当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34") > 2.1.1 土地所有和使用制度
好 各位同学
我们今天我们来讲
本课程的第二讲
房地产制度与政策
那么房地产市场运行
和房地产业的各种经济活动
实际上它要在一个制度的环境下
来运行的
那么这里边呢
主要包括土地制度 住房制度
开发管理的制度
以及房地产税收
和房地产的产权管理相关的制度
那么我们首先呢
来讲一下土地制度
那么土地制度主要包括
这么三个方面的内容
第一个部分呢
就是土地的所有和使用的制度
第二个部分就是
土地的收购储备
和土地出让的这个制度
那么第三个部分就是
关于我们国家正在讨论的
土地使用制度的改革
主要是农村的
土地制度的改革的相关的话题
在介绍这个土地的所有制度之前
我觉得我们还要
讲几个基本的概念
那么第一个就是土地
什么叫土地
实际上土地呢
我们说它是
包括了地表
然后从地表向下
到地心的这样一个锥体
然后以及这个地表
对应的这个地表向上的
这个无限的空间
那么整个这个概念呢
我们把它定义为一个土地
那么房地产呢
实际上是土地加上地上的附着物
主要是这里面服务建筑 构筑物
这些都是属于房地产的范畴
那么还有一个概念呢
我们经常说是不动产
那么在强调不动产的时候呢
实际上就是土地 地上固着物
以及附着在这个土地
和地上固着物的这个权益
所以不动产
它更多的强调了
权益的这样一个概念
我们讲到土地的所有制度
实际上呢
就说这个土地
它这个所有权
到底是有几种形式
那么它的使用制度呢
就是说它这个土地的所有和使用
它都有一些什么样的安排
因为我们讲到土地的权利的时候
比如说讲到所有权
它是一个
各种权利里面最大的一个权利
我们经常说它是一个权利树
这个所有权
它里面可以包括使用的权利
可以包括收益的权利
可以包括它处置的权利
可以包括一些排他的一些权利
等等
那么我们国家实际上现在
这个土地的所有权和使用权
它是分离的
土地的所有制度呢
我们说一般包括三种类型
一种就是叫土地的私有制
还有一种叫土地的公共制
那么第三种呢
我们叫混合所有制
就是说一个土地在一个国家里面
它既有私有 也有公有
所以我们把它叫做混合所有制
我们国家
这个土地的所有的制度
大家可能都已经知道了
我们是讲共有制
就是我们国家
《中华人民共和国宪法》
它有一个规定第10条
城市的土地属于国家所有
农村和城市郊区的土地
除有法律规定
属于国家所有的以外
属于集体所有
我们国家这个土地使用制度
一般地
我们把它从三个角度去理解
一个我们叫有偿使用
再有一个叫用途管制
还有一个叫集约节约
首先我们来给大家讲一讲
这个有偿使用
这个有偿使用
实际上是我们国家
土地使用制度改革的一个结果
因为
实际上在我们
土地使用制度改革以前
也就是在1986年以前
或者说
就是在我们国家的
《土地管理法》颁布以前
我们一般地
我们的这个土地使用制度叫
传统的土地使用制度
那么这个制度是什么制度呢
就是行政划拨
无偿 无限期地使用
而且呢
这个使用期间
土地的使用的权利也不能够流动
过去
我们这个传统的土地使用制度
大家描述它的特征是什么呢
多占少用 早占晚用
优占劣用 占而不用
所以我们实际上
在整个这个国家
我们改革开放以后
随着我们改革开放的进展
从1986年开始
我们成立了国家土地管理局
颁布了
《中华人民共和国土地管理法》
那么就开始进行
土地使用制度的改革
那么这个改革的最开始
就是要想办法要
让这个土地
因为我们土地
我们说它是一个最基本的
一个生产要素
资本 土地 劳动力
这是三个最基本的要素
那么土地呢
无偿划拨那肯定它不能够
我们发展市场经济
肯定不能够无偿地划拨
那么无偿划拨刚才说
存在着那样一系列的问题
所以我们最开始的改革
