7.1.1 视频 地租、土地制度与城市土地利用在线视频

大家好

今天我们讲解的是

地租土地制度与城市土地利用

地租是土地商品化

和土地产权分化的产物

是现代经济的重要范畴

地租是一个历史范畴

是随着有组织的土地利用和

土地所有权的出现而产生的

任何社会

只要存在着土地所有者

和不占有土地的 土地使用者

后者在土地利用中

有剩余生产物被前者占有

就有产生地租的经济基础

历史上

奴隶社会

封建社会

资本主义社会

都存在地租

现今的中国也存在地租

法国的杜尔阁在1766年发表的

《关于财富的形成和分配的考察》

一书中指出

由于农业中

存在着一种特殊的自然生产力

所以

能使劳动者所生产出来的产品数量

扣除为自己

再生产劳动力所必需的数量

还有剩余

这就是自然恩赐的“纯产品”

也是土地对劳动者的赐予

这种纯产品

是由农业劳动者用自己的劳动

向土地取得的财富

但却为土地所有者所占有

这就是地租

英国资产阶级古典政治经济学

主要代表人物

亚当斯密在其1776年出版的

《国富论》中指出

地租是作为使用土地的代价

是为使用土地而支付给地主的价格

其来源是工人的无偿劳动

英国古典政治经济学的杰出代表

大卫李嘉图

运用劳动价值论研究了地租

他在1817年发表的

《政治经济学与赋税原理》

一书中认为

土地的占有产生地租

地租是为使用土地

而付给土地所有者的产品

是由劳动创造的

地租是由农业经营者从利润中扣除

并付给土地所有者的部分

现代资产阶级

经济学的权威代表人物之一

萨缪尔森认为

地租是为使用土地所付的代价

土地供给数量是固定的

因而地租量完全取决于

土地需求者的竞争

在图一中

土地供给曲线SS

是一条与横坐标相垂直的直线

表明土地的供给量

是不变的

DD为土地的需求曲线

对土地的需求

取决于土地的边际生产力

而土地的边际生产力

是递减的

所以土地的需求曲线

是一条向下方倾斜的曲线

地租的水平

就是由土地需求曲线

与土地供给曲线的交点决定的

马克思主义地租

是以农业地租为典型

以资本主义经济为主要研究对象

将地租分为

级差地租和垄断地租两种

级差地租

是经营较优土地的农业资本家获得的

并最终归土地所有者的

超额利润

分为级差地租1和级差地租2

级差地租1

是指经营较优等土地的

土地使用者获得的

并最终被土地所有者

占有的超额利润

级差地租2

是指由于土地连续追加投资

而产生的超额利润

垄断地租

是指由土地产品的垄断价格带来的

超额利润转化成的地租

城市建筑地段地租

既包括级差地租

又包括垄断地租

土地位置

对级差地租具有决定性的影响

地租的增加

主要是由于经济的发展

和环境条件的改善

而造成的

而垄断地租在许多情况下

成为建筑地租的主体部分

一般而言

城市商业中心地租最高

越是靠近中心商业区

土地租金越高

这样家庭住址就必须在

距离中心商业区远近

和土地租金高低之间

加以权衡

靠近中心选址

意味着交通费用减少

而土地租金较高

为了寻求最大效用的家庭住址

需要远离中心商业区

直到远离中心商业区

每千米所引起的土地费用

边际节约

正好为交通费用边际增加所平衡为止

在这种距离上将得到最佳的住宅位置

同样的

所有企业

都为中心商业区附近的有限空间竞争

却只有少数企业能够达到目的

出价最高的企业

才能够使用离中心商业区

最近的土地

企业面临着与家庭一样的权衡

是要接近中心商业区

还是要便宜的土地

在市场机制的调节下

每块土地

都会愿意给支付最高租金的单位

和个人使用

根据所能获得的

最大收益

决定愿意支付的最高租金

通过与其他土地使用者的竞争

获得土地的使用权

城市土地使用模式

是围绕中心商业区的

同心环形地带

一般而言内环是办事企业

中环是工业企业

外环是住宅地区

尽管这种选择理论

