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各位同学大家好
欢迎来到家庭理财在线课程
这一讲我们给大家讲一下
住房规划 实现安居梦想
但是我们更多的家庭
和更多的年轻家庭呢
背上了沉重的负担
房奴是怎么产生的
就是当每个月住房还款的额度
超过家庭收入的30%
那么我们的家庭的这个还款压力
就非常的大
所以前面也给大家讲到
住房是我们这一生消费最大的
一笔支出
所以一定要做好合理的住房安排
我们看三个主要的消费时段
过去 现在和未来
那么我们是从现在花未来的钱
存够了以后再去花
还是我们把将来的钱
借到现在来花
那么这就是三个不同的消费选择
那这样就产生了我们
中国老太太和美国老太太
在天堂相遇的故事
中国老太太攒了一辈子钱
60岁的时候买了房子
马克思就召唤她去天堂报道
然后她非常的懊恼
但是美国老太太却满面笑容的
到天堂去报道
然后是为什么呢
她说我20岁就开始贷款买了住房
那么住了40年的房子
然后呢我已经还清了贷款
所以没有任何遗憾
那这时候我们就看到了
中国老太太和美国老太太
在天堂相遇
她们其实体现了两种不同消费理念
我们是不是要借未来的钱
来享受今天的生活
那么我们是租房还是买房
如何来选择
然后这里有个重要的理念就是
你的家庭住房需求是如何安排的
然后你的家庭人口
居住的环境的需求
如果你是租房或者是买房的话
那么其实你的决定因素是
未来的房租增长率如何
房价的增长率如何
你要去比较
然后你在这租房的居住年限是多少
然后银行贷款利率如何
然后更重要的是你贷款以后
你每个月的交付额度
占你目前收入的比例是多少
住房规划我们一定要考虑
房屋的价格
房屋的首付款
还有房屋贷款额度
要考虑房屋的区位
还有房屋的用途
也就是说将来我们的小孩子上学
然后交通的便利性
以及小区的环境等等
所以呢
住房还是买房是一个永久的话题
在这里我给大家建议
大家刚刚大学毕业
肯定是要租房的
因为我们的工作不稳定
我们在单位附近租房
然后节省了交通时间
有了更多的时间去学习
那么当我们有了小家庭以后
有了一定的储蓄额度的时候
可能就要考虑买房
在这里有一个重要的理念
给大家分享
一定不要一步到位的去购买
高额的或者说大面积的住房
就是我们的房子是用来住的
不是用来炒的
用来住的房子一定不是负担
一定是我们家庭最温暖的港湾
那么在银行住房的贷款
常见的有两种方式
一种叫做等额本金还款
还有一种叫等额本息还款
那么大家看
我给大家画的这个图
等额本金还款就是
每个月还的本金是相等的
就是贷款总额
除以他的贷款月份的期限
是他的贷款本金
那么他的利息呢是先多后少
总的还款额度是先多后少
这种还款方式
那等额本息还款呢
是每个月还款的额度是相等的
然后利息也是先多后少
这两种还款方式
那么这两种还款方式哪种好呢
它适合于哪种人群呢
我们首先看等额本金还款
等额本金还款
它就是把本金分摊到
平均每个月里面
然后利息先多后少
总的还款额度是先多后少
这种还款方式
它的计算公式是
因为它每个月还款额度不同
所以它每个月贷款的
还款的这个额度是不一样的
我们给大家举个案例来看
李先生向银行申请了20年期的
300000元的住房贷款
年利率是6.273%
采用等额本金还款
计算每个月的还款额度
那么我们看
他的每个月的还款额度
他的公式就在于
每个月的本金除以还款期数
再加上贷款本金减去累计已还本金
再乘以月利率
那么我们看它的第一个月
300000除以240个月
再加上300000减去0
因为它没有累计还款
再乘以年利率除以12月利率
第一个月还了2818元
第二个月是300000除以240
再加上300000减去
第一个月已经还了1250
所以要把累计还款的本金减去
再乘以月利率是2812元
那么第n个月呢
然后相应的依此类推
最后一个月
300000除以240
加上300000减去
然后他累计还的本金
298750元
再乘以月利率
最后一个月还款1257
那么他还的利息的总和怎么算呢
就是我们把第一个月还的利息
跟最后一个月还的利息
它是一个等差数列的求和公式
算下来然后就能够得到
等额本金还款
它的20年期限全部所还利息的总额
这就是等额本金还款
等额本金还款
它适合于什么样的人群呢
它适合于输入不是很稳定
然后希望能够早点减轻压力的
这样的人群
那么等额本金还款
也可能适用于已经年近退休
比如说40多岁
那么可能在未来60岁以后呢
他的还款压力会减少
这样的一个人群
第二种还款方式是等额本息还款
就是每个月还款的利息和本金
总和都是相等的
然后呢它的利息是先多后少
它的计算公式我们可以看到
是用等额本金乘以月利率
然后再乘以1加月利率的N次方
也就是他的还款的月数
比如说刚才我们说的240个月
