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同学们好

下面我们开始学习本章的第二节

住宅的特征价格

从标题可以看出

这节我们主要是从

住宅的特征来分析住宅的价格

也可以理解成住宅的特征

是住宅价格的重要的影响因素

住宅价格是由住宅的各个特征所决定的

如果对住宅的每一个特征赋予一定价格

将这些价格加总

就构成了住宅的价格

因此住宅它具有异质性

也就是上一节当中所讲的住宅的多样性

所以

我们看到现实中不同小区住宅价格

常常差别较大

甚至于是临近的两个小区

他的住宅的价格相差也特别大

这一节

我们用一个假设案例

来分析住宅特征对价格的决定

我们假设某1套住宅

赋予它一个基础价格

假设这套特定住宅

距离城市中心五英里

住宅的房龄为6年

三居室

这套住宅的基础价格是20万美元

下面我们进行虚拟分析

假设住宅特征发生变化后

价格会发生怎样的变化

首先

我们对住宅的特征进行赋值

第一个是易达性的价格

易达性也可以理解成是的交通的便利性

假设住宅距离市中心每增加一英里

住宅价格会下降2000美元

第2个是面积

我们用卧室的数量来表示

假设每增加一个卧室

住宅的价格将会上涨3万美元

第三是住宅的年限

或者叫做住宅的房龄

住宅的房龄每增加一年

住宅价格将下降500美元

第四个是空气质量

空气质量也可以代表这个地方的环境

假设空气污染每增加一个单位

住宅的价格将下降1000美元

第五个是学校的质量

这也可以代表当地公共服务的质量

比如说医疗教育它的质量

那么这个地方 我们仅仅分析学校的质量

假设本地中小学的教学质量每提高一个单位

住宅的价格会上涨2000美元

以上是简单地对住宅的一些特征进行赋值

现在

我们根据特定住宅的基础价格

以及各特征价格来进行虚拟分析

如果一套4居室、房龄为三年

空气污染比平均水平降低了4个单位

教育质量高于平均水平3个单位的

这样一套住宅的价格

应该是多少美元

根据特征价格的赋值

这套住宅面积增加了一个卧室

就增加了30000美元

房龄为3年

比特定住宅的6年

少了3年

因此房龄每增加一年

价格会减少500美元

现在房龄少了3年

因此

这套住宅价格将增加1500美元

空气质量降低了4个单位

因为空气质量每增加一个单位

住宅的价格会下降1000美元

现在是空气质量下降了4个单位

因此住宅价格将增加4000美元

学校教育质量高于平均水平3个单位

因为学校教育质量每提高一个单位

住宅价格将上涨2000美元

因此

这套住宅的价格会提高6000美元

以上是我们对这套住宅的特征价格

增加值进行的计算

计算的都是增加值

主要是因为各假定的特征变化

导致的都是价值上升

当然也有可能他的特征变化会导致价格下降

比如说

空气污染是增加的

那就是计算它的减少值

现在我们

将上面计算出来的增加值进行加总

为41500美元

再加上特定住宅的基础价格20万美元

这套住宅总的价格应该为241500美元

以上这个案例讲解看似很繁琐

但道理其实很简单

我们用这样的一个简单的案例

来对住宅的特征价格进行分析

这也有利于同学们明白

住宅特征价格计算的原理

也可以明白现实中

住宅特征是如何影响其价格的

这种方法一般称为快乐定价法

有时也可以翻译成怡值方法

下面

我们进一步对影响

我国住宅价格的因素进行展开分析

或者说是一些启示

从中国的现实来看

房价取决于这样一些因素

第1个因素是需求

它是决定房价的一个重要因素

从中国现实来看

很多城市房价高企

已经成为很多城市居民难以承受之重

例如香港

例如北京、上海、深圳

这些城市众多年轻人

已经陷入绝望

拥有一套住宅已经成为难以实现的梦

推动城市房价不断高涨的一个重要因素

就是对住房的需求

这其中包括居住的刚性需求

也包括投资推动的需求

有些甚至可以称之为投机性需求

第2个因素是土地价格

在前面的章节

已经介绍过房价与地价的关系

从经济学本质原理上来讲

是房价推动了地价

也就是说因为对住房的需求

导致对土地的需求 进而呢会推动地价

这是我们从经济学本质原理上来进行分析的

但中国的现实是

很多城市对土地财政的依赖

推动地价上涨

因为房地产商拿地价格高昂

必然将其转嫁到房价上

因此

两者形成了螺旋推动上涨的势态

第3个因素是房屋的质量

我们一般都可以理解

房屋质量越高

它的价格一般来说是应该是增加的

第4个是交通的便利性

交通越便利

这个地方的住宅价格往往较高

因此

我们常常看到一些临近地铁的住房价格往往较高

一些开发商也常常打地铁这样一个销售口号

第5一个因素是公共服务水平

像教育医疗等等这些公共服务的质量越高

这个地方的房价相对来说也比较高

比如说

在很多城市中的学区房现象

入住某个小区

小孩就能进入周边质量较高的小学或中学

这些所谓的学区房

众多有需求的居民争相购买

因为小孩上学的问题

那么这样的话

甚至某些城市出现天价学区房的现象

随着国家教育公平化的系列政策出台

学区房这种畸形现象应该会逐步消失

第5个因素是周边的环境

周边环境越好

住宅价格也会相对较高

比如

临海的住宅、临湖的住宅

公园周边的住宅

以及现在我们常常看到的一些

网红景点旁边的住宅等等

以上是我们从住宅特征价格分析出发

对影响中国住宅价格的因素进行的简单拓展

之所以称为简单拓展

就是因为影响住宅价格的因素还有很多

比如政府的调控

比如公众的预期等等

这些因素留给同学们进一步进行思考

好同学们

本节主要分析了住宅的特征价格的问题

这种特征价格类似的计算方法称为快乐定价法

或者叫做怡值方法

他的简单的思路就是把住宅的各个特征进行定价

然后把各个特征价格进行加总

就可以得到住宅的总价格

之后分析了现实当中影响住宅价格的主要因素

住宅价格的影响因素众多

很多学者也有不同的观点

希望同学们通过阅读相关文献资料

加深对住宅问题的理解

好的同学们

这一节我们就讲到这里