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同学们 大家好

在我国政府对房地产开发

有着严格的管理制度

所有的房地产开发项目

必须通过报建流程获得一系列许可证之后

方能进行建设开发

本节将对房地产开发项目报建管理进行学习

我们一起来看一看

房地产开发项目报建的流程图

流程图大致如图所示

涉及到的政府部门较多

完成所有的报建手续所需时间较长

本节重点讲解一下几项工作

一 土地证 这是进行房地产开发的前提

土地证由国土部门颁发

是土地权属证明

载明了土地的用途及使用期限

请注意在这里只是载明

现行的土地出让实现一费制

通过招 拍 挂的方式获取的土地

缴纳土地出让金

签订合同后即可取得土地证

二 建设用地规划许可证 规划要点的批复

建设用地规划许可证由规划部门颁发

是核定土地用途及用地界线的法律依据

规划要点批复则由规划部门颁发

是确定土地使用强度指标的法律依据

比如说容积率 建筑密度

停车位配置要求等这一系列控制性的指标

三 立项环境评估

立项主要考察的是项目的投资额及可行性

国家政策要求先做环境评估再立项

这是基于加强环境保护

促进可持续发展的考虑

一般聘请专业公司进行环境评估

提供环评报告之后用立项

四 规划总平面的审查

由规划部门审查小区的总平面规划图纸

审查的内容包括有小区的建筑物怎么排

那一栋的单体建筑有多高有多大

各栋单体建筑之间怎么间隔

间距是多少 日照够不够

总容积率是多大

有没有超过规定的容积率

建筑密度是多少

是不是符合规划的要求

进出小区的道路怎么安排

是不是符合消防规范

总之 规划总平面的审查内容较多

这个时间可能需要的比较长

接下来 有管线综合审查

管线综合审查

是规划部门的专业审查内容之一

管线综合包括有三大项

小区给排水管线 强电线路 弱电线路

这三项综合起来考虑

根据各项设计规范科学统筹安排

放在同一张图纸上

给排水管线 强电 弱电这三项如果科学的话

通通都要从地下走

从地下穿进各项单体 再连接进入千家万户

管线综合设计的优劣与居住者的舒适度

是直接相关的

排水许可证

给排水管线的设计由规划部门审核

排水许可证则由市政部门颁发

专门针对的是小区的排水要求

要求雨污分流也就是雨水

和生活污水要分两条管线排放

许可证会规定排水管的管径及流量大小

以及连接市政管线的位置

单体审查 建筑工程规划许可证

在总平面规划的基础上

落实单体建筑的设计方案

关键就是落实各空间的大小尺寸

目前我国各大城市在车位问题上

管理非常严格

要求一般每户住宅配一个车位

商业则一般是一百平方米配一个车位

消防审查 在我国要满足消防规范

成本投入较大 再加上消费者缺乏消防意识

对消防的审查也就显得极为的严格

除了需要申请消防设计审核以外的建筑工程

建设单位应当在取得施工许可之日起

7日内报公安机关消防机构

进行消防设计的备案

人防专项审查

人防工程施工图设计文件实行审查制度

城市规划内新建改建扩建

和加固改造人防工程

其施工图设计文件必须按照国家规定

进行审查

其中防空地下室施工图设计文件

只进行人防专项审查

人防部门属于政府部门 不是军队编制

用于人防用途的那一部分地下室

是可以做停车位的

但是这一部分停车位只有使用权

不能售卖 也就是只能租不能卖

建筑工程施工许可证

建筑工程施工许可证是建筑施工单位

符合各种施工条件允许开工的批准文件

是建设单位进行工程施工的法律凭证

也是房屋权属登记的重要依据之一

没有施工许可证的建设项目均属违章建筑

不受法律保护

当各种施工条件完备时

建设单位应当按照计划批准的开工项目

向工程所在地县级以上人民政府建设

行政主管部门办理施工许可证的手续

领取施工许可证

未取得施工许可证的 不得擅自开工

申请领取施工许可证 应当具备以下条件

已经办理该建筑工程用地批准手续

获得规划许可证

需要拆迁的

其拆迁进度应当符合施工要求

已经确定建筑施工企业

有了满足施工需要的施工图纸及技术资料

有保证工程质量和安全的具体措施

以及建设资金已经落实

拿到了施工许可证就可以开始施工

进入到实施阶段了

总而言之

项目报建充分体现了

房地产开发政府限制性强这个特点

好 本节就到这里 谢谢大家