当前课程知识点：房地产开发与经营 > 第五章 房地产开发项目可行性研究 > 5.4 房地产市场调查的方法 > Video
同学们大家好
在上一节
我们学习了房地产市场调查的步骤
也了解到房地产市场调查报告的内容
那么我们应该采取哪些方法进行市场调查呢
首先第一种方法是观察法
这种方法不与被调查者正面接触
而是在旁边观察 因为没有压力
效果较为理想 观察法包括以下几类
第一类是直接观察法
也就是说到现场进行直接的查看
比如说到售楼部去观看顾客的反映
小区实地的环境以及住宅的入住率等等
进行这样的调查采取的一般方法
就是直接观察法
观察法中的第二项是亲自经历法
这种方法要求调查者亲自参与某项活动
来收集有关资料
比如说调查者假扮成顾客到售楼部了解
房地产产品的优缺点
销售人员的素质水平等等
观察法的第三类是痕迹观察法
这种方法不直接观察被调查对象的行为
而是观察调查对象所留下的实际痕迹
比如说通过销售代理商以往的视频资料
去了解它的服务水平
第四种方法是行为观察法
这种观察法不直接向调查者提出问题
而且通过录音机录像机照相机
及其他监听监视设备来进行
比如说在顾客不知情的情况下
通过隐蔽的摄像机进行观察
从而了解顾客的直接反应
观察法最大的优点就是直观性 可靠性
能够客观地收集第一手资料
是房地产市场调查通常所采取方法
当然如果观察不够深入具体的话
也只能说明事实的发生
而不能说明发生的原因和动机
第二类方法是实验法
实验法是指将调查结果
和范围缩小到一个比较小的规模
进行实验后 得出一定的结果
然后再推断出样本总体可能的结果
比如说为了研究不同的广告对销售的影响
可以在其他因素不变的情况下
研究广告投放量的变化
所引起的销售量的变化
从而进行对比的分析 房地产的广告
包括有公交电子广告 报纸广告
户外广告牌灯箱广告等等
不同的广告类型对销售的影响
可以通过试验法获知
第三类方法是询问法
调研人员事先拟好问题
以某种方式向被调查者 要求给予回答
由此获得信息资料
在询问法中我们还可以分成以下几小类
第一类是小组座谈法
这种方法采用小型座谈的形式
可以挑选一组具有代表性的消费者或客户
在主持人的组织下就某个专题进行讨论
从而获得对有关问题的深入了解
要注意到的是这种小组座谈法
强调的是群体的访问
更适合就某个话题展开讨论 甚至是争论
在冲突中求得最深入的结果
询问法的第二类是深度访谈法
对某个专题进行全面深入的了解
希望通过访问交谈发现一些重要的情况
这种深度访谈法是一种无结构的
直接的一对一的访问
提示被访问者对某个问题的潜在动机
态度和情感等等
全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉记者
房产市场量价齐降
正是今年年初出台房产调控国八条政策
起到了预期的效果
往往都是在市场上出现了成交量的下滑之后
然后过一段时间就会提价格的下行
请问发的第三类是面谈调查法
包括入户访谈街头拦访两大类
在记者采访中也印证了这一点
现在的房价呢虽说也有所下降
但是离我的心理预期还差一点
如果能再降一点那就更好了
再看一段吧
看一下这个价格到底它能降到什么样
然后国家出台什么政策
面谈调查法相对来说比较简短
适宜快速完成的问题式 除了以上三类
询问法还包括电话调查法 邮寄调查法
留置问卷法
三个方法都需要整理成问卷或表格
通过电话 邮寄及留置问卷的方法
获得最终的结果
其中留置问卷法
也可以通过网络的形式来完成
方法是为问题服务的
我们在房地产调查过程中
根据调查的内容与调查的目的
可以采取相应的方法
或观察或实验 或询问
最终获得最真实全面实效的信息和数据
为科学决策提供依据
好 本节就到这里 谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
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--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
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--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
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--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述（上、下）
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--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想（上、下）
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--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理：目标
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--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理：决策
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--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
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--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
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--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
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--3.3课后作业
-3.4 风险分析
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--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
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--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
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--4.2课后作业
-4.3 土地转让
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--4.3课后作业
-4.4 土地征用
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--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
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--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
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--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
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--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
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--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
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--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
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--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
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--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
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--5.6课后作业
-5.7 财务评价
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--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
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--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价：定性
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--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价：定量
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--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
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--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
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--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
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--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
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--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
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--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
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--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
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--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
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--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
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--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
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-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
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