当前课程知识点:创新土地再开发:土地整备 > Module 2: International Experiences with Land Readjustment 第二单元:土地整备的国际实践案例 > Land Readjustment Examples 土地整备的案例 > Dachong, China
这个城市更新就是面对已经建成的区域所做的再开发 或者说土地重整的这么样一种做法
其中这个旧村 是我们像深圳珠三角地区所面临的最重要的一个问题
很多聚落型的村子其实它们在通婚 在文化上面都是有联系的
70年代80年代城市进来之后
农田被城市收回 成为了城市土地 被城市打断
所以它们变成一个个很小的村子 然后被城市包围
这就是现在城中村这种城市肌理和城中村肌理碰撞的时候产生的这样子的一个效果
《城市更新办法》在2009年出台以后
其实有两到三年一直是就这些政策的细节 如何操作 在进行更深化的研究
那么到2012年2013年以后 市场就逐步接受城市更新的这套做法
深圳的开发商已经普遍的达成共识 如果想在深圳做房地产
就必须做你说的这个叫城市更新
所有开发商都会在这方面花很大的力度
举个这样的例子 大冲村在这个深圳科技园 非常好的位置 深南路边上
当时在改造的时候 它是全国最大的城市更新项目
开发商跟村里当时谈的就是说 我不管你违不违法
原来你在城中村建了一平米
我就给你补偿这一个平米的房子
或者说你不想要房子 你要钱也可以
我给你一平米一万一
当时 还是有很多人选择要这一万一的
现在看 都傻眼了
华润府现在卖价已经到七八万一平米了
做完以后 这里面有让村民自己去挑他们的回迁房放在哪
剩下的呢 开发商建成住宅向外出售
还有这个幼儿园 还有一个综合体万象城要在这儿建 还有写字楼 酒店
最终呢 政府 开发商和村民他们达成了一致 有了这样的一个方案 最后这个事情就建成了
城市更新 它其实是从城中村旧改的基础上发展起来的
它在发展的过程中间它有一个很大的一个发展的阶段是说
政府在做城中村旧改的时候其实需要借助市场的力量来做
所以它在政策的设计里面其实很大的程度上注重了如何发挥市场的这个积极性的作用
这种市场主导 当然是有它好的一面也有它不好的一面
开发商呢只要保证他有钱可赚 就会尽可能多的去满足村民的利益了
他跟村民这边谈妥了以后呢 因为开发商呢他肯定是要赚钱的 他就反过来要和政府谈 说什么呢 说我要更多的容积率
深圳啊 太缺地了
所以政府呢 可能会对村民啊有一些放任
蔡屋围村当时在改造的时候 曾今出现过一家获得的补给他的房子达到了25套之多
但是按道理来讲 土地增值收益的分配应该是多元化的
这个分配到底应该考虑的获益人是谁
每一个获益人应该获得多少的收益 这应该是有一个标准的
不可能说原来的村民就可以无限的放大他对这个土地增值收益的这么一个获取
大冲村是第一个面积这么大 一起旧改的一个方式
从开始这一个项目批 其实就有很多的争议
2014年应该是那些塔楼已经开始建起来的那一个时间段
然后那时候规划行业也就是当时可能跟过大冲村的一些人就会说 他们的那一个惊讶程度
对于真正从地 就是从图纸上面的一栋塔楼变成一个实际效果的时候
其实大家都在反思 就是这样子的一个从高密度又变成更高密度的这样子一个发展到底带给我们什么
实际上它对这个整个区域的影响是非常巨大的
因为这个地方是深圳的高新科技园区
有大量的年轻人在这工作和生活
原来他们就是从写字楼下来之后就到大冲去居住和生活
在今天 他们不得不去到更远的地方来去找更廉价的更适合他们居住的地方
不单是经济利益 还有一个社会利益的事情
就是以前简单粗暴的就是想方设法把它铲平
盖上新房子盖得越多越好 越密越好
可以卖更多的钱
但是慢慢当这个社会走向成熟的时候 很多人发现 不单是在经济上要有效益
那哪怕你给我很多钱 你给我回迁到这里
但是我发现我以前房前屋后的大榕树没有了 花园没有了
很方便的配套没有了
吃这个鱼蛋粉的小店没有了 换成了一个很贵的商场
那我怎么生活
然后人群住在里面的话 很多的时候因为他们对这个空间没有一个所有权
对于他们来说 自己也就像是一个寄居者
所以很多我们聊过的人其实他们对于要离开城中村是没有特别多的情感的
就算现在还在居住的城中村 没有要被拆的城中村
他们都不会有一个积极的态度去面对它
因为我们是租房子的 没有发言权
他们想咋地就咋地
我们能说什么呢
因为城市中心拆掉了很多的城中村
政府当然在行使它的职责 就是做经济适用房或者保障性住房
但实际上 中国的这个社会最大量的最实在的经济适用房是深圳广州这样的城中村
就是农民盖了一栋楼 本来批他盖五层结果他盖了七层
然后呢里面都切成一小间一小间的 租给这些刚刚来深圳的打工的人
很多人都有过去这样的记忆 但是现在都被拆掉了
以前大量的人口涌进城市的时候 政府或者社会市场是不可能提供那么多的居所
这个时候刚好城中村弥补了这一块
城中村的租金并不低 但是它为什么有能承纳很多的年轻人
是因为它可以租很小的体量 比如说你去租一个公寓 它最小也是30平方米来起
你在城中村的话 可能六平方米就ok了
而且可以产生非常大量的合租 城中村带来的方式就是非常多元
就是可以容纳更多的年轻人在这去试探他的梦想
大冲村说拆就拆了
拆了以后呢 全部建起了七万一平米的房子
原来服务于这个地方的流动人口 就是这些低收入就业者 他们去哪里呢
我们这个城市难道不需要他们吗
再高级的写字楼也要请清洁工啊 也要有送外卖的啊
这个居住小区 它也需要钟点工啊 也需要保姆啊
这些人都住哪
在运用城市更新和土地整备政策之前
其实政府就应该对这一部分外来人口的住房安置问题进行统一的一个考虑
政府先要确定的是 我们的住房保障计划或者是我们的房地产市场该怎么来调控
有一个总体的安排
我们一直在关注城中村旧改 发现我们只有一个模型
也就是推倒重来的模式
我觉得至少我们需要去探索另外一个 或者另外多种不同的旧改的模式
我觉得在中国应该有第三种这个城市更新的这种方式
我当年我们在学校学规划的时候老师经常会放一些图片 问你说这是哪个城市
最后发现山东的泰安跟广东的东莞长得一模一样
那是因为拆掉了太多东西了
所以我觉得政府的土地整备 企业参与的这个城市更新或者叫旧改
还有一些各方各面参与的这种保留历史建筑的活化的这种业务 我觉得这些组合起来才是一个城市的一个全部
-Welcome 欢迎辞
--Welcome
-Course Welcome 课程欢迎辞
-How to Use This Course 如何学习本课程
-Who's Teaching This Course 教师信息
-Learning Objectives 学习目标
-Course Schedule 课程安排
-Grading and Completion Criteria 评分与结业标准
--Grading and Completion Criteria
-Introduction 介绍
-Defining Land Readjustment 土地整备定义
--A Working Definition of Land Readjustment
--Introduction to Land Readjustment
--Questions
--Text
--Challenges of Rapid Urbanization in Developing Countries
--Challenges of Rapid Urbanization
--Questions
--Text
-Conventional Approaches to Solving Problems of Rapid Urbanization 解决快速城市化问题的传统方法
--Conventional Land Assembly Apporach
--Questions
--Text
-Land Readjustment as an Alternative 土地整备作为一种替代方法
--Land Readjustment as an Alternative
--Land Readjustment as an Alternative
--Questions
--Text
-Course Structure 课程结构
--Text
