当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.4.3 房地产税制改革 (10'34") > 2.4.3 房地产税制改革
最后我们讲一讲
第三个问题
就是房地产税制的改革
那么房地产税制改革这个话题呢
实际上
我前面也已经间接地
提出来了一些
为什么要做这个改革
因为刚才说了
我们大部分的税
在流转的过程当中的税
而持有过程中的税呢
非常的少
那么我们
房地产税的改革呢
实际上在2003年就提出来了
就是当时党的十六届三种全会
通过了一个叫中共中央
关于完善社会主义市场经济
体制若干问题的决定
在十六届三种全会
通过的这个决定当中提出来
要按照减税制 宽税基
低税率 严征管的
这样一个原则
稳步推进税收的改革
就是要求实施城镇建设税费改革
所以这里面可以理解为
是覆盖了房地产和建筑业
这两个领域的税费的改革
那么尤其是它提出来叫
条件具备时
对不动产开征
统一规范的物业税
这是第一次
我们国家第一次提出来
开征物业税这样一个概念
相应取消有关的收费
因为这个当时呢
有一个背景
我们除了那些税以外
地方政府还收很多费
所以
就是要取消相关的收费
要统一规范地征收物业税
当时叫物业税
这个物业税我们当时理解为
它是一种财产税
就是在使用环节征收的
那么到了2010年呢
党的十七届五中全会
通过的中共中央
关于制订国民经济
和社会发展的第十二个
五年规划的建议当中
又进一步提出了要
研究推进房地产税改革的
这样一个要求
就是2010年
那么到2013年
那么党的十八届三种全会
又通过了一个
关于全面深化改革
若干重大问题的决定
在这个决定里面又提出来
要加快房地产税立法
并适时推进改革
十八届三种全会也是要求
加快房地产税的立法
并且适时推进改革
所以这里面
这个房地产税改革
是被大家非常的非常的关注
为什么呢
因为我们
尤其是在过去
我们这个房地产市场上的价格
快速上涨的这样一个阶段
房地产的投机行为
比较猖獗的这个时候
我们希望通过房地产税的
这种改革来调整人们
购买和使用住宅的这样一些行为
所以当时我们就设想了
就是能不能归并
有些房地产相关的税费
然后统一征收
房地产持有期间的财产税
那么这样的话
就是要增加人们
在使用过程当中的成本
来适当地抑制人们的
对住房的过多的占有的这种欲望
所以当时
包括到目前为止
我们还一直在研究
房地产税制改革
我们的目的是啥呀
大概我们想了
大概是这样几个方面
一个是要
推动地方财税收入体制的改革
再一个呢
要调节个人财富分配
和贫富差距
那你房子多的你多交点钱
房子少的可以少交钱
这也是一种调整财富的
收入差距的一个方面
再一个呢
要促进房地产资源的优化配置
和有效利用
因为现在很多人买了房子以后
也不用
空在那个地方等着升值
很多想住房子的人呢
又没有房子可住
所以通过征收房地产税
让他有了这种成本
来给它提供一个
把这个房子拿出来
供应给市场出租
或者出售的这样一个动力
让这个资源得到有效的利用
这也是其中的一个目的
那么第三个目的
就是作为
住房需求管理的主要手段
为住房消费和住房投资
提供一个政策的边界
就是我们这个税出来以后
我们想办法要让
一些基本住房消费得到鼓励
要让一些过渡的消费
尤其是对住房的投机
然后要让这个税制来进行抑制
这是一个第四个目的
那么第五个目的
房地产税制改革的目的呢
就是要提高住房市场
运行的效率和稳定性
这一个是间接的一个目的
就是说我们
比如说大家都比较理性地去
在市场上进行消费
或者投资了
那这个市场就会更加稳定
所以大家可以看得出来
我们过去一段时间
讨论房地产税改革
比较多的是从调控市场的角度
去看的
但是我觉得
房地产税制改革
更多的应该是以这个改革
我们的采收收入的体制
然后促进资源的有效利用
这个角度去看我们这个
不动产税制改革
或者叫房地产税改革的意义
那么我们房地产税改革的原则
是什么呢
我们这里面提出来
这样几个方面的原则
一个就是要保护和鼓励住房消费
对住房投资 保持税收中性
抑制住房投机
这是第一个原则
第二个原则呢
就是投资
和投机型的购房投资收益
或者是房屋增值
要与社会共享
就是要有一个分配机制
第三个原则
就是转让环节的税收政策
可以根据市场条件的变化
进行短期的调整
持有环节的这种税收政策
则保持基本稳定
不与当前市场的状况
保持密切的联系
因为我们过去这个市场一变化
我们就不断地在调
我们的税收政策
然后一会一个新政
一会一个新政
从比如说营业税的征收
从两年变成三年
是一个新政
从三年变成五年是一个新政
五年又变回三年
这又是一个新政
实际上
每年什么太多的新的东西
就是一个对于人们买房的
一个行为的调节的问题
那么像
比如说我们都可以把营业税
和这个契税
都可以归并到一起
然后设定一个新的
一个征收的一个规则
比如说你买的房子越大
那么你交的这个税就越高
然后你买了房子以后
越快去交易
你这个交的税就越多
然后你如果买了大房子
你可能十年二十年也不交易
那你都是自己用
那这个税也可以稍微地降低
就是说实际上它的目的
就是保护你消费
鼓励你消费
但是你作为一种投机行为
要通过这个税制的设计
要得到有效的抑制
所以我们提出来的一个
房地产税制改革的一个
大致的一个思路
总的方向就是
简化交易环节的税制
减轻交易环节的税负
增加持有环节的税收
那么具体到怎么去
简化交易环节的税制
我们的设想就是说
类似的这些税
我们就可以给它规定
比如说像契税
印花税 营业税
就可以合并
成一个新的契税
个人所得税和土地增值税等等
也可以归并
成为一个个人所得税
因为它都是
对增值收益的部分的调节
或者资本利得的一个调节
然后根据住房的属性
比如说户型 档次
和交易的特征
比如说购买
或者是买卖交易的频次
来设计一个梯体的税率
然后这个制度一设出来以后
就不会再每天的随着市场老变
不同的市场条件
就适用不同的这种
这个表当中的这个税率
就可以了
这是在转让环节
那么在持有环节呢
就是要同价递增物业税
并一次作为推动
地方财税体制改革的一个突破口
那么这一个就是我们对
房地产税制改革
大概的这样一个认识和理解
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
