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同学们

大家好

前面我们学习的是

一级市场的土地获取

即土地出让

本节我们来看看如何通过

二级市场获取土地

也就是土地的转让

什么是土地的转让呢

这是指经出让方式

获取土地使用权的土地使用者

通过出售交换或赠与的方式

将土地使用权转移给他人的行为

土地使用权的转让是在

出让的基础上

土地使用权在土地使用者

之间的横向流动

对于开发企业而言

这种土地使用权之间的横向流动

就是土地交易的二级市场

土地转让必须要注意以下两点

第一 对于没有按照

土地使用权出让合同规定的期限

和条件进行投资开发

利用土地的土地使用权

不能转让

第二

在转让的同时

转让土地上的地上建筑物

及其附着物都应该

按照规定办理过户手续

土地使用权转让有哪些特征呢

第一个特征刚才我们已经提到了

土地使用权的转让

是以土地使用权出让为基础的

土地使用权出让

需要签订一个

土地使用权出让的合同

我们所有的时间期限是

以合同期限为准的

第二

土地使用权的转让

需要具备有一定的条件

这个条件的限定是为了防止炒地

也就是说

出让方式拿地之后

迅速的再转让给其他人

从中获取巨额的利润

但是政府在此并没有获得任何利益

因此

转让需要具备有一定的条件

比如说

对于住宅开发建设的

转让必须要完成

投资总额的25%以上之后

土地使用权才能够进行转让

第三个特征是

平等民事主体之间的一种

民事法律行为

也就是说这种转让是平等合理的

第四土地使用权的转让具有同步性

刚才我们已经提到了

地上建筑物

及附着物在土地使用权

转让的时候呢

应该同步进行

土地使用权转让具有一定的条件

那么具体我们一起来

看看有哪些条件

第一

土地使用权的转让

只能在原土地使用权出让

合同规定的权利义务

范围内进行

不得擅自改变土地的用途

和土地的使用条件

在合同中我们可以看到

土地的用途是有严格规定的

住宅用地 商业用地

不能够进行调整

另外土地使用条件包括绿化率

容积率等等

一系列的规划指标

都必须严格的执行

第二

土地使用权的转让

必须办理产权过户的手续

以及土地使用权的变更登记手续

这里还需要缴纳一定的费用

第三

转让方应当依法缴纳

土地使用权的流转税

第四

转让的目的在于

合理的开发利用经营土地

提高土地的利用效率

促进城市建设和经济发展

土地使用者不得非法转让土地

这就是土地使用权转让条件

那么我们可以采取哪些方式

进行土地使用权的转让呢

第一 可以采取出售的方式

什么叫出售

出售就是买和卖了

那么

出售是指土地使用者

将土地使用权依法转移给受让人

并由受让人向其支付地价款的行为

土地使用权的出售

是土地使用权转让最为常见的形式

也是土地使用权转让的主要方式

土地使用权的出售还具有以下特征

第一

出售是买卖双方当事人

等价有偿的行为

第二 合同的标的是

国有土地的使用权

第三土地使用权的转让

以登记为要件

第二种方式是交换

什么叫交换呢

交换是指双方当事人约定

相互转移土地使用权

其本质是一种权利交易

多数情况下

交换的双方都是为了

更好的满足自己的经济需要

在这里我们要明确一下

交换的法律特点有

它本质上是权利的一种交易

因为土地是固定的

所以交易的内容是什么呢

是土地的使用权

第二

标的具有双重性

第三

双方的权利和义务就有相同性

第五种方式是赠与

赠与是指土地使用权人

自愿将土地使用权无偿转移给

受赠人的行为

由于土地使用权赠与

是土地使用权转让的方式之一

因此

在赠与转移土地使用权的过程中

其地上建筑物和附着物

必须同时赠与转移

赠与行为与出售和交换相比

它有很重要的区别在于

它是无偿单方的行为

不需要货币补偿或是权利补偿

它是赠与人无条件对受赠人的转移

当然赠与人可以对赠送

土地的土地使用权

设置一定的附加条件

指明受赠人享有土地使用权的

目的和范围等等

除此之外还有一些其他的转让方式

比如说土地使用权作价入股

企业被收购

兼并或合并等经营性

土地使用权的转让方式

这些方式的实质都是

土地使用权的有偿转移

土地使用权转让

是土地的二级市场

转让是以出让为基础

需要有一定的条件

可以通过出售 交换

赠与等方式来进行

今天就到这里 谢谢大家