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同学们大家好

按照房地产开发的流程来看 获取了土地

进行了可行性研究

项目就应该进行到下一个阶段 准备阶段了

在准备阶段要完成至少三项内容

资金筹措 规划设计及报建

今天我们先来学习资金筹措

资金筹措的目的是什么呢

第一 是为了实现项目投资开发目标

和企业发展的目标

房地产开发项目所需的资金数额大

当自有资金不足时 必须要进行资金的筹措

另外

扩张型的发展也需要突破现有的资金存量

资金筹措的第二个目的是为了分担风险

提高自有资金投资利润率

房地产开发项目的风险比较大

资金筹措可以有效地降低风险

当收益不变时

如果减少自有资金的投入比例

可以相应提高自有资金的收益率

而这个指标才是开发商所追求的

资金筹措的第三个目的

是为了偿还债务调整资本结构

偿还债务一般来说 有可能是借新债还旧债

也有可能是为了调整资本结构

使得开发企业的权益资本

和债务资本保持适当的比例关系

从而改善偿债的能力和盈利的能力

资金筹措的目的我们明确之后

接下来看一看资金筹措

应该本着什么样的原则来进行

第一个原则是时机恰当原则

资金筹措什么时候到位最好

如果资金到位过晚

当然会造成资金链的断裂

项目进度将受到影响

从而带来一系列的损失

但是资金是不是到位越早越好呢 也不是

如果资金到位过早容易造成资金的闲置

因为资金的时间价值

巨额资金的利息也将会是一笔很大的负担

第二个原则是安全性原则

负债率和还债率必须控制在一定范围内

降低开发的财务风险

什么样的资金筹措方式更为安全呢

一般来说

银行贷款显然比民间资本更为安全

第三个原则是经济性原则

资金筹措也需要耗费成本

既包括筹集过程中的成本

比如说公关费用 手续费 代理费等等

也包括使用过程中的成本

比如说利息 股息等等

需要充分考虑成本的问题

第四个原则是可行性原则

资金筹措是否可行

重点考察的是资金的落实程度

企业应该在适当合理的筹集时间

和规模下选择最为可行的方案

好 接下来我们来看一看

房地产开发资金有哪些筹措的方式

等一个方式是动用自有资金

为了防止部分企业的不规范行为

减少楼盘烂尾等现象的发生

房地产开发项目实行的是资本金制度

也就是说规定房地产开发企业承揽项目

必须有一定比例的资本金

按2015年的新规

房地产开发项目中的保障性住房

和普通商品住房最低资本金比例维持在20%

而其他项目则由以前的30%调整到了25%

第二种筹措的方式是争取银行贷款

这是房地产开发项目最为主要的资金来

为什么 因为有房产做抵押

对于金融机构而言风险较低

因此金融机构愿意进行房地产贷款业务

如果站在企业的角度上来看

和其他的融资方式相比

争取银行贷款显然更为安全经济可行

在我国 房地产开发企业

对银行贷款的依赖程度是比较高的

第三种操作方式是利用证券化资金

证券化包括有股票和债券两类

通过股票方式筹集资金相对银行贷款

成本更低 资金数额更大

对于扩张型发展的房地产企业

上市是必经的阶段

目前万科 保利 金地等房地产股票的知名度

都非常高

发行债券是企业

为了筹措资金向社会所发行的借债信用凭证

债券的好处有可以在需要资金时

及时地筹集到账

又可以在资金充裕的时候呢停止筹措行为

灵活高效时机恰当

可行性原则贯彻得非常好

第四类筹措的方式是通过联建

和参建的方式筹资

通过联合建设及参与建设

可以进行合伙制的融资

有效分散和转移资金的压力

第五 可以利用外资

第六 也可以通过预售的方式筹资

除了预售产品之外

比如我们所了解和听说到的贵宾卡

及意向金的销售都属于此类

某房地产商仅靠着销售2万元的贵宾卡

他一年就筹得要多少资金呢

筹到了4000万 这笔数额也是非常大的

第七 利用承包商垫资

在这里承包商的风险是比较大的了

房地产开发资金的筹措

是准备阶段的重中之重

资金就是企业生存的血液

如何本着时机恰当安全经济可行的原则

选择不同的筹资方式

确定合理比例的资本结构

将是房地产金融类课程重点研究的内容

好 本节就到这里 谢谢大家