当前课程知识点:经济学视角看城市 > 第八章 住宅的经济学分析 > 8.3 住宅的选择与过滤 > 8.3.2 学习视频-住宅的选择与过滤(二)
好同学们
本章的第2个问题是住宅市场的过滤
分析住宅市场的过滤模型
首先要明确一点就是
住宅市场是由不同的子市场组成的
比如说新住宅市场和旧住宅市场
再比如说
小面积住宅市场与大面积住宅市场等
这些市场之间不是相互割裂的
而是相互紧密联系的
分析住宅过滤问题
主要涉及新住宅市场与旧住宅市场之间的联系
分析住宅的过滤过程有这样的两个前提
第1个前提
住宅服务是不断减少的
怎么理解呢
也就是说随着年限不断增长
住宅带给人的效用是逐步减少的
住宅服务的减少
源于住宅的折旧
比如说物理损耗
以及住宅建造技术不断提高
对一些老旧住宅形成技术性的无形磨损等等因素
第2个前提是居住者的收入是不断上升的
怎么理解呢
也就是说随着社会经济不断的发展
社会公众的收入是不断上升的
那么随着收入不断上升
对住宅服务的需求是不断增加的
这也基本符合现实情况
你比如说
随着我们国家经济飞速发展
居民的收入是在逐步上升的
那么社会公众对住宅服务的需求也将不断增加
在这两个前提下
来设定分析模型
设定模型有这样几个假定
第1个假定
考虑三种收入群体
富人、中等收入人群和穷人
第2假定
居民实际收入是逐渐增加的
这个假定与刚才的前提是一致的
第3个假定
改良住宅的成本是相对较高的
也就是说对一套住宅进行改良
来满足现在的服务需求
成本较高
比如说
要把住宅面积增加
或者比如说像一些老旧住宅
楼层很高
之前没有电梯
现在要加装电梯
这样的改良成本成本往往是较高的
第4个假定
折旧
我们以10年期为限
假设在十年当中住宅服务折旧了5个单位
在这些假定下
我们就可以分析住宅的过滤过程
刚才我们一直提到住宅服务的概念
我们没有对它进行解释
当时是因为没有办法结合图形进行分析
下面我们来对它进行解释
我们来看图形
这个图形与上述住宅选择分析的图形原理相同
是一个典型的无差异曲线分析图
横轴表示的是居住面积
纵轴表示质量特征
那么
住宅服务就可以理解成是
住宅的面积和特征质量综合起来
满足人们的居住功能
这就是住宅的服务
也可理解为住宅带给人们的效用
或者说是感受
坐标当中的每一条无差异曲线
上面的任何一点
表示的都是不同的面积大小和质量特征的不同组合
给人带来的效用是一样的
随着远离的无差异曲线
它带给人的效应或者说是服务
是逐步增加的
好的 那么
在这些分析准备做好之后
我们下面来对过程进行分析
我们分析1980年和1990年
两个年份不同群体的居住状态
1980年的不同群体的居住状态
我们用三条蓝色的无差曲线来进行表示
在这个时候
低收入人群居住在建于1960年
住宅服务为100个单位的这样的住宅里面
中等收入人群住在建于1970年代
住宅服务为135个单位的住宅里
高收入人群住在1980年新建的住宅里
住宅服务的数量是160个单位
这是1980年三种群体最初的居住状态
那么
现在经过10年的发展
三种群体的实际收入都增加了
他们对住宅服务的需求都会增加
根据假定
如果是对住宅进行改良来满足不同群体的住宅需求
它的成本是非常高的
因此
最有可能的解决办法就是针对富人群体修建新的住宅
我们假设它的服务质量为180个单位
富人群体从原来住宅
搬迁到新建的住宅中
那么
富人群体原来居住的160个服务单位的住宅
经过10年以后
折旧了5个单位
这个时候的服务数量是155个单位
这种住宅肯定不会立刻退出市场
因为它不是最差的
那么
中等收入家庭
他的收入增加了
也会增加对住宅服务的需求
因此
中等收入家庭就搬迁到
现在服务数量为155个单位的住宅中
我们进一步来看
原来由中等收入阶层群体所居住住宅
现在腾空了
住宅服务单位经过10年后
由135个单位减少为130个单位
同样
这类住宅它不是
这个市场当中最差的住宅
它也不会立刻退出市场
与此类似
低收入群体实际收入增加
对住宅的服务需求增加