-Discussion and Application 讨论和应用
--Text
--Text
-Introduction 简介
--Introduction to Land Readjustment
--Text
-The Evolution of Land Readjustment 土地整备的发展历程
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--Questions
--Text
--The Diversity of Land Readjustment
--Diversity of Land Readjustment
--Questions
--Text
-Land Readjustment Examples 土地整备的案例
--Text
--Text
--Turkey
--Questions
--Text
--文本
--Text
--Text
--Questions
--Text
--Post-conflict and Post-disaster Reconstruction
--Angola
--Text
--Text
--Chile
--Questions
--Text
-Wrap Up 结语
--Lessons from Global Examples
--Questions
--Text
--Key Concept Review 2--General observations
--Questions
--Text
-Discussion and Application 讨论和应用
--Module 2: International Experiences with Land Readjustment
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--Text
-Introduction 简介
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--Text
-Conceptualizing Land Readjustment Goals 概念化土地整备目标
--Conceptualizing Land Readjustment Goals
--Policy Goals of Land Readjustment
--Questions
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-Myths About Adopting Land Readjustment 关于土地整备的谬见
--Myth #1: The Need for Land Readjustment Legislation
--Myth #1
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--Example: Informal Settlement Upgrading in Ethiopia
--Questions
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--Myth #2: Clearly Delineated Property Rights
--Myth #2
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--Example: Urban Village Redevelopment in China
--Questions
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--Myth #3: The Existence of a Buoyant Real Estate Market
--Myth #3
--Text
--Questions
--Text
--Myth #4: An Organized Community
--Myth #4
--Text
--Questions
--Text
--Myth #5: Trust Relations Among Stakeholders
--Myth #5
--Text
--Questions
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-Preconditions for Adopting Land Readjustment 采纳土地整备的前提
--Questions
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-Wrap Up 结语
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-Introduction 简介
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-Important Considerations 重要考量因素
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-Context Assessment 环境评估
--Assessing Each Component of the Larger Environment
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-Initiation and Preparation 发起和准备
--Text
--Preparation and Organization
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-Design and Approval 设计与审批
--Design
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--Calculation of Land Contribution Ratios
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--Approval
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-Implementation and Completion 实施与完工
--Implementation and Completion
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--Questions
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-Evaluation and Scaling Up 评估与扩展
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-Wrap Up 总结
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-Main Takeaways 知识要点
--Takeaways of the Entire Course
--Takeaways of The Entire Course
--Questions
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--Questions
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--Questions
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-Application Activity 应用练习
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-Evaluation 评估
-Acknowledgements 致谢