三 微观环境
微观环境对房地产开发与经营的影响是直接的
它包括有区域的地理位置特点
区域的经济发展战略与发展规划
区域房地产市场发展特点等等
今天我们学习了环境分析的原则与内容
尤其是内容
因为包含的因素多
涉及的案例多
具体的还需要大家对照课本进行学习
下一节我们将结合案例
学习环境分析的方法
谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
--Video
--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
--Video
--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
--Video
--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述（上、下）
--Video
--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想（上、下）
--Video
--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理：目标
--Video
--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理：决策
--Video
--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
--Video
--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
--Video
--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
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--3.3课后作业
-3.4 风险分析
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--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
--Video
--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
--Video
--4.2课后作业
-4.3 土地转让
--Video
--4.3课后作业
-4.4 土地征用
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--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
--Video
--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
--Video
--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
--Video
--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
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--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
--Video
--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
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--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
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--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
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--5.6课后作业
-5.7 财务评价
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--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
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--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价：定性
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--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价：定量
--Video
--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
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--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
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--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
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--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
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--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
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--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
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--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
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--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
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--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
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--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
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-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
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