再除以1加月利率
还款月数减去1
然后我们用具体案例来说
李先生向银行申请了20年期
30万元的贷款
年利率是6.273
采用等额本息还款
计算每个月的还款金额
那我们用刚才的这样的一个公式
就可以直接把
还每个月还款2196块8毛1算下来
20年期限
然后呢累计还款
如果我们用专业理财计算器的话
就可以直接得到
他每个月的还款额度是2196块8毛1
那么等额本息还款
它适合于什么样的人呢
它适合于收入比较稳定
因为他每个月还款金额相同
他可以比较好规划他的家庭支出
然后呢
这是两种不同的还款方式
那么这两种还款方式
哪种还款方式更好
我这里给大家说
等额本金还款
它总体来说还下来的利息
要比等额本息还款利息要少
那么具体的计算呢
大家课后再去算
住房规划的依据
一个就是住房负担比率
就是它因为贷款产生的本金利息
除以他年度的收入
收入是在30%以下
然后这个参考值就是30%
还有就是家庭的总体债务负担
不能超过40%
比如说他的住房贷款
他的汽车贷款
还有他的短期的朋友借款等等
要支付的利息
这些利息额度
不能超过整个家庭收入的40%
住房贷款的评价就是
我们以这个住房贷款债务负担比率
作为依据
然后看一下这个家庭
他的住房贷款情况
贷款年限 贷款利率
每个月的还款金额
占他家庭财务的比率是多少
那么我们说首先判断他不超过30%
另外一个判断就是它的年限是多少
是不是在岁数很大的时候
还在还贷款
那么我们要提醒客户
提前还款
就是在年轻的时候
尽量的结余资金去提前还款
因为银行提前还款以后呢
那个银行它是以减去
提前还去本金的利息
重新来算贷款的利息
那这样的话我们的家庭
就会有越来越轻的还款负担
住房消费规划方案的步骤
第一步就是来确定客户
与客户充分的交流
确定客户的住房需求
第二步就是收集客户的信息
包括财务信息和非财务信息
对客户家庭的财务健康进行诊断
第三步就是根据客户的需求
来提出客户购买房产的现金流量表
和资产负债表中
它可剩余的资金
就是它能不能贷款
能不能能够有一定的
提前还款和一定的住房的首付款
第四步就是为客户制定购房目标
包括还款时间 贷款的面积
住房的面积
为住房测算 住房的价格
第五步是测算住房还款的额度
然后为客户提供提前还款的方式
期限和还款贷款的建议
第六步就是为客户防范购房风险
比如说不能还款贷款
比如说家庭发生了危机以后
那么住房贷款如何来处理等等
这样的一些确认
好 我们通过一些练习题
来回顾一下我们的知识点
家庭消费支出规划主要包括
那么这里面给大家以前也看过
主要是住房消费规划
汽车消费规划和信用卡消费规划
在购买住房的流程过程中
人们的居住空间需求和环境需求
因素决定了住房的成败
其中空间需求决定的主要因素是
家庭人口
就是你有几个人住
然后呢是否有老年人住
所以你要选择你的楼层
住房贷款额度方式中
每月向客户贷款额度相同
是以收入稳定的工薪家庭
这种贷款方式是等额本息还款
一般来说
分期住房贷款
每月还款的本金和利息
占当月家庭收入的比例在30%左右
那么我们再给大家
做一个课后练习题
就是大家用具体的案例
来计算一下某客户
通过商业贷款
商业银行贷款
以等额本息还款方式
那么30年以后支付银行的全部利息
和本金的额度
来说明商业银行的债务规模
和债务负担
对一生的家庭的影响
那么我有一个案例
可以说一个客户
那么他25岁
从商业银行贷款贷到了50万
那么假设他的贷款年限是30年
30年以后
如果我们说银行的利率不变的话
那么他的利息还到了53万
也就是说利息会超过本金
可以说这是非常沉重的
一个债务负担
所以我们要适度的
减轻家庭住房贷款的规模
以避免家庭因为住房
影响其他的发展和其他的规划
那么我们的重点是
住房贷款两种方式
它的利息的计算和进行比较
好 这一讲的内容就讲到这里
感谢大家的聆听
再见
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-第三章 家庭投资产品--16.股票投资-经济晴雨表
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-第三章 家庭投资产品--22.外汇投资-杠杆翘地球
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-第四章 家庭理财规划--28.家庭税收筹划-合法省钱
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-第四章 家庭理财规划--30.婚姻与财富-守护爱情
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-第四章 家庭理财规划--32.理财方案制定-全面规划