当前课程知识点:创新土地再开发:土地整备 > Module 4: Designing and Implementing Land Readjustment Projects 第四单元:土地整备项目设计和实施 > Design and Approval 设计与审批 > Calculation of Land Contribution Ratios
确定土地置换率的基本原则是
土地整备后每个土地所有者的资产的净值
将至少保持相同
有两种确定土地置换率或贡献率的方法
基于土地面积计算和基于土地价值计算
基于土地面积计算主要目的是
为了辖区政府或实施机构
能够得到充分的空间
来建设本地公路和其它公共设施
例如 若辖区需要用所选地私有土地面积的30%
来建设地的附属基础设施
和公共设施来适应新的发展
那么每个土地所有者或占有者
将必须为项目贡献
他们所持土地的30%
已划定土地的补偿
以剩下70%的土地增值的形式
由参与项目的土地所有者
享有
由于剩余70%的土地作为城市用地的
增值补偿有望超过
他们失去30%耕地面积
带来的损失
土地所有者或许愿意放弃其土地
诚然 如果不需要贡献土地
土地所有者确实能够享有更大的经济收益
然而 我们需要牢记
这种土地的增值不完全归功于
土地所有者的投入和努力
法律许可将农业耕地作为城市用地
是政府的管理决策
这方面与土地所有者或许没有任何关系
更重要的是 土地增值的另外一个原因是
当地的基础设施配备
这些设施主要为大多数本地居民和业主提供便利
因此 要求这些当事人以土地的形式
支付这些公共设施的前期款项是合理的
在一些情况下 贡献率或置换率
不总是涉及土地
相反 参与的土地所有者为项目贡献出
土地开发权 通常叫做
垂直向土地整备
为了增加战略性位置的建筑开发密度
公寓单元房所有者可能将他们对土地的权利
移交给一个开发商
在楼房再开发后 参与项目的所有者将收到完工的单元房
作为对参与项目的所有者投入的回报
这种方式在香港应用的很普遍
另外一种计算土地置换率的方式是
基于土地价值的方式
基于土地价值的方式的主要思想是
要求土地所有者或占有者
和公众分享城市开发的益处
确定单个地块的土地价值的基础
是土地整备之前和之后预估的
市场价值
我们用一个例子来说明一下计算方法
在计划开始和土地整备之前
B女士有一块面积为1000平方米的
农业耕地
耕地的市场价格为
每平方米100美元
因此 她的总实际资产价值为10万美元
同时 土地整备后
城市用地的预估市场价格为
每平方米350美元
因此 通过将她的耕地变成城市用地
B 女士在实际资产上
有可能获得多达25万美元的资金
即 由于B女士没有进行任何
土地置换和基础设施投入
政府可以代表公众
要求B女士向项目贡献所持土地的30%
以便为公路及其他公共设施
提供空间
结果 B女士可得的利润
从25万美元降到
14.5万美元
为给建设成本筹资 可以要求B女士
提供更多的土地
比如说 要求用额外10%的土地
来支付基础设施的
建设成本
B女士可得的财务净收益
将进一步降到11万美元
换句话说 在此案例中
土地置换率将和土地数量
及当地基础设施建设需要投入的资金金额密切相关
在此案例中
也就是长期来看 即使土地置换率仅为0.6
或者说土地贡献率为 40%
通过参与土地整备 实际资产值的潜在增长
比保持农业用地的增长更大 使B女士生活更富裕
如果辖区政府想采用基于土地价值的置换方式
土地整备之前和之后的土地价值评估
就成为了一个重要的操作步骤
在采用这种方式之前
政府必须考虑两个重要因素
首先 有必要查明
能否获得
土地价值相关的可靠市场数据
第二 当地政府和/或执行者必须
具备适当的技术并知道如何评估土地价值
如果我们假定两种条件都具备
土地价值评估应该按照如下说明进行
由于时间有限 我们在此仅介绍
基本概念
参与者应该向本领域的技术专家咨询
以便了解 他们针对特定情况和细节
设计的土地评估方式
-Welcome 欢迎辞
--Welcome
-Course Welcome 课程欢迎辞
-How to Use This Course 如何学习本课程
-Who's Teaching This Course 教师信息
-Learning Objectives 学习目标
-Course Schedule 课程安排
-Grading and Completion Criteria 评分与结业标准
--Grading and Completion Criteria
-Introduction 介绍
-Defining Land Readjustment 土地整备定义
--A Working Definition of Land Readjustment
--Introduction to Land Readjustment
--Questions
--Text
--Challenges of Rapid Urbanization in Developing Countries
--Challenges of Rapid Urbanization
--Questions
--Text
-Conventional Approaches to Solving Problems of Rapid Urbanization 解决快速城市化问题的传统方法
--Conventional Land Assembly Apporach
--Questions
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-Land Readjustment as an Alternative 土地整备作为一种替代方法
--Land Readjustment as an Alternative
--Land Readjustment as an Alternative
--Questions
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-Course Structure 课程结构
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-Discussion and Application 讨论和应用
--Text
--Text
-Introduction 简介
--Introduction to Land Readjustment
--Text
-The Evolution of Land Readjustment 土地整备的发展历程
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--The Early Development Stages of Land Readjustment
--Questions
--Text
--The Diversity of Land Readjustment
--Diversity of Land Readjustment
--Questions
--Text
-Land Readjustment Examples 土地整备的案例
--Text
--Text
--Turkey
--Questions
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--文本
--Text
--Text
--Questions
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--Post-conflict and Post-disaster Reconstruction
--Angola
--Text
--Text
--Chile
--Questions
--Text
-Wrap Up 结语
--Lessons from Global Examples
--Questions
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--Key Concept Review 2--General observations
--Questions
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-Discussion and Application 讨论和应用
--Module 2: International Experiences with Land Readjustment
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-Introduction 简介
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-Conceptualizing Land Readjustment Goals 概念化土地整备目标
--Conceptualizing Land Readjustment Goals
--Policy Goals of Land Readjustment
--Questions
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-Myths About Adopting Land Readjustment 关于土地整备的谬见
--Myth #1: The Need for Land Readjustment Legislation
--Myth #1
--Text
--Example: Informal Settlement Upgrading in Ethiopia
--Questions
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--Myth #2: Clearly Delineated Property Rights
--Myth #2
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--Example: Urban Village Redevelopment in China
--Questions
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--Myth #3: The Existence of a Buoyant Real Estate Market
--Myth #3
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--Questions
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--Myth #4: An Organized Community
--Myth #4
--Text
--Questions
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--Myth #5: Trust Relations Among Stakeholders
--Myth #5
--Text
--Questions
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-Preconditions for Adopting Land Readjustment 采纳土地整备的前提
--Questions
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-Wrap Up 结语
--Questions
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-Introduction 简介
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-Important Considerations 重要考量因素
--Questions
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-Context Assessment 环境评估
--Assessing Each Component of the Larger Environment
--Questions
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-Initiation and Preparation 发起和准备
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--Preparation and Organization
--Questions
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-Design and Approval 设计与审批
--Design
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--Calculation of Land Contribution Ratios
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--Approval
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-Implementation and Completion 实施与完工
--Implementation and Completion
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--Questions
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-Evaluation and Scaling Up 评估与扩展
--Questions
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-Wrap Up 总结
--Questions
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-Main Takeaways 知识要点
--Takeaways of the Entire Course
--Takeaways of The Entire Course
--Questions
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--Questions
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--Questions
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-Application Activity 应用练习
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-Evaluation 评估
-Acknowledgements 致谢