当前课程知识点:创新土地再开发:土地整备 > Module 2: International Experiences with Land Readjustment 第二单元:土地整备的国际实践案例 > Land Readjustment Examples 土地整备的案例 > Thimphu, Bhutan
我们将从一些发展中国家近期的一些案例开始
这些国家已经为了半城市化进程
采用了土地整备
首先 让我们来看看不丹的实践案例
廷布是不丹的首都
廷布市过去仅有8平方公里
现在的廷布是26平方公里 拥有15万人口
几乎每年都会有大量的农村人口
向城市迁移
城市面临着无法提供基础设施的
巨大挑战
没有足够的道路
没有足够的供水
在发展过程中 最重要的一项是
土地利用
总的来说 土地是私有的
所以实施任何项目 土地征用
都变成强制性的
从历史上来看 每当政府选中一个地区
为城市发展计划做准备时
或者是建造学校 医院或马路时
最主要的工具就是土地征用权
政府从农民那里获得土地
然后以政府的利率支付他们补偿
随着人们接收越来越多的教育
拥有更多话语权 他们开始发出反对的声音
这导致了公众对政府的
信任缺失
在那些日子里 我们没有发言权
他们过去从我们手中夺走了土地
而且补偿非常少 并且没有给我们
替代的土地
1999年 内阁部长们
指示通信部
为不丹的首都准备一个全面的
总体规划
很难想象 使用土地征用权
为首都城市制定一个总体规划
同时还囊括地区规划
尽管法律上这样做是正确的
通过调整土地整合 我们可以解决一些
土地征用问题 同时促进
计划性的开发
我们在这里所做的一切是完全自主的
我们试图跳出固有的思维
来解决面临的一些问题
想办法达成城市和人民
双赢的局面
我们有个开发许多本地土地的计划
已经引入了土地整合的理念
在目前的土地整合计划中
个人需要贡献25%到30%的
土地份额
纯粹是为了提供足够的空间 修建道路网
步行道 开放空间 服务地区
基础设施建设的财政预算
由政府来提供
政府从世界银行和亚洲开发银行
获得资金支持
正在建设的基础设施是为了整个社区
所以社区里的每一个人
共同承担着提供正确方向的责任
我们开始整合土地时
也没有一个范例可以参考
或者向土地所有者展示
我们没有一个专门的团队来合作
当地政没有土地整备的能力
后来八个土地所有者在2001年和2002年
将政府告到了法庭
市政府败诉了 因为我们没有
合法的依据
当召开协商会议时
许多会议的出席率都非常的低
这导致计划在实施的过程中
出现了很多问题
我认为他们聘请了顾问来做最初的调研
这些顾问是来
做公共咨询的
但我不知道那是什么时候事
因为尽管我们住的离公共咨询区域非常近
但我们没能参与其中
我想在我们这样的小国家
利益相关者几乎可以
一起协商 因为这是可以
实现的
我想只需要付出努力就行
我们必须进行多次协商会议
每次会议期间 都会有不同的人来
今天可能是这个家庭的父亲来了
下次会议可能是同一个家庭的母亲来
第三次会议 孩子们来
所以很难统一
德千秋林是第一批
土地所有者百分百同意土地整备计划的
城市之一
这项计划面临的挑战是
开始准备时并没有进行准确的地形测量
如果计划实施了 我们就会拥有更好的道路网
我们面临的其他挑战还有
地籍图和土地及财产登记不匹配
我们开了很多次协商会议
都尽量在周末举行
因为只有周末才能聚集
大部分民众
我们常常与土地所有者
或财产所有者一起步行到会场
告诉他们道路规划
未来会是什么样子
另外 从个体层面而言 工作日我们每天都开放办公室
欢迎任何土地所有者
来向本地规划师咨询
参加公开会议的
当地代表都非常积极
他们会多走些路程帮我们说服那些
土地以及财产所有者
我们说服他们要比政府更容易
因为我们是他们的代表
我们的利益息息相关
Changzamto的Langophaka人口非常密集
最近我们在那启动了两个地方规划项目
这25人的土地整合 我们无法完全利用
因为大部分已经被开发
如果减去这些土地
我们就必须减少很多建筑
所以我们要避免减少永久性建筑物
现在为了公平起见 我们不得不要求那些
不能贡献土地的所有人
以现金代替土地
有些人说他们不会同意
因为他们已经修了公路
供电和供水系统
所以他们不能同意这种观点
大约六七次协商会议之后
人们开始接受这种观点
他们非常感激 非常高兴
仍然有些人不同意土地整合
这些人都拥有大面积的土地
尽管他们能获得同等价值的回报
但他们还是觉得会损失
很多土地
我在不丹及其周边都拥有土地
当我在Jongshina的土地涉入其中时
我了解了土地整合方案
他们说30%的土地要被整合
我已经修了道路和电力系统
我已经付了一大笔钱
我什么都不需要的时候
为什么还要捐献部分土地
目前 我们使用的是2007年颁布的《土地法》
当中提到可以采用
土地整合的方法
无论从开始到现在接受了哪些教训
我们已经起草了新的专项规划法案
试图将廷布以外的土地
整合起来
我们已经在约15个城市
实施土地整合
不过各自处于不同的发展阶段
在廷布 我们已经准备 协商并批准了
14个地方区域规划方案
经过调查表明
民众对我们的信任度提升了很多
在地方规划方案开始实施时
他们对我几乎没有信任度
土地整合已经成为政府法案的一部分
这对我们是很有帮助的
能够更自信地处理土地整合问题
即使有人不配合
不想贡献土地 我们也有了法律依据
能够给更好地给他们解释
推动项目实施
其中最重要的一点是
协商 协商 协商
他们需要与被赋予权力的土地和财产所有者
共同树立地方土地整合的能力
不仅仅是将土地整合看作转移
或迁移或改造土地的一种技术工具
也要将土地整合过程看作是
一种社会创业工具
一种建立信任的工具
实地考察对规划师来说
也很重要 了解土地的真实情况
制定出最佳方案
仅仅在纸上设计是不够的
我们会面临无数的问题
支持土地整合的所有者们
累计的收益是
巨大的
我们可以明确看出土地整合帮助我们
加快了发展进程
我们希望土地整合能在所有城市
成功实施
使人们能够享有均等的机会
-Welcome 欢迎辞
--Welcome
-Course Welcome 课程欢迎辞
-How to Use This Course 如何学习本课程
-Who's Teaching This Course 教师信息
-Learning Objectives 学习目标
-Course Schedule 课程安排
-Grading and Completion Criteria 评分与结业标准
--Grading and Completion Criteria
-Introduction 介绍
-Defining Land Readjustment 土地整备定义
--A Working Definition of Land Readjustment
