当前课程知识点:房地产开发与经营 > 第一章 绪论 > 1.2 房地产开发的内涵、特征与程序 > Video
同学们 大家好
在一上节中我们学习了什么是房地产
房地产产品有什么特征
什么是房地产业及房地产业的带动效应
今天 我们将一起学习
房地产开发的定义 特征 分类及流程
什么是房地产开发呢
房地产开发是指
具有开发资质的房地产开发企业
根据相关法律法规或政策
根据城市发展和建设的总体规划
充分考虑经济效益 社会发展的要求
对获取的土地进行投资 建设 管理的行为
我们对这个定义来进行一下分析
房地产开发是一种行为
其主体是具有开发资质的房地产企业
并非个人或事业单位
房地产开发以土地为基础单元
房地产开发还有一定的限制条件
简而言之
依法 依规划 综合效益的充分考虑
房地产开发是城市建设与发展的一部分
房地产产品形成的过程
结合前面所学习到的
房地产产品的自然 经济 社会三重属性
房地产开发具有以下四个特征
第一个特征是全面系统性
房地产开发包括前期策划 获取土地
规划 建设 销售等规范的流程
每一项工作都紧密相联
其全面的系统性将影响
房地产开发行为的成败
房地产开发受到的制约条件多
影响的社会因素多
与周边社会环境 经济环境
自然生态环境相互作用
是一项复杂的系统工程
第二个特征是广泛联系性
房地产开发
是一种具有广泛社会联系性的经济行为
房地产开发过程中
需要与不同的单位或部门打交道
比如国土资源管理部门 城市建设管理部门
消防 环保 银行 交通等十几个部门
近百个协作单位
房地产开发与居民的生活密不可分
必须考虑诸多的社会因素
必须得到社会的广泛支持
必须与各行业及居民保持良好的公共关系
才能保证预期目标的实现
房地产开发的第三个特征是风险与效益并存
房地产产品的保值增值性
及我国城市化的背景
使得房地产产品需求量大 价格高
房地产开发的回报率相对比较高
但同时也必须看到
我国房地产平均开发周期为18个月
有的大规模项目可能需要数年时间
再加上所需投资额大 不可预见因素多
一旦出现资金链断裂或是其它不可控的变故
造成的损失难以预计
这就是房地产开发的风险与效益并存性
第四个特征是地域性
房地产产品的不可移动性
决定了房地产销售对象
以周边居民为主 建筑材料因地制宜
建筑产品具有城市个性与特色
这就是房地产开发的地域性
那么房地产开发又可以分为哪些类别
结合实践
可将之分为成片开发与单项开发两大类
单项开发是指零星分散建造的单项工程开发建设
包括土地开发及房屋开发两类
土地开发是指房地产开发企业以土地为对象
对土地实施道路规划 水电等基础配套活动
并通过有偿转让土地使用权获利的经营方式
房屋开发则指单独开发建设房地产产品
如住宅楼 写字楼 工业项目 商业项目等
单项开发规模较小 没有连带的配套设施开发
房地产成片开发占地面广 规模大 容量大
因此在开发过程中 不仅要实行土地房屋的开发
还应该包括道路交通 景观绿化 幼儿园
中小学校 商业网点 体育运动 休闲设施等一系列
与居民生活息息相关的基础设施的开发建设
它包括以下四大类
第一类是旧城改造
城市发展进程中 旧城区的居住环境日益衰落
难以满足居民日益增长的居住需求
也给城市管理带来一系列的问题
道路狭窄 管线杂乱 容量小
住宅设计理念落后 乱搭乱建的现象突出
如何解决这些问题
是城市管理者需要面临的挑战
从房地产开发的角度来看
旧城区具有极佳的区位优势
成熟的社区配套 丰富的人文资源
良好的生活氛围 人口密度大
地段商业价值高 房地产开发投资收益较大
但同时旧城区改造成本较大
土地利用强度高
受城市规划约束条件多
这也增大了开发的风险性
第二类是新城区的开发
城市空间的拓展 给新城区开发带来的机遇
相对旧城而言 新城远离市中心 空气清新
环境优美 拆迁成本低
土地利用强度低规划约束条件小
这是新城区开发的优势
但因为配套不足 人口密度低 生活气息不浓
这也给房地产开发企业的配套建设
提出了更高的要求
第三类 农业地产是以农业为依托
在经营农业项目时 引入房地产的经营思维
从产品规划 景区服务 营销推广等方面
进行产业化运作
包括以农家乐 农业观光园 古村落
新农村建设等为基础的地产开发
第四类
旅游地产则指依托周边丰富的旅游资源而建的
有别于传统房地产项目的融旅游 休闲 度假
居住为一体的置业项目 可称为旅游房地产
旅游地产具有较好的自然景观 建筑景观
同时拥有完善的配套功能
成为现在的投资建设热点
房地产开发包含的类别多
是一项复杂的系统工程
为了便于了解其工作内容
一般我们可将之分为六个阶段
第一个阶段是投资决策分析阶段
在这个阶段里
我们又可以把它拆分为两个步骤
第一个步骤是开发设想的形成
房地产开发往往开始于某一个设想
比如说发现了市场空白点或不足点
未来升值潜力巨大的地块
购买力强大的目标顾客群体
所青睐的房地产产品等
开发设想的形成需要大量的信息来源
并要求决策者有较强的信息敏感性
设想形成之后
接下来就进入到环境分析与机会选择的阶段
在这个阶段中 我们必须发现
机会存在于外部环境中
房地产开发也受到外部环境的影响
开发设想形成之后
房地产开发企业就会组织专业人员
进行环境分析以确定满足市场需求的产品类型
市场需要什么产品 是谁购买产品
如何确定产品类型与质量
什么时机进入市场最为合适
这些问题都需要在环境分析的过程寻求答案
投资决策分析阶段结束之后
我们就进入依法取得土地使用权的阶段
土地是房地产开发的基础单元
地块所在的区位 地段直接决定
未来开发产品的价值高低
在城市化进程加快
城市空间拓展越来越困难的今天
怎样获得一块合适的地块
是每一个房地产开发企业最为关心的内容
第三个阶段是可行性研究阶段
在这个阶段 房地产开发用地确定后
为了实现项目决策的科学化 民主化
减少或避免投资决策的失误
提高项目的综合效益 还需要进行可行性研究
分别从技术层面及经济层面
对项目进行充分的论证
可行性研究阶段结束之后
就要开始进入到前期准备阶段了
项目定位清晰 技术 经济论证可行之后
我们还需要进行一系列的前期准备
包括的工作内容有
资金的筹措 项目招投标
规划设计 项目报建等等
以保证项目的顺利实施
准备好了之后呢
我们的房地产开发就应该进入到实施环节了
在这个环节是建筑产品形成的过程
也是资金密集 技术含量较高的阶段
