当前课程知识点:创新土地再开发:土地整备 > Module 3: Policy Goals of Land Readjustment 第三单元:土地整备的政策目标 > Myths About Adopting Land Readjustment 关于土地整备的谬见 > Example: Urban Village Redevelopment in China
中国正在经历规模最大的城市化进程
住房和城乡建设部估计
每年大约有两千万
农村居民
迁移到城市
在这种情况下
广东省成为土地整备国家试点
尤其要通过创新制度安排
增强当地政府的
灵活性和权力
以制定土地整备利益分配的决策
之前 土地原来的使用者
一般是旧工厂或社区
无法享受土地整备的益处
因此强烈抵制整治行动
并就赔偿事宜不断议价
官员们没有改变所有权的定义
而是开创了一种新方式
与土地整备相似 与土地使用者
分享城市化发展的利益
通过给予土地原使用者部分利益
成功排解了他们的抵制
达成了有利于重建的妥协结果
这张课件中的渔民村
就是一个典型案例 尽管这种方法的
可扩展性有待进一步调查
重建之前
渔民村有36座私人公寓楼
有五或六层高 由于之前的开发
没有获得市政部门允许
该地区的居民无法用电
水和管道
由于居住条件不达标
2004年 村民自发开展重建
拆除了33座旧居民楼
两座工业建筑和一座招待所
2007年 取代这些建筑的是
11座高层居民楼
和一座20层高的宾馆
发展密度从2提高到2.98
项目完成时
参与项目的每位村民
都得到了240平米的多套住房
产权价值提高到以前的两倍
更重要的是 村庄变成了
小型花园区 有各类综合公共设施
比如社区中心 绿地和人行道网络
以及市政部门提供的公共服务
渔民村的融资和管理
全部由合作社进行
没有外部开发商介入
项目资金部分来自村民储蓄
部分来自银行贷款
投资总额达到1.3亿元
即2170万美元
每个家庭需要贡献260到280万元
即44.3到46.7万美元
作为项目的启动资金
由于大部分家庭只能筹集到50万元
即8.4万美元 他们需要向商业银行
筹集其余的资金
市政部门愿意支付建设阶段的利息
作为对项目的补贴
合作社保证
偿还村民的贷款
项目建成两年后
村民把重新获得的产权
当做贷款抵押 并向市政部门
支付25%的土地转让费
偿还政府补贴
我们看看另一个案例 猎德村
它位于广州
新城中心
猎德村周围的农田
经过城市化之后
社区人口达6500人 共3300户
土地面积为33.8公顷
据估计 迁入人口数量
是原村民数量的三倍
他们租赁低价房屋 居住于此
在2004年广州被选为
2010年亚运会举办城市之后
最新的城市规划中
名为珠江新城的城市中心
令该地区和全世界刮目相看
猎德村是一座古村
距离新的市中心恰好只有一个街区
猎德村的重建项目
涉及多方利益相关者
尤其包括市级和区级政府
农村集体组织 开发商
和村民个人
市政府采用了
间接介入 远程管理的方法
因此 重建的权力和责任
从市政府下移
到区政府
再下移到农村集体组织
村中的集体组织
承担重建责任
包括拆迁
赔偿和重新安置
按照法律 市政府通常
豁免陆路运输收入
因此集体组织可以
完全保有这笔收入
也就是说 猎德村被要求自主重建
期间集体组织承担责任
尽管筹集重建资金时
也有开发商
市政府或区政府介入
尽管权力和责任下移
市政府对土地重建全过程中
引发 规划 监管和执行
起着关键作用
此外 对位于或经过猎德村的
城市基础设施
市政府直接介入到
规划与开发中
市政府提供了
4.617亿元特别资金
用于猎德大桥的延长
加宽 升级公共路网
净化猎德涌河水 以及搬迁
位于村中的市聋哑学校
鉴于村中约三分之一的土地
已分配为商业开发用地
村民选择搬迁到
大多为33层的
高层建筑中
占地面积比从2.6提高到5.13
由于房屋聚集在高层建筑中
村中有了绿地和开放空间
建筑覆盖率从60%下降到28.1%
而绿地覆盖率从5%上升到30%
土地利用更密集 居住环境提升
使得土地价值从农村土地
提升到市中心地价
从前由于市场流通的制度性限制
和恶劣的居住环境 土地价值受到压制
村民房屋的月租金
从每平方米10到15元
提升到每平方米30到50元
价格攀升受到了村民的欢迎
但这成为了流动人口的噩梦
赔偿和安置采用的方法十分宽容
高于官方标准
这意味着根据重新安置方案
一户人家通常
分配两到三座公寓
因此 一户人家保留一座公寓
自己居住 出租其他公寓
已经成为常见的现象
这导致了村民
和集体组织收入
大幅增长
重建之后 村民的年收入
从25000元上升到90000元
农村集体组织的总收入
从一亿元上升到五亿元
然而 重建项目也有不幸的受害者
这些损失最惨重的人
就是居住在村里的农民工
村庄拆迁和重新安置后
建起了更昂贵的现代公寓楼
这意味着 农民工曾居住的低价房屋
以及沟通互助的社交网络
被彻底毁坏
-Welcome 欢迎辞
--Welcome
-Course Welcome 课程欢迎辞
-How to Use This Course 如何学习本课程
-Who's Teaching This Course 教师信息
-Learning Objectives 学习目标
-Course Schedule 课程安排
-Grading and Completion Criteria 评分与结业标准
--Grading and Completion Criteria
-Introduction 介绍
-Defining Land Readjustment 土地整备定义
--A Working Definition of Land Readjustment
--Introduction to Land Readjustment
--Questions
--Text
--Challenges of Rapid Urbanization in Developing Countries
--Challenges of Rapid Urbanization
--Questions
--Text
-Conventional Approaches to Solving Problems of Rapid Urbanization 解决快速城市化问题的传统方法
--Conventional Land Assembly Apporach
--Questions
--Text
-Land Readjustment as an Alternative 土地整备作为一种替代方法
--Land Readjustment as an Alternative
--Land Readjustment as an Alternative
--Questions
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-Course Structure 课程结构
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-Discussion and Application 讨论和应用
--Text
--Text
-Introduction 简介
--Introduction to Land Readjustment
--Text
-The Evolution of Land Readjustment 土地整备的发展历程
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--Questions
--Text
--The Diversity of Land Readjustment
