当前课程知识点：经济学视角看城市 > 第八章 住宅的经济学分析 > 8.1 住宅的特征 > 8.1.2 学习视频-住宅的特征（二）
我们进行深入分析的第三个特征是
购买住宅的支出往往占家庭支出的较大比重
我们可以通过一个国家人均的年工资总收入
与住宅的平均价格相比来进行分析
有关机构对世界部分国家的相关数据进行了测算
一起来看一下表格
在中国
人均年工资总收入和单位面积房价的比值大概是4.67
说得通俗一点
就是说平均来看
一个人一年的总工资收入
大概能购买4.67平方米的住宅
那么以此推算
要购买100平米的住宅
大约需要20年的工资总收入
这个惊人的数据也告诉我们
目前中国普通家庭购买住宅的压力到底有多大
那么我们再看美国
人均工资年总收入和单位面积房价的比值是30.1
购买相同面积的住宅 比如100平米
在美国大概只需要3.4年
可以看出
美国居民比中国居民购买住宅的压力
相对就小太多了
再来看英国
人均的年工资总收入
和单位面积住宅平均价格之比是11.8
也就意味着
在英国购买相同面积的住宅需要10年的收入
这里需要注意的是
这里的购房年限
只是进行了大约的估算
并不是一个准确的计算值
但是
总体可以看出各个国家购买住宅的难易程度
下面进行深入分析的另一个特征是昂贵的搬迁成本
住宅的搬迁成本
除了要支付搬运家具、衣物
厨房设备等的昂贵成本之外
还要承担与邻里关系分别的一些无形的巨大成本
比如说
与周边的邻居
学校以及商业社会关系等等
分别所产生的这些无形的成本
比如说原来居住社区里形成的邻里关系
搬迁之后可能就不存在了
或者说至少是疏远了
我们在这里举一个例子
比如说北京四合院曾是老北京人主要的住宅之一
一个四合院当中有很多户的家庭住宅
各家之间可能形成了亲人般的邻里关系
在城市建设迅速推进过程中
许多家庭搬迁进了多层或高层住宅
大量的北京四合院消失
北京四合院的消失
消失的不仅是四合院居住文化
很多邻里关系也随之消失了
这其实也是搬迁的重要成本之一
从另外一个角度来说
因为搬迁成本较为高昂
也就使得居民一般不会轻易地搬迁
就像我们国家
大部分人群一般来说
一生当中搬迁住宅的次数是非常少的
但反观美国
美国被称为是车轮上的国家
美国居民搬迁次数相对较多
这一方面是因为美国居民
在各城市之间的流动相对容易
或者说流动成本相对较低
另一方面也跟美国居民
购买住宅支付的成本相对较低有关
下面
我们用经济学中常用的消费者均衡的
无差异曲线分析方法
来对住宅搬迁费用问题进行直观的分析
这是我们常见的无差异曲线分析的图形
这个当中的直线是预算线
弯曲的这个曲线
是无差异曲线
图中横轴表示的是住宅消费的面积
单位为平方米
纵轴表示所有除住房之外的其他商品的消费量
也就是说
人们是在住宅消费和其他商品消费之间来进行选择
图中AB、CD、EF分别表示三条收入不同时的预算线
U1为无差异曲线
它与AB相切
切点b表示预算线为AB时的消费均衡点
此时
住宅消费面积为S1
消费面积相对较小
比如说60平方米
假设消费者收入增加
住宅及其他商品价格不变
预算线由AB平行移动至CD
此时
消费者消费可能有两种情况
第一种情况是无差异曲线U2与预算线CD相切的d点
那么在d点处
住宅和其他商品的消费都增加
住宅面积为S2
消费者搬迁至面积较大的住宅
比如说消费由原来60平米的住宅搬迁至80平米的住宅
另一种消费情况是无差异曲线U4
与预算线CD的交点c的消费状况
即消费者没有搬迁
增加的收入全部用于消费其他的商品
那么
哪一种情况更有可能实现
我想 应该是第二种情况
