当前课程知识点：经济学视角看城市 > 第八章 住宅的经济学分析 > 8.1 住宅的特征 > 8.1.1 学习视频-住宅的特征（一）
同学们
我们开始学习第八章
住宅的经济学分析
在黄帝宅经当中有这样的一句话
宅者人之本
人因宅而立
宅因人得成
人宅相扶 感通天地
这句话深刻地道出了住宅与我们是息息相关的
甚至是相互依存的
一般情况下
有住宅才能真正形成一个家
才能成为一个停靠的港湾
因为
在城市当中
住宅是一个重要的组成部分
特别是近年来
高昂的房价使得住宅
成为公众谈论最多的焦点问题之一
这一章
我们从经济学的角度来对住宅问题进行分析
本章内容主要包括这样的三节
第一节是住宅的特征
因为住宅几乎每天都会接触到
公众对住宅的特征应该非常熟悉
这一节主要是将我们熟悉的特征进行归纳
同时用经济学的视角对部分特征进行深入分析
第二节是住宅的特征价格
这一节通过对住宅每一特征进行赋值的方法
来估算住宅的总体价格
第三节是住宅的选择与过滤
居民在购买住宅时往往会综合多种因素进行选择
有时这个选择还是一个漫长的过程
同时
城市当中
存在着大量的新建住宅
也存在着大量的二手住宅或者说是旧住宅
这些旧住宅并不会立刻退出市场
它们会在不同的人群之间形成一个过滤
这一节我们用经济学方法对这些内容进行分析
下面我们首先来看本章的第1节
住宅的特征
我们常说居者有其屋
住宅与我们的生活是息息相关的
我们首先来看这样两张典型的城市当中住宅的图片
这张图片呢是城市当中一些高层住区的一个典型画面
这张图片是我们一些城市当中一些高档的别墅住宅区
能入住这类住宅的往往是城市收入较高的群体
因此
可以说
通过住宅往往也能体现城市社会的分层现象
通过上述图片
也反映了城市的一个重要特征
就是集中居住的特征
下面
我们来观看一个关于新加坡住宅区的视频
通过这个视频
更能感受到城市集中居住的特征
通过视频可以看出
新加坡连片的
不同类型的住宅小区构成了一个较大住宅区域
这片住宅区域给我们感受到
不同风格的住宅小区在一起
又形成一种较为和谐的感觉
这也从一个侧面反映了新加坡高质量的城市规划
同时
不同风格的住宅建筑直观告诉我们
住宅具有自身的一些特征
那么
住宅到底有哪些特征呢
或者说
住宅与其他的商品相比具有什么特征呢
首先
我们总体来看一下住宅的特征
第1个特征
住宅的多样性
关于住宅多样性的特征很好理解
各个住宅之间在大小、位置
年限
设计以及功能等方面均存在着较大差异性
因此
才呈现出了多样性的特征
第2个特征
住宅具有不可移动性
一般情况下
住宅建成之后它是不可移动的
但是随着现在技术的发展
有一些住宅通过拼装和拆卸
它是可以移动的
但是大部分的住宅是不可移动的
第3个特征
住宅是一种耐用品
耐用品就是使用时间很长的商品
如家用电器、汽车等
住宅的使用时间很长
就像我们国家一般住宅的使用年限是70年
因为住宅一经购买
它的折旧年限较长
也就说购买之后 他是
使用很长的时间的
因此
在经济学当中
一般将购买住宅的行为归结为一种投资行为
住宅的第四个特征是购买住宅的支出
一般占家庭支出的比重较大
对于这一点
在城市当中生活的居民一般都有着深刻的体会
购买住宅支出占家庭支出比重较大
一般也是家庭当中的一次重大决策
我们经常所说的房奴这个词
隐喻的就是购买住宅的支出
成为居民的一个沉重负担
住宅的最后一个特征
住宅的搬迁费用较高
怎么来理解呢
我们从一套住宅迁移到另一套住宅
除了搬迁的货币成本之外
它还包括一些无形成本
这两项成本都比较高
这在后面将进一步解释
