当前课程知识点：房地产开发与经营 > 第四章 房地产开发用地的获取 > 4.2 土地出让方式 > Video
同学们
大家好
在上一节我们学习到
土地出让金利的过程特征原则
及实现要求
今天我们一起来学习
土地出让的方式
在2004年8月31号之后
国家规定土地使用权
出让的一级市场
不再实行协议出让
这项决定一出
房地产开发商引起他们
非常大的恐慌
为什么呢
这就代表着他们不再能够
通过协议的方式
低价拿地了
行内称这一天为 831 大限
协议方式拿地是一种
什么样的状态呢
房地产开发商与用地单位
直接签订协议
可以以比较便宜的方式获得土地
开发商获取土地的成本较低
也就代表着房地产产品的
销售价格相应降低
用地单位也直接获利
但是如果我们从政府的角度来看
对城市建设有没有贡献呢
政府在这里是唯一没有获利的一方
因此
政府从2004年之后开始规定
土地的一级市场取消协议方式拿地
只能采取以下三种基本方式
第一种方式是招标
什么是招标
在规定的期限内
由用地单位以书面形式投标
市政府根据投标的地价
所提供的的规划方案
以及企业的信誉综合考虑
择优而取
招标它的优点非常明显
第一引进了市场竞争的机制
对于政府而言
选择面比较大
如果
这个项目是属于大型或
关键性的发展项目
政府一般会采取招标的方式来进行
因为在其中他可以看到规划方案
也可以综合考虑企业的信誉
等等多种因素
而不仅仅是看对方的
土地出让金的报价
当然
招标的方式拿地也有很明显的缺点
它主要的缺点是需要出让
和受让双方提前做好
充分的准备工作耗时较长
主观因素较多
并且可能存在
由于没有符合要求的投标者而流标
第二种方式是拍卖
相信同学们可能已经在电视上
或者电影中接触过拍卖现场
也可能会被拍卖现场的火爆所震撼
土地的拍卖指的是在
规定的地点和时间内
由符合使用条件的用地需求者叫价
尽头价高者得
拍卖这种方式比较适用于
盈利性比较高的行业用地
拍卖它的优点在于引进了市场机制
也排除了前面我们
所提到的招标方式
可能存在的一些主观因素
它是比较成熟的一种土地市场
在香港土地主要采取
拍卖的方式来进行
当然它也有很明显的缺点
一是因为时间相对来说比较仓促
我们在前面学习
决策的影响因素中
其中提到过仓促决策
可能会导致后悔
使得房地产企业
可能会因为当时决策的时间较短
而造成拍卖之后
事后后悔
当然也可能会出现叫价过高
无人出价从而流标的现象
就可以由房地产开发商
与政府进行协议了
这张图片就是一张拍卖的公告
其中有拍卖产品的
就是我们所说的拍卖的简介
瑕疵公告
拍卖范围等等
第三种方式是挂牌
挂牌是由市县土地管理部门
或者委托机构发布挂牌公告
按照公告规定的期限
将拟出让宗地的交易条件
在指定的土地交易场所挂牌公布
接受近百人的报价申请
并更新挂牌价格
最后根据截止时所出的出价结果
确定土地使用者的行为
这有点像一个被拉长的拍卖过程
挂牌的时间可能有一个月45天
甚至可能达到2个月左右的时间
它与拍卖相比
由于所需的时间比较长
显然相对来说
决策更为合理
挂牌综合体现了招标和
拍卖方式的优点
尤其适用于当前
我国土地市场的现状
具有招标拍卖不具备的优势
其一 与拍卖相比
挂牌时间长
并且允许你多次报价
有利于投资者的理性决策和竞争
第二 与招标相比操作简便
便于开展
挂牌这种方式
有利于土地有形市场的形成和运作
大家可以在课后进入
各地市的土地资源
和规划局网站寻找土地
挂牌出让公告
并了解挂牌出让的办理程序
在这一节我们重点了解的是
招标拍卖挂牌这三种方式的优缺点
及使用范围
具体的流程和规定
请大家对照课本自学
本节就到这里
谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
--Video
--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
--Video
--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
--Video
--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述（上、下）
--Video
--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想（上、下）
--Video
--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理：目标
--Video
--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理：决策
--Video
--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
--Video
--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
--Video
--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
--Video
--3.3课后作业
-3.4 风险分析
--Video
--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
--Video
--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
--Video
--4.2课后作业
-4.3 土地转让
--Video
--4.3课后作业
-4.4 土地征用
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--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
--Video
--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
--Video
--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
--Video
--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
--Video
--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
--Video
--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
--Video
--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
--Video
--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
--Video
--5.6课后作业
-5.7 财务评价
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--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
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--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价：定性
--Video
--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价：定量
--Video
--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
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--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
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--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
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--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
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--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
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--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
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--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
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--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
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--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
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--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
--Video
-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
--Video