当消费者收入增加幅度较小时
一般不会轻易增加住宅消费
也可以说
不会轻易地搬迁
下面我们进一步分析
如果消费者收入进一步增加
预算线平行移动至EF
与AB预算线相比
收入有了大幅增加
此时
同样存在两种消费可能
一种是无差异曲线U3与预算线Ef的切点f表示的消费情况
即住宅面积和其他商品的消费均增加
即消费者搬迁至S3面积的住宅里
另一种情况是无差异曲线U5与预算线EF相交的e点处
它的消费情况
此时
住宅消费仍然不变
它只增加了其他商品的消费
那么
在这种收入情况下
消费者很有可能增加住宅消费
即搬迁到较大面积的住宅里
比如说由原来的60平米的住宅里面
搬迁到120平方米的住宅里
这个图形很直观的用了经济学的模型分析方法
来分析关于住宅面积消费选择的问题
可以得到这样一个结论
当收入小幅度增加的时候
人们一般不会轻易地搬迁住宅
比如说你的月收入从6000元增加到了7000元
更换一个较大面积的住宅
但是如果你的月收入从6000元增加到了16,000元
这个时候
你可能就会选择搬迁到一个较大面积的住宅里面去
这个模型描述的结论
跟我们生活现实基本是相似的
也可以说
这个图形对我们现实当中的住宅消费行为
是完全可以进行一个很好的解释的
好同学们
我们就简单地对住宅的特征进行了分析
住宅大致有这样一些特征
第1个它具有多样性
第2个具有不可移动性
第3个
住宅是一种耐用品
第4个
住宅的支出占家庭支出的比重较大
第5个
住宅的搬迁费用较高
我们也用经济学方法对当中的部分特征进行了深入分析
这一节学习也告诉我们
经济学的方法其实对现实城市当中的住宅
甚至是其他城市问题都可以进行很好的分析
同学们甚至可以自己建立一些模型
来对城市问题进行分析
好同学们
这一节我们就讲到这里
-1.1 城市的定义
-1.2 城市经济学学科内涵解析
-1.3 微观经济学工具
-1.4 城市经济学的五个公理
-第一章测试 绪论：走进课程
-2.1 城市产生的原因概述
-2.2 贸易型城市产生的原因
-2.3 工业城市产生的原因
-2.4 工业革命与工业城市
-2.5 聚集经济Ⅰ：地方化经济
-2.6 聚集经济Ⅱ：城市化经济
-第二章测试 城市的产生与发展
-3.1 商业企业与贸易城市
-3.2 运输成本导向型的工业企业
-3.3 居中选址原则
-3.4 企业选址的当地投入品导向
-3.5 企业选址的综合分析
-第三章测试 城市区位与企业选址
-4.1 城市化的含义与本质
-4.2 城市化的动力机制
-4.3 城市化规律
-第四章测试 城市化
-5.1 城市规模概念简介
-5.2 效用与城市规模
-5.3 城市系统、城市规模的差异及分布
-5.4 中心地理论
-第五章测试 城市规模
-6.1 地租的决定因素
-6.2 房价与地价的关系
-6.3 单中心城市土地利用（一）
-6.4 单中心城市土地利用（二）
-第六章测试 地租与城市土地利用
-7.1 城市交通概述
-7.2 城市交通拥挤的经济学分析
-7.3 交通拥挤的解决措施
-7.4 公共交通
-第七章测试 城市交通
-8.1 住宅的特征
-8.2 住宅的特征价格
-8.3 住宅的选择与过滤
-第八章测试 住宅的经济学分析
-9.1 环境污染与经济增长的关系
-9.2 环境污染治理措施
-第九章测试 城市环境的经济学分析
-10.1 地方政府的收入
-10.2 地方政府的支出和职能
-第十章测试 地方政府
-11.1 中国城市的崛起
-11.2 城市的胜利
-11.3 衰退的出路
-第十一章测试 案例城市解析