以上所归纳的是住宅的一些基本特征
这些特征都很好理解
下面
我们进一步用经济学的思维
来对部分特征进行分析
首先
我们来看住宅的多样性和不可移动性
从住宅建筑与所处位置角度看
它一般有这样的两种特征类型
第1个是结构特征
这是住宅本身的特征
每一座住宅在面积、布局
内部设计和建筑风貌等方面
它都具有不同
第2个特征类型是位置特征
它体现在住宅周边的交通
公共服务设施
环境质量以及周边风貌等
它都具有不同
不同住宅在这些方面都存在着差异
即使是建筑设计一模一样的
在一个单元楼的两套住宅
因为其楼层不同
其位置也是不同的
因此
就像我们说的
“世界上没有两片完全相同的叶子”一样
我们可以说
世界上没有完全相同的两套住宅
同时
周边的环境不同
交通便利性不同
教育医疗等公共服务设施质量不同
环境和邻近的风貌不同
那么
住宅价格也会存在差异
我们进一步分析的第2个特征是住宅的耐久性
耐久性
也就说使用的年限很长
如果对住宅进行适当的维护
可以进一步降低住宅物理性折旧的速度
可以达到一个国家规定的住宅使用最高年限
我们国家住宅使用年限是70年
而国外的很多住宅
因为使用石材建造
维护较好
使用年限可以达到上百年
正是因为住宅具有耐久性
住宅市场上就会存在大量的二手住宅
根据对很多国家的估算
在特定的年份下
一年内新建的住宅会占到
全部住宅储备的2%到3%左右
如果我们设定10年以内的住宅都为新住宅
这样的话
经过10年的进程
它的沉淀
新住宅大约就会占到住宅储备的20%到30%左右
因此的话
其实大约有70~80%的家庭
是居住在至少已经建成10年以上的住宅里面
这是一个一般化的粗略估算
这个估算也提醒我们
研究城市住宅问题的时候
一定要将新建住宅和二手住宅结合起来
-1.1 城市的定义
-1.2 城市经济学学科内涵解析
-1.3 微观经济学工具
-1.4 城市经济学的五个公理
-第一章测试 绪论：走进课程
-2.1 城市产生的原因概述
-2.2 贸易型城市产生的原因
-2.3 工业城市产生的原因
-2.4 工业革命与工业城市
-2.5 聚集经济Ⅰ：地方化经济
-2.6 聚集经济Ⅱ：城市化经济
-第二章测试 城市的产生与发展
-3.1 商业企业与贸易城市
-3.2 运输成本导向型的工业企业
-3.3 居中选址原则
-3.4 企业选址的当地投入品导向
-3.5 企业选址的综合分析
-第三章测试 城市区位与企业选址
-4.1 城市化的含义与本质
-4.2 城市化的动力机制
-4.3 城市化规律
-第四章测试 城市化
-5.1 城市规模概念简介
-5.2 效用与城市规模
-5.3 城市系统、城市规模的差异及分布
-5.4 中心地理论
-第五章测试 城市规模
-6.1 地租的决定因素
-6.2 房价与地价的关系
-6.3 单中心城市土地利用（一）
-6.4 单中心城市土地利用（二）
-第六章测试 地租与城市土地利用
-7.1 城市交通概述
-7.2 城市交通拥挤的经济学分析
-7.3 交通拥挤的解决措施
-7.4 公共交通
-第七章测试 城市交通
-8.1 住宅的特征
-8.2 住宅的特征价格
-8.3 住宅的选择与过滤
-第八章测试 住宅的经济学分析
-9.1 环境污染与经济增长的关系
-9.2 环境污染治理措施
-第九章测试 城市环境的经济学分析
-10.1 地方政府的收入
-10.2 地方政府的支出和职能
-第十章测试 地方政府
-11.1 中国城市的崛起
-11.2 城市的胜利
-11.3 衰退的出路
-第十一章测试 案例城市解析
