当前课程知识点：房地产开发与经营 > 第五章 房地产开发项目可行性研究 > 5.6 房地产投资估算及效益估算 > Video
同学们大家好
在上一节我们学习了
房地产市场调查的内容
要完成一份完整的房地产市场调查报告
投资估算及效益框算是必不可少的
今天我们将就这一部分内容进行学习
房地产开发项目的投资估算
主要包括以下几个内容
第一个是土地费用的估算
这一个费用呢
在整个房地产开发项目投资中
所占的比例相当高 一般来说占到30%左右
土地费用呢是指
为了取得项目用地嗯嗯使用权而发生的费用
根据实际情况
土地的费用包括有城市的基础设施配套费
房屋拆迁安置补偿费及土地契税
和手续费等等
按照现行的方式通过招标 拍卖
挂牌的方式获得的土地
只需要缴纳土地的出让金
出让金的估算一般可参照
类似地块的出让金金额进行修正获得
或者根据城市的基准定价进行修正
这张图片就是武汉市市区住宅用地级别
及基准地价图
大家和我一起来看这个计算题
在p2008（001）地块中
土地面积是4.002公顷
容积率是2.5
总的地价是21050万元
要求大家来计算每亩的单价是多少
楼面地价又是多少呢
请注意以下计算要点
1公顷等于10000平方米
1公顷等于15亩
那么每亩的单价就等于总的地价除以亩数
总的建筑面积等于什么呢
等于土地面积乘以容积率
所以楼面地价
等于总的地价除以总的建筑面积
好 我们一起来看最终的计算结果
4.002公顷等于不 40020平方米
40020㎡等于60.03亩
每亩单价等于21050÷60.03等于350.66万/亩
总建筑面积=40020*2.5=100050㎡
楼面地价=210500000/100050=2103.95元/平方米
土地费用的估算是第一步
接下来我们回到第二步
前期工程费的估算
拿到施工许可证之前的费用
就是前期工程费
主要包括有开发项目的前期规划 设计
可行性研究 勘测 招投标 监理
开发管理费等等
这里提供几个小的数据
比如说人防的费用是按24或30元
在这里高层是30元 垃圾费18元 招投标
设计 监理 开发管理费等是60到100元左右
第三项费用是房屋开发费用
房屋开发费是指房屋建设开发过程中
所发生的费用 包括有建安工程费
公共配套设施建设费 基础设施建设费等等
建安工程费小高层一般是
1200到1300元每平方米左右
而别墅 低层则是1500元每平方米左右
多层框架一般我们按照1000元每平方米来计算
公建设施的费用按照规划指标
或者实际的工程量进行估算
而基础设施的费用呢这里推荐一组数据
道路 管线 绿化 电梯 水电 设备等等基础设施
我们可以按照200到300元每平方米
来进行计算
绿化景观等我们可以另外进行
根据项目的景观要求按30到200之间
来进行估算
如果是高档楼盘对景观设计要求比较高
投入较多的
大家可以按照最高的200元每平方米来计算
第四项费用是管理费
这项费用指的是企业行政管理部门
为了组织和管理开发经营活动而发生的费用
一般可以按照总投资的3%进行计算
第五项费用是财务 销售费用的估算
在这里 一般来说税费占到5.8% 广告费3%
维修基金1% 预征企业所得税3%
财务费用2%到3%左右
最终框算可按总费用的15%来计算
第六项是不可预见费
根据项目的复杂程度
和前面各项费用估算的准确程度
可以取上述费用总和的3%到5%左右
以备不时之需
大家可以对照案例一起进行投资估算
P2008（001o）地块的总投资估算
在这里重点关键是什么呢
关键是要大家根据我所提供的
一个项目的其他特点来进行项目的分析
最终确定一个销售的价格
好 总投资估算在这里最终的结果推荐的
售价为6000元每平方米
最终计算出来的总投资是五个亿左右
投资估算之后呢我们最终要来看一看
效益的框算
房地产开发项目的估算
主要包括房地产产品的销售收入
租金收入 土地转让收入 配套设施销售收入
和自营收入等等
通过四要素匡算法我们一起来看一看
投资收益等于什么
等于占地面积*容积率*（单方售价-单方成本）
单方售价可以通过市场比较法获得
投资收益率则等于投资收益除以总投资
行业的平均收益率一般是7%
而我们房地产产业收益铰高
我们一般按照15%来计算
满意收益率为20%到25%
好 我们一起来对上述的案例进行研究
预估的售价为6000元每平方米
单方造价我们可以按照
最终计算的结果5214元每平方米来计算
总投资52166万元 总收益7864万元
投资的总收益率为多少呢 算出来是15%
15%说明了什么问题呢
说明这个项目达到了行业的平均收益率
这个项目是可行的
在前面的分析中土地的费用是可知的
如果假定土地的费用是X 是未知的
并且我们知道什么呢
行业的收益率按15%来计算
我们就可以得到一个什么
得到一个土地费用的估算
好 通过本节的学习
大家已经了解到了投资的估算值
及效益的匡算
当然 我们提供的数据在具体情况中
可能有一定的偏差
请大家对照案例 熟知方法
本节就到这里 谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
--Video
--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
--Video
--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
--Video
--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述（上、下）
--Video
--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想（上、下）
--Video
--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理：目标
--Video
--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理：决策
--Video
--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
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--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
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--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
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--3.3课后作业
-3.4 风险分析
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--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
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--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
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--4.2课后作业
-4.3 土地转让
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--4.3课后作业
-4.4 土地征用
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--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
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--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
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--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
--Video
--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
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--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
--Video
--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
--Video
--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
--Video
--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
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--5.6课后作业
-5.7 财务评价
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--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
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--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价：定性
--Video
--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价：定量
--Video
--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
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--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
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--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
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--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
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--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
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--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
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--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
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--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
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--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
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--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
--Video
-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
--Video