搬迁到由中等收入阶层所腾空出来的
现在服务单位等于130个单位这样的住宅里面
那么
最终建于1960年代
住宅服务质量为95个单位
这样的住宅现在已经腾空出来
这是市场当中质量最差的住宅
它就会逐步退出市场
被拆除重建
或者原有土地改变用地性质
兴建其他建筑等
以上就是不同住宅在不同群体之间的一个过滤过程
这个模型只是住宅过滤规律的简单分析
现实情况更为复杂
也有可能专门针对中等收入阶层或者是
低收入家庭住宅服务需求新建住宅这样的情况
你比如说
低收入家庭 我就给他建造一些面积较小的住宅
中等收入家庭 我给他建造一些面积
中等的住宅
那么这样的话 这种情况也大量存在
比如说在城市中
经常看到的对老旧住宅小区或者是棚户区改造
其实就是上述过滤模型中的某个阶段
我们通过这样的模型分析
关键就是要理解住宅市场是不同子市场构成的
相互联系的
不同子市场的住宅会在不同群体之间进行过滤
下面
进行一个延伸讨论
比如说
廉租房的政策会对住宅在不同群体之间的
过滤产生什么样的影响呢
政府推出廉租房的政策
针对的主要是低收入家庭
这样的话
就减少了低收入家庭对中等收入家庭
甚至是高收入家庭腾出的二手房
这种需求
那么这种需求的减少
降低了二手房的价格
这样的话
它会减缓整个住宅过滤的进程
同学们
以上是对住宅选择和住宅过滤的一个简要分析
内容相对来说比较简单
但是
通过分析
进一步地告诉我们
其实可以用经济学的方法很好地分析
城市住宅或者是其他城市问题
通过对课程的学习
不仅是要掌握相关内容
更要培养一种运用所学原理分析现实问题的能力
好同学们
至此
这章所有内容就介绍完了
这章包括三节内容
第1节对住宅的特征进行了归纳分析
同时
运用经济学方法对部分特征进行了深入拓展分析
第2节运用一个案例
简要分析了住宅的特征价格
通过特征价格的分析
告诉我们住宅的价格是由它的特征所决定的
或者反过来说
住宅的特征是影响住宅价格的重要因素
我们可以把各个特征进行赋值后
加总就得到了住宅的总体价格
同时我们也进一步拓展了影响中国房价的一些诸多因素
第3节简单地运用经济学方法
分析了住宅的选择和住宅的过滤问题
好同学们
本章的全部内容我们就讲到这里
-1.1 城市的定义
-1.2 城市经济学学科内涵解析
-1.3 微观经济学工具
-1.4 城市经济学的五个公理
-第一章测试 绪论:走进课程
-2.1 城市产生的原因概述
-2.2 贸易型城市产生的原因
-2.3 工业城市产生的原因
-2.4 工业革命与工业城市
-2.5 聚集经济Ⅰ:地方化经济
-2.6 聚集经济Ⅱ:城市化经济
-第二章测试 城市的产生与发展
-3.1 商业企业与贸易城市
-3.2 运输成本导向型的工业企业
-3.3 居中选址原则
-3.4 企业选址的当地投入品导向
-3.5 企业选址的综合分析
-第三章测试 城市区位与企业选址
-4.1 城市化的含义与本质
-4.2 城市化的动力机制
-4.3 城市化规律
-第四章测试 城市化
-5.1 城市规模概念简介
-5.2 效用与城市规模
-5.3 城市系统、城市规模的差异及分布
-5.4 中心地理论
-第五章测试 城市规模
-6.1 地租的决定因素
-6.2 房价与地价的关系
-6.3 单中心城市土地利用(一)
-6.4 单中心城市土地利用(二)
-第六章测试 地租与城市土地利用
-7.1 城市交通概述
-7.2 城市交通拥挤的经济学分析
-7.3 交通拥挤的解决措施
-7.4 公共交通
-第七章测试 城市交通
-8.1 住宅的特征
-8.2 住宅的特征价格
-8.3 住宅的选择与过滤
-第八章测试 住宅的经济学分析
-9.1 环境污染与经济增长的关系
-9.2 环境污染治理措施
-第九章测试 城市环境的经济学分析
-10.1 地方政府的收入
-10.2 地方政府的支出和职能
-第十章测试 地方政府
-11.1 中国城市的崛起
-11.2 城市的胜利
-11.3 衰退的出路
-第十一章测试 案例城市解析