--Diversity of Land Readjustment
--Questions
--Text
-Land Readjustment Examples 土地整备的案例
--Text
--Text
--Turkey
--Questions
--Text
--文本
--Text
--Text
--Questions
--Text
--Post-conflict and Post-disaster Reconstruction
--Angola
--Text
--Text
--Chile
--Questions
--Text
-Wrap Up 结语
--Lessons from Global Examples
--Questions
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--Key Concept Review 2--General observations
--Questions
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-Discussion and Application 讨论和应用
--Module 2: International Experiences with Land Readjustment
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--Text
-Introduction 简介
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--Text
-Conceptualizing Land Readjustment Goals 概念化土地整备目标
--Conceptualizing Land Readjustment Goals
--Policy Goals of Land Readjustment
--Questions
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-Myths About Adopting Land Readjustment 关于土地整备的谬见
--Myth #1: The Need for Land Readjustment Legislation
--Myth #1
--Text
--Example: Informal Settlement Upgrading in Ethiopia
--Questions
--Text
--Myth #2: Clearly Delineated Property Rights
--Myth #2
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--Example: Urban Village Redevelopment in China
--Questions
--Text
--Myth #3: The Existence of a Buoyant Real Estate Market
--Myth #3
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--Questions
--Text
--Myth #4: An Organized Community
--Myth #4
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--Questions
--Text
--Myth #5: Trust Relations Among Stakeholders
--Myth #5
--Text
--Questions
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-Preconditions for Adopting Land Readjustment 采纳土地整备的前提
--Questions
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-Wrap Up 结语
--Questions
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-Introduction 简介
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-Important Considerations 重要考量因素
--Questions
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-Context Assessment 环境评估
--Assessing Each Component of the Larger Environment
--Questions
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-Initiation and Preparation 发起和准备
--Text
--Preparation and Organization
--Questions
--Text
-Design and Approval 设计与审批
--Design
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--Calculation of Land Contribution Ratios
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--Approval
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--Text
-Implementation and Completion 实施与完工
--Implementation and Completion
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--Questions
--Text
-Evaluation and Scaling Up 评估与扩展
--Questions
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-Wrap Up 总结
--Questions
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-Main Takeaways 知识要点
--Takeaways of the Entire Course
--Takeaways of The Entire Course
--Questions
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--Questions
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--Questions
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-Application Activity 应用练习
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-Evaluation 评估
-Acknowledgements 致谢