当前课程知识点:房地产开发与经营 > 第五章 房地产开发项目可行性研究 > 5.5 房地产市场调查的内容 > Video
同学们大家好
房地产市场调查的原则 类型 方法 步骤
通过前面几节的学习
大家已经了解
今天我们一起来看看房地产市场调查
到底要调查什么内容呢
首先第一个内容是市场环境的调研
在这里市场环境的调研包含以下几类
第一类是宏观环境调研
宏观环境则可以分为经济政策及人口环境等
这部分内容
请大家结合第三章环境分析的内容进行体会
但是值得注意的是
在这里宏观环境的分析
一定要强调针对性
否则写报告会给人头重脚轻的感觉
第二是区域环境的调研
在这里区域环境的调研包含以下几项内容
结合项目所在城市的总体规划
分析项目的区域规划 功能定位
开发现状及未来的定位
第二是区域的交通条件研究
交通便利度是衡量地段价值最重要的指标
所以区域的交通条件调研这一项非常重要
第三是对影响区域发展的其他因素
和条件进行研究
比如说历史因素 文化因素发展水平等等
第四则是对区域内楼盘的总体价格水平
与供求关系进行分析
这是市场环境的调研
第三项是项目的微观环境调研
则包括项目的用地现状及开发条件
项目所在地的周边环境
项目的对外联系程度 交通组织等等
第二项是消费者的调研
消费者的调研包括以下几类
第一是消费者的购买力水平
因为购买力水平是影响住房消费
最重要的因素
所以消费者的购买力水平调查非常重要
其中主要衡量的指标是家庭的年收入
第二项是消费者的购买倾向
也就是消费者的消费偏好
比如说对房地产产品的品牌 所属的地段
户型设计 环境景观
物业管理等有什么特殊的要求
第三则是指消费者的共同特征
比如说消费者的受教育程度 年龄分布
家庭周期等等
第三大类则是竞争楼盘的调研
在这里他包含
第一 产品 最重要产品内容首先是区位
比如说地段的位置 交通条件 区域特征
发展规划及周边环境
第二是是产品的特征
比如说建筑的参数
面积 户型 装修的标准是精装修还是毛坯房
配套设施有哪些 整个小区的绿化率怎样
第三项涉及到产品的公司组成
比如说开发商是谁 设计单位是哪些
施工单位有谁 物业管理公司是谁
第四项是交房的时间
是现房还是期房
交房的早晚影响购买决策的形成
除产品外竞争楼盘调研
第二项比较重要的内容是价格
而在这里价格又包含以下内容
第一是单价 单价在有这里包括有起价
也就是最低价
均价也就是总的销售额除以他的销售面积
主力单价则是指主力户型的单价
价格包含的第二项是总价
因为总价与购买力直接相关
所以总价也是不可或缺的内容
第三项是付款的方式
包括有首付的比例
一次性付款有哪些折扣等等
竞争楼盘调研的第三项 广告
他包括有售楼部 售楼部位于哪里
装修设计有什么样的特点
形象展示效果如何这都是调查的重点
广告媒体则包括报刊 户外媒体等等
竞争楼盘的第四项指的是销售的情况
销售情况包括有销售率
销售顺序及客户群体的分析这三个大的内容
其中销售率反映的是楼盘被市场的接纳程度
销售顺序则指不同房屋的成交顺序
从中可以分析出价格 面积 型等
对销售的影响程度
客户群体的分析则指客户群体他的职业分布
年龄 家庭结构及收入水平等等
竞争楼盘调研的第五项内容是物业管理
比如说物业管理公司是谁
物业管理收费如何
物业管理的水平怎样的
房地产市场调研的第四个大的内容
指的是竞争对手的调研
它包含的内容有
一 专业化程度
他指的是企业专注某一产品
顾客或其他的程度
比如万科的住宅开发
已经拥有了自己的设计公司
绿色建材生产机构 物业管理公司等
专业化程度非常高
第二项是品牌的知名度
品牌的建立需要时间的积累
更需要企业经营思想的指导
第三 开发经营方式是出售
出租还是自行经营呢他的销售方式是怎样的
第四 楼盘的质量 质量是产品的生命
它包括有设计质量 户型 材料安全性等等
第五项包括有成本 价格策略
历年的开发情况
土地储备情况及未来的开发方向等等
这些都是竞争对手调研的重要内容
房地产市场调查的内容
包括有市场环境的调研 消费者调研
竞争物业调研 竞争企业的调研这四个部分
总之了解市场供需关系 了解见证状况
才能把握市场机会 准确定位
本节就到这里 谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
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--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
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--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
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--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述(上、下)
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--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想(上、下)
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--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理:目标
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--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理:决策
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--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
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--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
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--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
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--3.3课后作业
-3.4 风险分析
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--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
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--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
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--4.2课后作业
-4.3 土地转让
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--4.3课后作业
-4.4 土地征用
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--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
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--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
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--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
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--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
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--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
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--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
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--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
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--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
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--5.6课后作业
-5.7 财务评价
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--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
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--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价:定性
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--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价:定量
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--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
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--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
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--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
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--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
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--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
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--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
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--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
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--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
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--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
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--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
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-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
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