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同学们大家好

房地产开发项目的准备工作

资金筹措是最重要的环节

只有资金到位了

才能保证后续工作的顺利进行

接下来

就需要开始

对项目地块的空间进行预先的安排

这就是规划

规划通常有两层含义

一是描述未来

根据现在的认识

对未来目标和发展状态提出构想

也就是回答做什么的问题

二是行为决策

为实现未来目标或达到未来发展状态

作出行动步骤的决策

这是回答怎么做的问题

从宏观层面的规划

是对城市未来发展的预先安排

这就是城市规划

城市规划是一门学科 专业性非常强

房地产开发项目的规划

则是微观层面的规划

是对项目地块的空间利用进行的预先安排

道路如何布局

交通如何组织

建筑如何摆放

景观绿化怎样进行

停车问题如何解决

项目规划 涉及的专业知识较多

本节只对规划方案评价进行简要的描述

规划方案的评价可以分为定性和定量两个部分

我们先来看看定性分析包括哪些内容

第一是小区的整体布局

小区的整体我们重点要看居住用地在哪里

绿化用地有哪些 公建用地分布在哪里

道路用地是怎样安排的

这各部分之间的关系是怎么

比例怎样是不是合理

这是第一步主要了解的

大家可以根据以下图片进行分析

小区的整体布局如何

第二步 我们重点来看看小区的道路系统

小区的道路怎么看呢

首先第一步

我们要看道路的基本功能是不是满足

道路的基本功能包括有

通行各类车辆的需要

这样我们要注意一下 小区的道路

除了小区业主的车辆之外

还包括有市政车辆 救护车 消防

和搬运家具的大型车等等

这些车辆的通行

我们在设计中都要进行考虑

除此之外

小区的道路还有满足铺设各种工程管线的需要

道路的走向和线型是

组织居住区内建筑群体景观的重要手段

小区道路的居住功能是不是满足

重点看以下2项

第一居住区内部道路主要是为本居住区服务的

因此不宜有过多的车道出口通向城市交通干道

第二道路走向应该要便于居民上下班

除此之外小区的道路系统

还有满足一些其他的要求

比如说是否充分利用和结合地形

尽可能结合自然分水线和汇水线

以利雨水排除

如果你到一个小区

大雨之后 道路渍水

可以说他的道路设计是不合理的

第二在进行旧居住区改建时

应该充分利用原有道路和工程设施

大家可以根据这张图片来看看

这个小区的道路设计是不是合理呢

规划方案的定性分析中第三部

我们来看一看住宅的布局

居住区的住宅布局

主要包括有周边式的布局

周边式布局的最大优点是便于居中绿化

但它也有缺点

因为周边布局 所以它的朝向不统一

小区的通风也会相对比较差

第二类是行列式布局

行列式布局的优点是朝向统一 通透性比较好

当然它也有缺点

是层间绿化较多 难以集中绿化

第三类住宅布局方式有混合式布局

这种布局能充分利用土地

比如说沿街布置商用或高层建筑

土地经济效率比较高

应该根据地块位置及特点来进行混合式布局

住宅布局的第四类是自由组团式布局

适用于地块面积较大 多个组团

中间有层间绿化以及集中绿化

分散与集中相结合 兼顾朝向 便于管理

第四 我们要来看一看公共建筑布局

居住区内的公共建筑主要是

满足居民基本的物质和精神生活方面的需要

而且要强调的是我们主要是

为居住区的居民所使用的

按公共建筑的使用性质可分为八类

教育 医疗卫生 商业 服务业 文娱 体育

金融 邮电 行政管理及市政公用系统

公共建筑的布局要按照它的量

按照定额来规定

而它的分布呢 应该按照分级 规模

配套和集中与分散相结合的原则来进行

一般与居住区的规划结构相适应

对于公共建筑规划布局

我们一般有要求

应该有一个合理的服务半径

第二应该设置在应设在交通比较方便

人流比较集中的地段

重点考虑职工上下班的走向

比如说 将菜场 或者购物中心布置在哪里呢

布置在出入口的位置

便于上下班的时候呢解决购物的问题

各级公共服务中心

宜与相应的公共绿地相邻布置

或靠近河湖水面等

一些能较好体现城市建筑面貌的地段

第五 我们还要来看一看小区的建筑风格

在这里我们将建筑风格分为3类

第一类是中式风格

中式建筑倡导传统文化在现代社会的和谐回归

这些建筑以低密度 高舒适度为特点

以围合式 前庭后院 高阔大门为基本特征

以传统的中式建筑元素为装饰和点缀

传承着“天地人合一”的

中国传统人居文化精髓

第二类是异域风格

中国房地产市场异域风情产品

现在也比以前成熟多了

其成熟的标不再是以建筑本身的异域化为标志

而是发展商在移植异域风情产品的同时

相应的结合中国传统人居文化形态

成功地塑造了以异域风情生活文化为理念

本土化运作的居住文化形态

建筑风格的第三类是现代风格

现代风格重视建筑的居住功能

以功能为设计的出发点

注重新型建筑材料的应用

突出建筑设计的经济原则

以最低的开支达到最大程度的满足性

建筑设计的基础是逻辑性 科学性

而不是视觉美的装饰性

不管是哪种建筑风格

都应该满足和符合项目开发的市场定位

满足目标顾客群体的需要

做到因地制宜 适应市场需求

规划方案评价的第六项是景观设计

景观设计要做到哪些呢

首先要做到小区园林应力求创新 各具特色

第二 山水园林景观和植物花草应该有层次

丰富多彩

第三 景观设计应该方便人际交往

第四 利用 改造

自然景观与人造山水景观相结合

同时景观设计发展立体绿化

绿化与体育活动场地结合

园林力求美 静 净 洁

同时还要注意控制成本的问题

以及有丰富的社会文化支撑等

规划设计方案的评价

定性部分要关注内容较多

本节只选取了

在房地产开发过程中较为重要的内容进行讲解

更为专业 深入的内容

大家将在《城市规划概论》等

相关课程中进行学习

好 本节就到这里 谢谢大家！