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第四节：宅基地使用权

我们从以下4方面学习

一、宅基地使用权概述

二、宅基地使用权的取得

三、宅基地使用权的内容

四宅基地使用权的流转

相关规定见《民法典·物权编》第13章

一、宅基地使用权概述

1. 宅基地使用权的概念和特征

宅基地使用权是指以建造住宅及附属设施为目的

对集体所有的土地进行占有和使用的权利

《民法典·物权编》第362条规定

宅基地使用权人

依法对集体所有的土地

享有占有和使用的权利

有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施

它有6项特征：特征一

宅基地使用权的主体仅限于农村居民

宅基地使用权人一定是农村集体经济组织的成员

集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地

特征二，宅基地使用权的客体

限于集体所有的土地

在国有土地上建造住宅

只能设立建设用地使用权

特征三，宅基地使用权的用途

仅限于建造个人住宅及其附属设施

这里的附属设施举例说明

有水井、地窖、车库、沼气池等

特征四，宅基地使用权的初始取得具有无偿性

这种权利是一种带有集体福利性质的权利

由农村集体组织的成员无偿取得、无偿使用

须注意，所谓的无偿性

是针对宅基地使用权的初始取得

宅基地使用权流转起来，不具有这一特征

特征五，宅基地使用权没有期限限制

特征六，宅基地使用权的流转受到严格限制

虽然宅基地使用权是一种财产权利

但是它具有一定的身份性质

与农村集体经济组织的成员权紧密联系在一起

且具有福利性质，所以转让受到严格限制

根据《土地管理法》的规定

农村村民一户只能拥有一处宅基地

农村村民出卖、出租住房的

再申请宅基地的不予批准

2. 宅基地使用权与相似权利

对于宅基地使用权的把握

要将它放在与其他权利的区别当中来看

宅基地使用权与土地承包经营权不同

两者虽然同属在集体所有的土地之上

设定的用益物权

但是在内容和存续期限上均有所不同

宅基地使用权也不同于建设用地使用权

它们在权利主体的身份、权利内容上

取得方式、是否有偿均不同

例如，宅基地使用权的主体只能是自然人

因为农村集体经济组织的成员只能是自然人

而建设用地使用权的主体原则上没有限制

自然人、法人与其他组织均无不可

二是权利内容不同

宅基地使用权不能转让、抵押或投资入股

而建设用地使用权可以转让抵押出资

三是取得方式不同

宅基地使用权的取得采取审批方式

而建设用地使用权的取得

或是通过划拨或是通过出让

四是设立要件不同

宅基地使用权无需登记即可成立

而建设用地使用权采取所谓的登记要件主义

五是是否有偿不同

对于以出让方式取得的建设用地使用权

必须缴纳土地出让金

而宅基地使用权无偿取得

六是存续期限不同

宅基地使用权没有期限限制

而建设用地使用权有明确的期限

当事人的约定不得超越法定的最高期限

二、宅基地使用权的取得

我们要注意的是

宅基地使用权的设立并非基于法律行为

一方面，村民取得宅基地无需支付对价

另一方面，村民是基于

农村集体经济组织成员的成员权

而享有宅基地使用权的

因此宅基地使用权依行政审批设立

《民法典·物权编》第363条规定

宅基地使用权的取得、行使和转让

适用土地管理的法律和国家有关规定

可见，有关宅基地使用权的具体的规定

多在民法之外

关于宅基地使用权的登记

该权利属于不动产权利

民法典规定

不动产权利以登记为其公示方法

理论上来说

宅基地使用权也应当进行登记

但是鉴于我国目前农村地区登记制度

尚不够完善

且宅基地使用权的主体

目前仅限于本集体经济组织成员

本村村民占有宅基地之上的房屋

即足以公示其对相应范围内的宅基地享有使用权

因此，并不以登记作为公示方法

但是，如果宅基地使用权已经登记了

法律有特别规定

《民法典·物权编》第365条规定

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的

应当及时办理变更登记或者注销登记

也就是说，虽然没有明确要求

所有的宅基地使用权一旦发生变更都要登记

但是对于那些已经登记的宅基地使用权

转让或者消灭的

则必须及时办理变更登记或注销登记

三、宅基地使用权的内容

宅基地使用权人的权利

一、有权在宅基地上建造房屋和其他附属物

这也是民法设置宅基地使用权的主要目的

二，权利人有权处分宅基地使用权

我国虽然禁止宅基地使用权的流转

但是农村居民对宅基地上的房屋享有所有权

且能够自由处分

于是宅基地使用权人

在经过本集体经济组织同意后

可以将建造的住房转让给本集体内

符合宅基地使用权分配条件的农户

根据房地一体主义

住房转让的同时

宅基地使用权随之一并转让

此外，由于房屋可以继承

基于同样的道理

宅基地使用权实质上也可以伴随其上的房屋而受到继承

针对转让房屋所有权

而导致的宅基地使用权的转移

它的限制有三点

农村村民一户只能拥有一处宅基地

村民出卖宅基地之后

再申请宅基地的，不予批准

受让人只能是本集体经济组织成员

因此这种转让的范围是相当有限的

最后，受让方的宅基地面积

不得超过省、自治区、直辖市规定的标准

否则不得受让

宅基地使用权人负有一定的义务

主要是按照规定的用途使用宅基地

既然宅基地是以用来建造村民住宅为目的的

其权利人不得擅自将它挪作他用

比如，利用宅基地建设房屋

做厂房、旅馆、酒店等

四、宅基地使用权的流转

如前所述，权利人有权处分宅基地使用权

但是这种处分权在我国的法律上

受到了相当大的限制

主要包括以下4方面限制

第一，我国法律不允许宅基地使用权单独处分

农民集体所有的土地的使用权

不得出让转让或者出租用于非农建设

《民法典·物权编》第399条

也明确禁止用宅基地使用权来抵押

这实际上禁止了宅基地使用权的单独处分

我国法律只允许宅基地使用权

连同房屋在本集体经济组织内部流转

第二，宅基地经处分后

原宅基地使用权人就不能再申请宅基地使用权

第三，宅基地使用权的受让主体受到限制

只能转让给本集体内的村民

第四，一户只能拥有一处宅基地

且宅基地的面积

不得超过省、自治区、直辖市规定的标准

换言之

如果同一个农村集体经济组织内部的村民

向另一户村民转让宅基地

那么，取得宅基地的那一户村民的宅基地面积

也不得超过这一标准

五、宅基地使用权的消灭

消灭事由有以下4种

第一，因自然原因消灭

例如洪水、地震等灾害导致宅基地灭失

宅基地使用权也应随之消灭

在这种情形下

应当对原宅基地使用权人重新分配宅基地

这是由宅基地使用权

具有集体成员的福利性质

以及住房保障功能决定的（第364条）

但是，如果只是宅基地上的房屋灭失

宅基地本身没有灭失

那么就不涉及到宅基地的重新分配问题

第二，因宅基地的收回和调整而消灭

任何组织和个人

不得擅自收回村民的宅基地使用权

但是土地所有权人根据城镇或者乡村发展规划

必要时可以收回宅基地使用权

或对其进行调整

此时应当及时另行批准相应的宅基地使用权

以保障农户的生活需要

第三，因被征收而消灭

第四，因其他原因而消灭

例如权利人抛弃权利