--Introduction to Land Readjustment
--Questions
--Text
--Challenges of Rapid Urbanization in Developing Countries
--Challenges of Rapid Urbanization
--Questions
--Text
-Conventional Approaches to Solving Problems of Rapid Urbanization 解决快速城市化问题的传统方法
--Conventional Land Assembly Apporach
--Questions
--Text
-Land Readjustment as an Alternative 土地整备作为一种替代方法
--Land Readjustment as an Alternative
--Land Readjustment as an Alternative
--Questions
--Text
-Course Structure 课程结构
--Text
-Discussion and Application 讨论和应用
--Text
--Text
-Introduction 简介
--Introduction to Land Readjustment
--Text
-The Evolution of Land Readjustment 土地整备的发展历程
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--Questions
--Text
--The Diversity of Land Readjustment
--Diversity of Land Readjustment
--Questions
--Text
-Land Readjustment Examples 土地整备的案例
--Text
--Text
--Turkey
--Questions
--Text
--文本
--Text
--Text
--Questions
--Text
--Post-conflict and Post-disaster Reconstruction
--Angola
--Text
--Text
--Chile
--Questions
--Text
-Wrap Up 结语
--Lessons from Global Examples
--Questions
--Text
--Key Concept Review 2--General observations
--Questions
--Text
-Discussion and Application 讨论和应用
--Module 2: International Experiences with Land Readjustment
--Text
--Text
-Introduction 简介
--Text
--Text
-Conceptualizing Land Readjustment Goals 概念化土地整备目标
--Conceptualizing Land Readjustment Goals
--Policy Goals of Land Readjustment
--Questions
--Text
-Myths About Adopting Land Readjustment 关于土地整备的谬见
--Myth #1: The Need for Land Readjustment Legislation
--Myth #1
--Text
--Example: Informal Settlement Upgrading in Ethiopia
--Questions
--Text
--Myth #2: Clearly Delineated Property Rights
--Myth #2
--Text
--Example: Urban Village Redevelopment in China
--Questions
--Text
--Myth #3: The Existence of a Buoyant Real Estate Market
--Myth #3
--Text
--Questions
--Text
--Myth #4: An Organized Community
--Myth #4
--Text
--Questions
--Text
--Myth #5: Trust Relations Among Stakeholders
--Myth #5
--Text
--Questions
--Text
-Preconditions for Adopting Land Readjustment 采纳土地整备的前提
--Questions
--Text
-Wrap Up 结语
--Questions
--Text
-Introduction 简介
--Text
-Important Considerations 重要考量因素
--Questions
--Text
-Context Assessment 环境评估
--Assessing Each Component of the Larger Environment
--Questions
--Text
-Initiation and Preparation 发起和准备
--Text
--Preparation and Organization
--Questions
--Text
-Design and Approval 设计与审批
--Design
--Text
--Calculation of Land Contribution Ratios
--Text
--Approval
--Questions
--Text
-Implementation and Completion 实施与完工
--Implementation and Completion
--Text
--Questions
--Text
-Evaluation and Scaling Up 评估与扩展
--Questions
--Text
-Wrap Up 总结
--Questions
--Text
-Main Takeaways 知识要点
--Takeaways of the Entire Course
--Takeaways of The Entire Course
--Questions
--Text
--Questions
--Text
--Questions
--Text
-Application Activity 应用练习
--Text
-Evaluation 评估
-Acknowledgements 致谢