当前课程知识点:经济学视角看城市 >  第八章 住宅的经济学分析 >  8.3 住宅的选择与过滤 >  8.3.2 学习视频-住宅的选择与过滤(二)

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8.3.2 学习视频-住宅的选择与过滤(二)在线视频

下一节:8.3.3 教学课件

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8.3.2 学习视频-住宅的选择与过滤(二)课程教案、知识点、字幕

好同学们

本章的第2个问题是住宅市场的过滤

分析住宅市场的过滤模型

首先要明确一点就是

住宅市场是由不同的子市场组成的

比如说新住宅市场和旧住宅市场

再比如说

小面积住宅市场与大面积住宅市场等

这些市场之间不是相互割裂的

而是相互紧密联系的

分析住宅过滤问题

主要涉及新住宅市场与旧住宅市场之间的联系

分析住宅的过滤过程有这样的两个前提

第1个前提

住宅服务是不断减少的

怎么理解呢

也就是说随着年限不断增长

住宅带给人的效用是逐步减少的

住宅服务的减少

源于住宅的折旧

比如说物理损耗

以及住宅建造技术不断提高

对一些老旧住宅形成技术性的无形磨损等等因素

第2个前提是居住者的收入是不断上升的

怎么理解呢

也就是说随着社会经济不断的发展

社会公众的收入是不断上升的

那么随着收入不断上升

对住宅服务的需求是不断增加的

这也基本符合现实情况

你比如说

随着我们国家经济飞速发展

居民的收入是在逐步上升的

那么社会公众对住宅服务的需求也将不断增加

在这两个前提下

来设定分析模型

设定模型有这样几个假定

第1个假定

考虑三种收入群体

富人、中等收入人群和穷人

第2假定

居民实际收入是逐渐增加的

这个假定与刚才的前提是一致的

第3个假定

改良住宅的成本是相对较高的

也就是说对一套住宅进行改良

来满足现在的服务需求

成本较高

比如说

要把住宅面积增加

或者比如说像一些老旧住宅

楼层很高

之前没有电梯

现在要加装电梯

这样的改良成本成本往往是较高的

第4个假定

折旧

我们以10年期为限

假设在十年当中住宅服务折旧了5个单位

在这些假定下

我们就可以分析住宅的过滤过程

刚才我们一直提到住宅服务的概念

我们没有对它进行解释

当时是因为没有办法结合图形进行分析

下面我们来对它进行解释

我们来看图形

这个图形与上述住宅选择分析的图形原理相同

是一个典型的无差异曲线分析图

横轴表示的是居住面积

纵轴表示质量特征

那么

住宅服务就可以理解成是

住宅的面积和特征质量综合起来

满足人们的居住功能

这就是住宅的服务

也可理解为住宅带给人们的效用

或者说是感受

坐标当中的每一条无差异曲线

上面的任何一点

表示的都是不同的面积大小和质量特征的不同组合

给人带来的效用是一样的

随着远离的无差异曲线

它带给人的效应或者说是服务

是逐步增加的

好的 那么

在这些分析准备做好之后

我们下面来对过程进行分析

我们分析1980年和1990年

两个年份不同群体的居住状态

1980年的不同群体的居住状态

我们用三条蓝色的无差曲线来进行表示

在这个时候

低收入人群居住在建于1960年

住宅服务为100个单位的这样的住宅里面

中等收入人群住在建于1970年代

住宅服务为135个单位的住宅里

高收入人群住在1980年新建的住宅里