土地使用制度改革呢
是以这个有偿使用
作为一个目标的
那么有偿使用最开始的时候呢
我们是收土地使用费
就是说
尤其是对中外
当时开始有了中外合资企业
从对中外合资企业
征收土地有偿使用费
那么后来呢
我们慢慢地又发展到
国有土地使用权
可以有偿地出让
有偿地出让
就是通过拍卖
或者是招标的协议
这样的方式
可以出让国有土地的使用权
进而达到有偿使用的
这样一个目的
我们国家实际上最早的
国有土地使用权出让的案例
分别出现在深圳和上海
这在1987年在深圳
用拍卖的方式
那么出让第一块土地的
国有土地的使用权
我印象当中是居住用地
那么当时我们在进行
这块居住用地的土地使用权
出让的时候
我们用拍卖的方式出让的时候
我们还请了香港的拍卖师
香港的测量师协会的
当时我印象当中叫刘少军
请了刘少军先生过来给我们主拍
因为我们过去没有这种经验
那么在上海的这块土地
使用权在出让的时候
那么我们怎么去确定
这个出让的价格呢
这个地价怎么确定呢
当时我印象当中我们在
估价师一个是参考
比如说参考香港出让土地的价格
然后去看在一九二几年的时候
上海曾经有
那一段时间房地产市场
还是比较活跃的
有很多土地的成交的案例
就在南京路
比较繁华的市中心的这个区域
所以参照一九二几年的时候
在上海市中心的
一些土地出让的一些价格的
一个情况
然后参照着在香港的
类似的土地出让的这种情况
来确定
在上海的虹桥开发区
我们出让的第一块地
4月26号地的出让的价格
所以实际上我们
大家可以看得出来
我们最开始的改革的时候
我们的这个基础是非常的薄弱
然后到了八八年
我们修订了法律
从那儿以后
从八八年以后呢
我们才开始
应该说从过去的那种无偿
无限期 无流转的这种
不允许流转的这样的一种
土地使用的这种制度模式
才转化为有偿 有限期
可以在市场上流动
就是等于
你获得了土地使用权以后
还可以进一步地再去转让
这样一种
这样的一种土地使用的制度
应该说从八八年开始
基本上就确立了
但是具体的操作
比如说土地出让的方式
过去我们比较多的是采用这种
协议的方式
那么偶尔也使用招牌
和拍卖的方式
但是主要还是用协议的方式
来出让土地的使用权
但是
到后来我们就发展成为
以挂牌为主的这种方式
那么这个制度发展到目前为止呢
实际上我们基本上
我们叫经营性的土地
或者叫非公益性的土地
基本上我们都是通过
有偿出让的方式来供应
这样的话
实际上只有少量的
比如说政府机关 学校
医院 公立的医院这些用地
目前还仍然是用划拨的方式
但是其他的绝大部分的
经营性的土地
甚至包括我们一些基础设施
建设需要使用的一些土地
都采用了这种有偿供应的方式
这是这个有偿使用
那么我们说
土地使用制度的第二个叫
用途管制
这个用途管制主要是靠
土地利用总体规划来进行这个
来实施的
通过编制土地利用总体规划
然后由土地利用总体规划来规定
每一宗土地它的用途
这个用途里面包括几种类型
一种是我们叫农用地
还有一种叫建设用地
还有一种叫未利用的土地
就是我们在土地的用途分类里面
就是农用地 建设用地
和未利用的土地
那么按照
这个土地总体规划的要求呢
我们必须要严格地按照
就是规划里面确定的用途
来使用土地
这个不能够随便地来改变用途
尤其是要控制
建设用地的这种规模
比如说把农用地变成建设用地
这个是要受到严格的控制的
同时呢
我们还有一个
在土地用途管制的过程当中
还有一个非常重要的一个内容
我们叫做耕地的保护
就是对耕地实行一个特殊的
保护的制度
因为我们国家人口多
耕地相对的紧张
我们既要建设
我们也要解决我们的吃饭问题
所以在这里面呢
我们的耕地保护的相关的制度
也非常的严格
比如说
我们现在有
耕地占补平衡的这种制度
你占一亩耕地
你要在其他的地方要补一亩回来
然后要设立基本农田
然后建立了基本农田的保护制度
