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Part 1课程教案、知识点、字幕

就在距离马来西亚南海岸不远处的海上

一个亚洲最大规模的房地产项目正在进行

这块被称为森林城市的飞地

将开发大量高档住宅区 商务楼

和生活便利设施

2014年开始动工的森林城市

计划在2040年完工时

容纳70多万居民

该项目作为绿色开发与和谐生活的典范

得到了大力支持

森林城市得以实现规模化和集成化

主要是因为该项目选择建在一个大约有

四分之一曼哈顿岛那么大的人工岛上

在一个新建的人工岛上进行房地产开发

让开发商对地价 项目设计和工程进度

有了绝对的掌控权

但这种权利的集中

导致项目策划方忽略了大型人工岛

对社会和环境造成的巨大伤害

由于未能正确估计和弥补这些伤害

森林城市项目破坏了当地工业产业 生态环境功能

并最终损害了项目本身的经济价值

森林城市项目能够吸引投资者

是因为项目所在地离新加坡很近

在二战后飞速发展的新加坡

如今空地已经寥寥无几

它向北部的扩张给马来西亚的柔佛州

造成了巨大压力

1998年 第二条连接新加坡和柔佛州的高速建成

给房地产开发打开了通道

在柔佛州西部 内陆种植园

都变成了住宅区

和工业园区

森林城市是中国最大的私营房地产开发商

碧桂园旗下的一个房地产项目

碧桂园集团在中国大陆靠近香港地区的

珠三角州发家

随着中国经济的改革发展

珠三角州形成了中国史上最大的房地产开发市场

汇聚于香港的全球资本与中国大陆的廉价土地

和人力资源相碰撞 吞并了大量村镇和沼泽

改造成了工厂和道路

20世纪90年代 碧桂园通过为

新贵阶层打造住宅洋房

而发展壮大

截止2010年 随着国内地产市场的冷却

碧桂园集团在柔佛州看到了一个新的珠三角

价格低廉的大片土地

与世界金融中心只隔一条狭窄的海峡

2013年 碧桂园集团投资马来西亚

将一块靠近新加坡的飞地开发成了住宅区

尽管该项目的建筑密集度比附近小区都高

还是在短短几周内就卖出了近千套公寓

碧桂园察觉到这里的市场很有潜力

并选择在尚未开发的柔佛州西部

进行更大更具风险的投资

这里有大片面海的土地 道路又与新加坡相连

之前在此投资的开发商也很少 柔佛州西海岸

似乎是开发森林城市这种大型房地产项目的绝佳地点

但有几个问题给这种大型房地产项目造成了困难

首先 沿海一带布满了小渔村

土地所有权分散在数百渔民手中

与中国相比 马来西亚的土地法

更多保护的是土地私有权

导致土地征用变得更昂贵也更困难

因此马来西亚的大多房地产开发项目

使用的都是商业棕榈树种植园土地

这样就不用进行土地整合

其次 这片区域包含了一些东南亚地区最大

保存最完好的生态系统 其中包括

马来西亚半岛最大的红树林

红树林对于沿海生物来说至关重要

因为它们能过滤海水 防止土壤流失

红树林遭到砍伐后 海岸失去了抵御侵蚀的能力

海水也变得浑浊 不利于

海洋动植物的生存

马来西亚的联邦法律和国际公约都保护红树林

但红树林还是经常因为水产业开发

和海边房地产开发而遭到砍伐

根据马来西亚法律

任何砍伐岸边红树林的项目

都要依法进行环境影响评估

红树林后面就是一片

生长在浅滩上的海草地

大部分在外海捕捞到的野生鱼类

都会在海草间生活一段时间

而且像海马和海牛这样的生物一生都生活在这里

破坏这些海草便会威胁到

柔佛海峡的海洋生物和渔业经济

由于土地面积较小

水草和红树林的生态价值又较高

当地发展局为保护海岸生态环境

而禁止了商业房地产开发

面对复杂的当地环境

碧桂园想了一个非常规的方法回避这些问题

他们认为开垦荒地

能够避免社会冲突 环境破坏

和法律问题

在海峡上造一座人工岛

是任何人都没想到的地产开发机会

The shallow waters, which were being used for fishing grounds
这片浅海曾经被用于水产养殖和航运航道

其所有权掌控在

柔佛州政府手中

柔佛州的苏丹掌控着大部分公共土地

他同意让碧桂园

用项目市场价值的30%

换取渔场的所有权

因为没有购买土地

碧桂园就不用知会环境保护局

或当地居民

实际上 整个交易都是在海外完成的

渔村居民 当地政府

以及联邦政府都全不知情

和其它所有想在海外进行大型投资的开发商一样

碧桂园也希望能在最佳地点

打造最为大型的项目

但他们的策略意味着他们逃避了公共咨询

和环境评估

没有经过这些程序 政府规划部门

就无法解释生态保护的原因

渔民也无法解释海草的价值

在远离项目开发地的地方

碧桂园不知道他们这种回避土地冲突的做法

却带来了其它资源冲突

一天早晨 渔民驾着渔船出海捕鱼

却在他们的渔场中间

发现了一个新的小岛

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Introduction to the MIT STLx Series 欢迎参加李德义麻省理工学院实验室系列课程学习

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Module 1: Introduction 第一单元：课程简介

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Module 2: Environmental Impact Assessment 第二单元：环境影响评估

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Module 3: Social Impact Assessment 第三单元：社会影响评估

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Module 4: Case Study: Forest City 第四单元：案例分析：森林城市

-Introduction 介绍

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Module 5: Applying SIA and EIA in a Socially Responsible Manner 第五单元：SIA和EIA在社会响应方式中的应用

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Course Wrap Up 课程总结

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-Acknowledgements 致谢

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