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同学们好

我是华中科技大学的郭炜

今天我们要讲的内容是 投资性房地产

所谓投资性房地产

它是指为了赚取租金

或者是为了实现资本的增值

或者这两个目的同时兼而有之所持有的房地产

它包括已经出租的土地使用权

持有并且准备增值以后转让的土地使用权

还有已经出租的建筑物

都属于投资性房地产的范畴

很多企业都会持有房地产

我们怎么区分

投资性房地产和其它房地产之间的区别

关健是看企业持有的目的是什么

比如说房地产开发企业

建了房子 这样的房地产怎么处理

因为它适用于作为产品出售

所以房地产开发企业

会把房产当做存货进行处理

计入到资产负债表中的存货科目里面

也有企业买了建筑物

但是它的目的是用于自己使用

用于生产商品 提供劳务

或者用于企业自身的经营管理

所以这样的房地产

在企业里面是作为固定资产

或者作为无形资产对待

只有我们说持有房产的目的是为了赚取租金

或者为了使它的资本增值

或者两个目的同时兼而有之

才能作为投资性房地产进行对待

对于投资性房地产的性质

我们可以这样理解

通常持有投资性房地产 对房地产企业来说

属于正常经营性的活动

相应形成的租金收入

或者说转让增值的这部分收益

应该确认为房地产企业的主营业务收入

而对于非房地产的企业

持有投资性房地产是与经营性活动

相关的其它经营活动范畴

所以形成的租金收入或者转让的增值收益

应该确认为其它业务收入

对于投资性房地产的后续计量

有两种模式企业可以选择

一种是成本模式

另外一种是公允价值计量模式

我们说一般情况下企业应该采用成本模式

只有存在确凿证据

表明它的公允价值能够持续可靠取得

才使用公允价值计量模式

这两种计量模式

对相应房地产价值的确认数额

相差非常非常大

同一个企业只能够采取一种模式

对其投资性房地产进行后续计量

不能同时使用两种计量模式

而且计量模式一经确定 不得随意变更

也就是说 成本模式可以转为公允价值计量模式

这个时候企业要做会计政策变更处理

但是如果企业已经采用公允价值计量模式

不能再转为成本模式

这两种模式

对企业的财务报表有什么区别呢

我们首先来看 成本计量模式下

对企业报表的影响

成本计量模式下 关键的地方在于

它是按照账面价值进行折旧和摊销的处理

所以资产负债表对应科目的余额

会逐渐减少

这是对资产负债表的影响

我们再来看对利润表的影响

既然要计提折旧和摊销 所以相应来说

当期的利润应该因此而减少

但是成本计量模式有个好处

因为计提的折旧摊销是在税前抵扣

相应来说 导致当期所得税费用

可以因此而降低

也就是说 起到了适当的税盾的好处

这是成本计量模式的影响

公允价值计量模式

又会对企业的财务报表有什么影响呢

我们可以做对比

对资产负债表而言 因为公允价值计量模式下

不需要计提折旧和摊销

直接以公允价值计量

所以公允价值的变化

直接在资产负债表当中体现出来

对于利润表 公允价值发生变动以后

产生的公允价值变动损益

不计提折旧和摊销以及资产减值的损失

我们知道 因为一般性的房地产

特别是最近若干年以来

房产价格有了明显的 大幅的上涨

所以采用公允价值计量模式的企业

往往它的利润表

会有一个非常大的增长幅度

还有第三点 对于所得税费用的影响

公允价值不影响应纳所得税的数额

这就是两种不同计量模式

对企业资产负债表 利润表以及

所得税费用的差异体现

下面我们来看一个例子

有一家上市公司叫做北辰实业

这家公司在1997年的时候已经在

香港证券交易所发行了H股

在2006年的时候

它又在上交所上市发行A股

但是这两个市场上

因为它们的会计准则要求不一样

所以对于它的投资性房地产

采用的计量模式也有区别

H股采用的是公允价值计量模式

而A股采用成本模式进行计量

我们可以发现不同的会计准则使得

北辰实业这家公司在2012年

的财报当中出现了明显区别

在A股它按照中国的会计准则

对投资性房地产采用成本计量模式

我们可以看到这家企业2012年的净利润是多少呢

是6.33亿

而同一年它的H股反映的

财报中的净利润是多少呢 是9.7亿

两者之间相差了3.36亿

同一家公司 相同的资产

但是净利润居然相差3.36亿

怎么产生这么大的差额呢

我们可以看到 在A股当中

因为按照中国会计准则的成本模式

需要计提折旧和摊销

所以它的A股财报中反映出

计提的折旧数额是1.35亿

而在香港准则下

公司是按照公允价值进行计量

所以财报中反映的公允价值

变动损益是1.99亿

1.35亿加上1.99亿

基本上等于两者之间的利润差3.36亿

这个数据

A股中成本模式

计量的投资性房地产的价值是多少呢

只有48.691亿

而在公允价值计量模式下

相同的房地产 它的价值是112.38亿

相同的资产 价值却相差这么大

除了利润有明显区别以外

还有一个地方会有影响 资产负债表

表现为资产负债率的不同

因为我们刚刚看到了

A股中房地产价值的确认数额低

资产总额相对来说也就少一些

所以A股反映的资产负债率更高一些

而H股是公允价值计量模式

价值确认更高一些 112.38亿

所以H股的资产更多一些

相应地资产负债率就要偏低一些

下面我们再来看一个例子

红星美凯龙

这家公司的主营业务是做家具卖场

在2015年6月它已经在香港上市了

后来公司一直想回到A股市场上

2017年年底的时候

这家公司更新了它的招股说明书

然后我们发现

它的所有资产项目中最重要的一项资产

也是占比最大的资产 是投资性房地产

而且它采用的是公允价值计量模式

有什么影响呢

我们可以看到它的投资性房地产

在总资产中所占比例一直是80%左右

这个比例应该说是非常高的

而它的投资性房地产

用公允价值计量得到的变动收益

占到利润的比例都超过了30%

这个利润的占比影响也是比较大的

由于公允价值计量

对于资产负债表和利润表会产生很大的影响

所以红星美凯龙在它的招股说明书里面

进一步详细说明了

这种计量模式对于同业之间的业绩

不具备直接的可比性

差异之处我们可以做进一步分析

我们可以看到

这家公司也做了一个测算

如果把它的投资性房地产采用成本模式的话

跟它的公允价值模式相比 对它的价值

对它的利润的影响

我们可以看得出来

有很明显的区别所在

直接的反映是

如果用成本模式去计量它的投资性房地产

账面价值会减少一半以上

而且同样对它净利润的影响

也会减少一半以上

我们现在的问题是

红星美凯龙这家公司为什么要采用

公允价值的量模式

对它的投资性房地产进行计量

我们说原因应该表现为下面三个方面

第一 公允价值计量模式下

投资性房地产

的数额相对会更高

用这种方式可以显示出这家企业的规模更大

在行业里面属于比较靠前的地位

第二点原因 既然资产总值可以因此增大

资产负债率相应就可以下降

所以企业的财务风险就不会引人注目

还有特别重要的第三点

就是公允价值计量模式下

能够使它的净利润更高

因为按照当前的市场价格去确认房产的价值

比它原来的成本模式下

的账面价值来说

有非常非常大的差异性

所以净利润显得非常高

带来的每股收益也就很高

这样有利于这家企业得到更高的发行价格

所以对于不同的计量模式

我们在分析的时候要特别注意

它对企业产生的影响

或者说差异是非常非常明显的

好 同学们 今天的课就讲到这里