说明的土地使用模式

有一定的道理

不过这种模式

不足以说明城市从单中心

变为多中心的过程

下面

我们一起来看一下

我国的土地制度

土地制度的本质

是与土地利用相关的权利规定

在土地的权属中

最重要的是

土地所有权和土地的使用权

土地的所有权制度

决定着土地的使用方式

和土地收益方式

影响土地使用的社会经济效应

土地所有权

是土地所有者依法对土地

实行占有 使用 收益的权利

土地使用权

也称土地经营权

是指使用人根据法律合同的规定

在法律允许范围内

对土地享有的使用权利

土地所有制可分为两种

即土地公有制和土地私有制

1949年前

中国实行土地私有制

1950年以来

我国实行的是土地公有制

城市土地收归国有

农村和城市郊区的土地

属于集体所有

在计划经济体制下

对城市土地

基本上实行了无偿

和无限期使用的制度

土地的使用配置

通过行政划拨方式进行

1982年公布实施的

《中华人民共和国宪法》规定

任何组织或者个人

不得侵占

买卖

出租

或者以其他形式非法转让土地

但是

随着土地行政划拨制度

带来的问题日益凸显

特别是外资进入

使得土地有偿使用制度

提到议事日程

1988年12月

修正后的《中华人民共和国土地管理法》

正式公布

规定“国有土地和集体所有的土地

使用权可以依法转让”

国家实行国有土地有偿使用制度

1990年

国务院发布的

《中华人民共和国国有土地

使用权出让或转让暂行条例》

明确规定

国家按照所有权

和使用权分离的原则

实行城镇国有土地

使用权出让转让制度

经过反复实践

我国土地有偿使用范围

逐步扩大

土地市场逐渐形成

市场机制

已经在提高城市土地配置效率

促进城市用地功能和结构合理化

筹集城市建设

和维护资金方面

起了重要作用

最后

我们一起来看

地租

土地制度

对城市土地利用的影响

地租

直接影响到城市空间形态

的变化和空间结构的形成

在计划经济体制下

各个企业单位

想方设法多要地

要好地

城市中工业区

居住区

商业区

混杂在一起

单位制空间

成为城市的基本要素细胞

城市空间割据空间矛盾十分突出

20世纪90年代以来

我国土地由无偿使用

向有偿使用转换

从而引发城市土地使用的

大幅调整

中心城区

“退二进三”的步伐

大大加快

一般来说

第三产业

具有经济密集

决策集中和信息灵敏

等高度集聚

高产出的特点

因此地价最高的中心区地段

更适合于发展商务

办公

金融

商业贸易等第三产业

而广大的工业企业

则更倾向于在地价相对低廉

用地空间广阔的郊区地段发展

与之相伴随的

是郊区城市化的推进

而在此过程中

产生的土地级差地租

一直是郊区城市化

农村城市化的

直接经济动力

在我国

土地制度改革进程中

出现了一些新问题

值得我们重视

一方面

城郊农村的土地升值

为作为土地所有者代表的政府

提供了巨大的寻租空间

诱发了政府征地的

巨大热情

由此导致了1992~93年的全国土地开发热

引发一系列严重的土地后遗症

对此国务院于1996年下达

《国务院关于加强城市规划工作的通知》

加强对城市规模的控制

强调节约和合理利用土地

及空间资源

加强对上报的城市总体规划中的

用地规模和人均用地指标的审核

并于1997年下令

冻结非农生产用地一年

采取了世界上最严厉的土地政策

另一方面

企业或者其他经济体

购买或使用

城郊农村土地

能够节约运营成本

因而城郊农村土地的级差地租

及地租梯度

往往造成政府

企业

与原地产使用者的利益纠纷

越是在级差地租高的地方

征地前后

三者之间的矛盾越尖锐

越是在征地收益高的地方

原地产使用者

抗拒征地的行为越明显

在土地征用问题上的矛盾根源

主要是级差地租2的

公平合理分配问题

今天的讲解

到这里就全部结束了

谢谢大家