住宅服务的数量是160个单位

这是1980年三种群体最初的居住状态

那么

现在经过10年的发展

三种群体的实际收入都增加了

他们对住宅服务的需求都会增加

根据假定

如果是对住宅进行改良来满足不同群体的住宅需求

它的成本是非常高的

因此

最有可能的解决办法就是针对富人群体修建新的住宅

我们假设它的服务质量为180个单位

富人群体从原来住宅

搬迁到新建的住宅中

那么

富人群体原来居住的160个服务单位的住宅

经过10年以后

折旧了5个单位

这个时候的服务数量是155个单位

这种住宅肯定不会立刻退出市场

因为它不是最差的

那么

中等收入家庭

他的收入增加了

也会增加对住宅服务的需求

因此

中等收入家庭就搬迁到

现在服务数量为155个单位的住宅中

我们进一步来看

原来由中等收入阶层群体所居住住宅

现在腾空了

住宅服务单位经过10年后

由135个单位减少为130个单位

同样

这类住宅它不是

这个市场当中最差的住宅

它也不会立刻退出市场

与此类似

低收入群体实际收入增加

对住宅的服务需求增加

搬迁到由中等收入阶层所腾空出来的

现在服务单位等于130个单位这样的住宅里面

那么

最终建于1960年代

住宅服务质量为95个单位

这样的住宅现在已经腾空出来

这是市场当中质量最差的住宅

它就会逐步退出市场

被拆除重建

或者原有土地改变用地性质

兴建其他建筑等

以上就是不同住宅在不同群体之间的一个过滤过程

这个模型只是住宅过滤规律的简单分析

现实情况更为复杂

也有可能专门针对中等收入阶层或者是

低收入家庭住宅服务需求新建住宅这样的情况

你比如说

低收入家庭 我就给他建造一些面积较小的住宅

中等收入家庭 我给他建造一些面积

中等的住宅

那么这样的话 这种情况也大量存在

比如说在城市中

经常看到的对老旧住宅小区或者是棚户区改造

其实就是上述过滤模型中的某个阶段

我们通过这样的模型分析

关键就是要理解住宅市场是不同子市场构成的

相互联系的

不同子市场的住宅会在不同群体之间进行过滤

下面

进行一个延伸讨论

比如说

廉租房的政策会对住宅在不同群体之间的

过滤产生什么样的影响呢

政府推出廉租房的政策

针对的主要是低收入家庭

这样的话

就减少了低收入家庭对中等收入家庭

甚至是高收入家庭腾出的二手房

这种需求

那么这种需求的减少

降低了二手房的价格

这样的话

它会减缓整个住宅过滤的进程

同学们

以上是对住宅选择和住宅过滤的一个简要分析

内容相对来说比较简单

但是

通过分析

进一步地告诉我们

其实可以用经济学的方法很好地分析

城市住宅或者是其他城市问题

通过对课程的学习

不仅是要掌握相关内容

更要培养一种运用所学原理分析现实问题的能力

好同学们

至此

这章所有内容就介绍完了

这章包括三节内容

第1节对住宅的特征进行了归纳分析

同时

运用经济学方法对部分特征进行了深入拓展分析

第2节运用一个案例

简要分析了住宅的特征价格

通过特征价格的分析

告诉我们住宅的价格是由它的特征所决定的

或者反过来说

住宅的特征是影响住宅价格的重要因素

我们可以把各个特征进行赋值后

加总就得到了住宅的总体价格

同时我们也进一步拓展了影响中国房价的一些诸多因素

第3节简单地运用经济学方法

分析了住宅的选择和住宅的过滤问题

好同学们

本章的全部内容我们就讲到这里

经济学视角看城市课程列表:

第一章 绪论:走进课程

-本章教学内容导学

-1.1 城市的定义

--1.1.1 学习视频

--1.1.2 教学课件

-1.2 城市经济学学科内涵解析

--1.2.1 学习视频

--1.2.2 教学课件

-1.3 微观经济学工具

--1.3.1 学习视频

--1.3.2 教学课件

-1.4 城市经济学的五个公理

--1.4.1 学习视频

--1.4.2 教学课件

-第一章测试 绪论:走进课程

-第一章讨论

第二章 城市的产生与发展

-本章教学内容导学

-2.1 城市产生的原因概述

--2.1.1 学习视频

--2.1.2 教学课件

-2.2 贸易型城市产生的原因

--2.2.1 学习视频

--2.2.2 教学课件

-2.3 工业城市产生的原因

--2.3.1 学习视频

--2.3.2 教学课件

-2.4 工业革命与工业城市

--2.4.1 学习视频

--2.4.2 教学课件

-2.5 聚集经济Ⅰ:地方化经济

--2.5.1 学习视频

--2.5.2 教学课件

-2.6 聚集经济Ⅱ:城市化经济

--2.6.1 学习视频

--2.6.2 教学课件

-第二章测试 城市的产生与发展

-第二章讨论

第三章 城市的区位与企业选址

-本章教学内容导学

-3.1 商业企业与贸易城市

--3.1.1 学习视频

--3.1.2 教学课件

-3.2 运输成本导向型的工业企业

--3.2.1 学习视频

--3.2.2 教学课件

-3.3 居中选址原则

--3.3.1 学习视频

--3.3.2 教学课件

-3.4 企业选址的当地投入品导向

--3.4.1 学习视频

--3.4.2 教学课件

-3.5 企业选址的综合分析

--3.5.1 学习视频

--3.5.2 教学课件

-第三章测试 城市区位与企业选址

-第三章讨论

第四章 城市化

-本节教学内容导学

-4.1 城市化的含义与本质

--4.1.1 学习视频

--4.1.2 教学课件

-4.2 城市化的动力机制

--4.2.1 学习视频

--4.2.2 教学课件

-4.3 城市化规律

--4.3.1 学习视频

--4.3.2 教学课件

-第四章测试 城市化

-第四章讨论

第五章 城市规模

-本章教学内容导学

-5.1 城市规模概念简介

--5.1.1 学习视频

--5.1.2 教学课件

-5.2 效用与城市规模

--5.2.1 学习视频

--5.2.2 教学课件

-5.3 城市系统、城市规模的差异及分布

--5.3.1 学习视频

--5.3.2 教学课件

-5.4 中心地理论

--5.4.1 学习视频

--5.4.2 教学课件

-第五章测试 城市规模

-第五章讨论

第六章 地租与城市土地利用

-本章教学内容导学

-6.1 地租的决定因素

--6.1.1 学习视频

--6.1.2 教学课件

-6.2 房价与地价的关系

--6.2.1 学习视频

--6.2.2 教学课件

-6.3 单中心城市土地利用(一)

--6.3.2 教学课件

--6.3.1 学习视频

-6.4 单中心城市土地利用(二)

--6.4.1 学习视频

--6.4.2 教学课件

-第六章测试 地租与城市土地利用

-第六章讨论

第七章 城市交通

-本章教学内容导学

-7.1 城市交通概述

--7.1.1 学习视频

--7.1.2 教学课件

-7.2 城市交通拥挤的经济学分析

--7.2.1 学习视频

--7.2.2 教学课件

-7.3 交通拥挤的解决措施

--7.3.1 学习视频

--7.3.2 教学课件

-7.4 公共交通

--7.4.1 学习视频-公共交通(一)

--7.4.2 学习视频-公共交通(二)

--7.4.3 教学课件

-第七章测试 城市交通

-第七章讨论

第八章 住宅的经济学分析

-本章教学内容导学

-8.1 住宅的特征

--8.1.1 学习视频-住宅的特征(一)

--8.1.2 学习视频-住宅的特征(二)

--8.1.3 教学课件

-8.2 住宅的特征价格

--8.2.1 学习视频

--8.2.1 教学课件

-8.3 住宅的选择与过滤

--8.3.1 学习视频-住宅的选择与过滤(一)

--8.3.2 学习视频-住宅的选择与过滤(二)

--8.3.3 教学课件

-第八章测试 住宅的经济学分析

-第八章讨论

第九章 城市环境的经济学分析

-本章教学内容导学

-9.1 环境污染与经济增长的关系

--9.1.1 学习视频-环境污染与经济增长的关系(一)

--9.1.2 学习视频-环境污染与经济增长的关系(二)

--9.1.3 教学课件

-9.2 环境污染治理措施

--9.2.1 学习视频

--9.2.2 教学课件

-第九章测试 城市环境的经济学分析

-第九章讨论

第十章 地方政府

-本章教学内容导学

-10.1 地方政府的收入

--10.1.1 学习视频

--10.1.2 教学课件

-10.2 地方政府的支出和职能

--10.2.1 学习视频-地方政府的支出和职能(一)

--10.2.2 学习视频-地方政府的支出和职能(二)

--10.2.3 教学课件

-第十章测试 地方政府

-第十章讨论

第十一章 案例城市解析

-本章教学内容导学

-11.1 中国城市的崛起

--11.1.1 学习视频

--11.1.2 教学课件

-11.2 城市的胜利

--11.2.1 学习视频

--11.2.2 教学课件

-11.3 衰退的出路

--11.3.1 学习视频

--11.3.2 教学课件

-第十一章测试 案例城市解析

-第十一章讨论

8.3.2 学习视频-住宅的选择与过滤(二)笔记与讨论

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