当前课程知识点:房地产开发与经营 > 第四章 房地产开发用地的获取 > 4.5 土地征用补偿标准 > Video
同学们
大家好
前面我们学习的是
一级市场的土地获取
即土地出让
本节我们来看看如何通过
二级市场获取土地
也就是土地的转让
什么是土地的转让呢
这是指经出让方式
获取土地使用权的土地使用者
通过出售交换或赠与的方式
将土地使用权转移给他人的行为
土地使用权的转让是在
出让的基础上
土地使用权在土地使用者
之间的横向流动
对于开发企业而言
这种土地使用权之间的横向流动
就是土地交易的二级市场
土地转让必须要注意以下两点
第一 对于没有按照
土地使用权出让合同规定的期限
和条件进行投资开发
利用土地的土地使用权
不能转让
第二
在转让的同时
转让土地上的地上建筑物
及其附着物都应该
按照规定办理过户手续
土地使用权转让有哪些特征呢
第一个特征刚才我们已经提到了
土地使用权的转让
是以土地使用权出让为基础的
土地使用权出让
需要签订一个
土地使用权出让的合同
我们所有的时间期限是
以合同期限为准的
第二
土地使用权的转让
需要具备有一定的条件
这个条件的限定是为了防止炒地
也就是说
出让方式拿地之后
迅速的再转让给其他人
从中获取巨额的利润
但是政府在此并没有获得任何利益
因此
转让需要具备有一定的条件
比如说
对于住宅开发建设的
转让必须要完成
投资总额的25%以上之后
土地使用权才能够进行转让
第三个特征是
平等民事主体之间的一种
民事法律行为
也就是说这种转让是平等合理的
第四土地使用权的转让具有同步性
刚才我们已经提到了
地上建筑物
及附着物在土地使用权
转让的时候呢
应该同步进行
土地使用权转让具有一定的条件
那么具体我们一起来
看看有哪些条件
第一
土地使用权的转让
只能在原土地使用权出让
合同规定的权利义务
范围内进行
不得擅自改变土地的用途
和土地的使用条件
在合同中我们可以看到
土地的用途是有严格规定的
住宅用地 商业用地
不能够进行调整
另外土地使用条件包括绿化率
容积率等等
一系列的规划指标
都必须严格的执行
第二
土地使用权的转让
必须办理产权过户的手续
以及土地使用权的变更登记手续
这里还需要缴纳一定的费用
第三
转让方应当依法缴纳
土地使用权的流转税
第四
转让的目的在于
合理的开发利用经营土地
提高土地的利用效率
促进城市建设和经济发展
土地使用者不得非法转让土地
这就是土地使用权转让条件
那么我们可以采取哪些方式
进行土地使用权的转让呢
第一 可以采取出售的方式
什么叫出售
出售就是买和卖了
那么
出售是指土地使用者
将土地使用权依法转移给受让人
并由受让人向其支付地价款的行为
土地使用权的出售
是土地使用权转让最为常见的形式
也是土地使用权转让的主要方式
土地使用权的出售还具有以下特征
第一
出售是买卖双方当事人
等价有偿的行为
第二 合同的标的是
国有土地的使用权
第三土地使用权的转让
以登记为要件
第二种方式是交换
什么叫交换呢
交换是指双方当事人约定
相互转移土地使用权
其本质是一种权利交易
多数情况下
交换的双方都是为了
更好的满足自己的经济需要
在这里我们要明确一下
交换的法律特点有
它本质上是权利的一种交易
因为土地是固定的
所以交易的内容是什么呢
是土地的使用权
第二
标的具有双重性
第三
双方的权利和义务就有相同性
第五种方式是赠与
赠与是指土地使用权人
自愿将土地使用权无偿转移给
受赠人的行为
由于土地使用权赠与
是土地使用权转让的方式之一
因此
在赠与转移土地使用权的过程中
其地上建筑物和附着物
必须同时赠与转移
赠与行为与出售和交换相比
它有很重要的区别在于
它是无偿单方的行为
不需要货币补偿或是权利补偿
它是赠与人无条件对受赠人的转移
当然赠与人可以对赠送
土地的土地使用权
设置一定的附加条件
指明受赠人享有土地使用权的
目的和范围等等
除此之外还有一些其他的转让方式
比如说土地使用权作价入股
企业被收购
兼并或合并等经营性
土地使用权的转让方式
这些方式的实质都是
土地使用权的有偿转移
土地使用权转让
是土地的二级市场
转让是以出让为基础
需要有一定的条件
可以通过出售 交换
赠与等方式来进行
今天就到这里 谢谢大家
-1.1 房地产与房地产业
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--1.1课后作业
-1.2 房地产开发的内涵、特征与程序
--Video
--1.2课后作业
-1.3 房地产经营的内涵、特征与程序
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--1.3课后作业
-第一章 课后讨论
--请阅读美国苏荷区改造和广州东部山水新城相关的文献和阅读资料
-第一章 小测验
-2.1 房地产企业概述(上、下)
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--Video
--2.1课后作业
-2.2 房地产企业经营思想(上、下)
--Video
--Video
--2.2课后作业
-2.3 房地产企业经营管理:目标
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--2.3课后作业
-2.4 房地产企业经营管理:决策
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--2.4课后作业
-第二章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第二章 小测验
-3.1 环境分析概述
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--3.1课后作业
-3.2 环境分析的原则与内容
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--3.2课后作业
-3.3 环境分析的方法
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--3.3课后作业
-3.4 风险分析
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--3.4课后作业
-第三章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第三章 小测验
-4.1 我国土地制度发展历程
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--4.1 课后作业
-4.2 土地出让方式
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--4.2课后作业
-4.3 土地转让
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--4.3课后作业
-4.4 土地征用
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--4.4课后作业
-4.5 土地征用补偿标准
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--4.5课后作业
-4.6 房屋征收
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--4.6课后作业
-第四章 课后讨论
--讨论一
--讨论二
-第四章 小测验
-5.1 可行性研究概述
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--5.1课后作业
-5.2 房地产市场调查概述
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--5.2课后作业
-5.3 房地产市场调查的步骤
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--5.3课后作业
-5.4 房地产市场调查的方法
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--5.4课后作业
-5.5 房地产市场调查的内容
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--5.5课后作业
-5.6 房地产投资估算及效益估算
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--5.6课后作业
-5.7 财务评价
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--5.7课后作业
-第五章 小测验
-6.1 资金筹措
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--6.1课后作业
-6.2 规划方案评价:定性
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--6.2课后作业
-6.3 规划方案评价:定量
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--6.3课后作业
-6.4 项目报建管理
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--6.4课后作业
-6.5 项目招投标管理
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--6.5课后作业
-第六章 小测验
-7.1 项目建设管理
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--7.1课后作业
-7.2 项目合同管理
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--7.2课后作业
-7.3 工程索赔
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--7.3课后作业
-第七章 小测验
-8.1 房地产销售管理
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--8.1课后作业
-8.2 房地产价格管理
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--8.2课后作业
-8.3 房地产销售渠道管理
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--8.3课后作业
-8.4 房地产促销管理
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--8.4课后作业
-第八章课后讨论
--讨论一
--讨论二
--第八章 房地产营销管理--章节测试
-9.1 我国房地产发展历程
-9.2 房地产法律法规
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-9.3 城市规划对房地产市场的公共干预
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