对管理者提出了较高的要求
最后一个阶段是销售阶段
这个阶段是连接生产与消费的桥梁
是房地产产品价值得以实现的关键阶段
在这个阶段中应该加强销售管理
采取合理促销方法
保证房地产投资获得预期收益
促进房地产的可持续发展
以上六个阶段
将在以后的课程中详细进行讲解
课程章节的安排
也是以房地产开发流程为主要依据的
房地产开发是房地产开发企业
对获取的土地进行投资 建设 管理的行为
具有全面系统性 广泛联系性
风险效益并存性及地域性四个特征
包括单项开发及成片开发两大类
其行为具有规范的流程 从投资决策分析阶段
经历获取土地 可行性研究 准备 实施
直到销售阶段
房地产开发专业性强 资金密集度高
有严格规范 以市场为导向
以经营为核心 方能达到预期的目标
这节课我们就讲到这里
谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
--Video
--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
--Video
--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
--Video
--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述(上、下)
--Video
--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想(上、下)
--Video
--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理:目标
--Video
--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理:决策
--Video
--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
--Video
--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
--Video
--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
--Video
--3.3课后作业
-3.4 风险分析
--Video
--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
--Video
--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
--Video
--4.2课后作业
-4.3 土地转让
--Video
--4.3课后作业
-4.4 土地征用
--Video
--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
--Video
--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
--Video
--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
--Video
--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
--Video
--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
--Video
--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
--Video
--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
--Video
--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
--Video
--5.6课后作业
-5.7 财务评价
--Video
--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
--Video
--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价:定性
--Video
--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价:定量
--Video
--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
--Video
--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
--Video
--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
--Video
--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
--Video
--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
--Video
--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
--Video
--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
--Video
--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
--Video
--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
--Video
--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
--Video
-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
--Video