Video在线视频

同学们 大家好

在上一节

我们一起学习了

房地产开发项目的投资估算与效益匡算

但是作为银行贷款

主要依据的可行性研究报告

仅仅是投资估算或者是匡算

这样的精度是不能够满足他要求的

还需要考虑资金的时间价值

进行详细的财务评价 什么是财务评价呢

财务评价是根据国家现行的财税制度价格体系

和项目评价的有关规定

从项目财务的角度分析计算项目

直接发生的财务效益和费用

因此 财务报表计算财务

评价指标考察项目的盈利能力清偿能力

会平衡的财务状况

据此判断项目的财务可行性

财务评价

是房地产开发项目可行性研究的核心内容

无论对开发商

还是对给房地产开发项目

提供资金支持的金融机构而言

都是十分重要的

财务评价的指标

包括有静态评价指标及动态评价指标

静态评价指标主要包含

有投资利润率投资回收期

及借款偿还期动态评价指标主要包括

优净现值内部收益率动态投资回收期好

我们一起先来看一看投资利润率这个指标

这个指标是静态的

也就是说不考虑资金的时间价值

投资利润率等于什么呢

等于年利润总额或年平均利润的总和

除以项目的总投资再乘以百分之百

大家可以根据以下例题进行计算

第二项财务评价指标是投资回收期

正向指标有静态的 也有动态的

主要的考察的是什么时候我能够将投资收回

静态投资回收期等于什么呢

等于累计净现金流量出现正值的年份减一

再加上上年累计净现值流量的绝对值

除以当年净现金的流量

这是静态的投资回收期动态的投资回收期

则要考虑投资资金的时间价值

大家可以通过一下例题来进行计算

分别从静态和动态来计算动态投资回收期

及静态投资回收期等于多少财务评价指标

借款偿还期是从静态的角度来了解

财务借款什么时候能够偿还借款偿还期

等于借款偿还后开始出现盈余的年份数

减去开始借款的年份数

加上当年借款偿还额

除以当年可用偿还资金额

大家可以通过这个表格借款偿还计划表

来了解借款偿还期的计算

第四项指标是净现值

净现值是从动态的角度来将资金折现到现在

第五项是内部收益率

内部收益率的计算的公式如图所示

了解了财务评价的相关指标之后

接下来我们一起来看看财务评价的基本报表

财务评价的报表 包括有现金流量表

资金来源与运用表

资产负债表及外汇平衡表详细的

大家可以看下面的列表

大家还记得可行性研究编制要求吗

要求尽可能的表格画图表画

那么可行性研究的表格主要包括哪些呢

主要集中在财务分析的内容中

包括以下的建筑工程费用估算表

国内设备购置费的估算表安装工程费用估算表

工程建设其他费用估算表

项目投入总资金估算表分年度的资金投入计划

及资金的筹措表

还有销售收入和税金

及附加估算表项目现金流量表

项目资本金现金流量表损益

和利润分配表资金来源

与运用表借款偿还计划表

及敏感性分析表等等财务评价的表格

了解了之后

接下来我们来看看财务评价

应该按照哪些步骤来进行

第一步要计算财务评价的基础数据

接下来的就进行编制

和分析财务评价的基本报表

第三 进行不确定性的分析

第四提出财务评价的结论

最终财务分析结束之后

我们要开始进行可行性研究报告的撰写

那么可行性研究报告

可以包括以下哪些内容呢

首先第一个我们看到的是一个封面

封面之后有摘要摘要之后有目录

目录之后就是正文 正文之后应该有附表

附图及附件

可行性研究报告的正文又包括以下内容

大家可以结合可行性研究的其他内容

包括我们的市场调查 一起来看一看

首先要对项目进行总说明

然后对项目的概况进行描述

投资的环境研究市场研究及地理环境

和区域竞争发展项目的眼胶六项规划方案

及建设条件的描述

第七项建设方式及进度的安排

另外一项投资估算及资金的筹措

第九项项目评估基础数据的预测

和选定第十项项目的财务

评价第十一项风险分析或不确定性分析

最后要给出研究的结论与建议

财务分析是可行性研究报告的核心内容

也是难点

我们今天学习了指标体系的组成

具体的指标计算方法

大家将在工程经济学房地产会计的课程中

学习到本课程

只要求对指标体系有一个初步的了解

好可行性研究报告这一章就学习到这里

课后请大家打开案例 进行进一步自学谢谢大家