我们过去经常说
中国的耕地的保护
有一个叫18亿亩红线
就是说我们一定要确保
我们国家的耕地
可以耕种的土地
要不少于18亿亩
这个指的是2020年的目标
就是到了那个时候
我们耕地的这个量
不能少于18亿亩
这也是我们过去
十几年 二十年的时间里面
耕地保护的一个
非常重要的一个目标
当然了
2009年我们国家又做了
第二次土地调查
那么在这次全国土地调查的时候
我们发现我们的耕地的数量
比我们前一次调查的时候
有所增加
那么第二次土地调查的时候
按照国土资源部在2013年年底
发布的这个调查的数据
在那个时候
我们的耕地是20亿3077万亩
在之前呢
我们的2006到2020年的
全国土地利用总体规划里面
就说我们的耕地
还只剩下18.18亿亩
所以就很紧张了
结果我们到2009年
第二次土地调查的时候
发现我们的耕地又多了一些
但多了以后呢
我们虽然现在不再提18亿亩红线
但是我们仍然把这个保护耕地
作为我们
一个非常优先的一个目标
当然了
这里边也有一些人
有一些不同的意见
就是你这个
因为保护耕地
导致建设用地的供应不足
那么建设用地供应不足
往往会导致土地的价格上升
土地的价格上升
会进一步地导致
比如说住房价格
和一些供应企业
它的生产的这些基本的成本
在上升
所以有很多人在呼吁
建议我们现在的土地耕地的数量
还不是那么的严峻
可以适当地增加土地的供应
最后
刚才说的
这个土地使用制度里面的
第三个手段
有偿使用 用途管制
第三个手段是什么呢
我们叫集约节约
就是要尽可能地
在土地的使用过程当中呢
做到集约的使用
比如说大家经常讨论的一个问题
就是说这个容积率
就是在供应了土地里面
一平方米的土地里面
你是建一平方米的房子
还是建两平方米的房子
那这个肯定
它这个效果就是不一样的
因为我们人类所需要入住的空间
通常指的是建筑空间
那如果能够在单方的土地里面
建出更多的房子来
我们就认为这是一个集约
集约节约使用土地的
这样一个概念
所以我们在出让土地的时候
尤其在市中心的一些土地
那么要求它的容积率
要适当地提高
国土资源部也有些规定
比如说停止别墅用地的供应
同时集约节约的使用土地呢
实际上我们现在也是号召
要优先利用土地现有的土地
因为我们现在发现
在过去的传统的制度下
我们城市里面也还有很多土地
是闲置的
那么没有充分利用
所以这个也是要
想办法要优先地
去利用这些土地
再有就是
我们已经供应出去的土地
希望能够尽快地得到利用
因为我们房地产行业里面
有一个挺有意思的一个现象
就是开发商通常希望
买了土地以后去晒太阳
因为晒太阳的过程
往往也是这个土地升值的过程
那么它通过土地的升值呢
来获取投资者
来获取利润 获取收益
但是这个晒太阳的过程当中
我们可以理解为
这个土地实际上在闲置的
并没有得到一个充分有效的利用
企业倾向于
比较多的储备土地
那么政府就倾向于
尽量地要把开发商
没有及时开发的土地
要通过一些政策的措施
把它充分地
逼着开发商尽快地要投入使用
这也是提高
土地集约节约利用水平的
一些手段
跟土地的所有
和使用的制度相关的
还有一个问题就是
我们国家土地管理的机构
这个大家可能平时也接触过
那么在国家这个层面上呢
我们是叫国土资源部
它里面的土地利用司
规划司 地级司
这都是跟我们这个土地制度
密切相关的
在各个地方的政府
往往都有一个国土资源局
或者是叫国土房产管理局
总而言之在每一个县级以上的
这样一些政府的
地方政府里面都有一个部门
来负责土地
国土资源的管理
另外在这个管理的过程当中呢
大家实际上也都形成了
一系列的
刚才我们讲这个制度
房地产的制度
土地的制度
也形成了一系列的制度的文本
这里面包括
最高层次的就是国家的法律
像 物权法 土地管理法
《城市房地产管理法》
还有《城乡规划法》
这都是国家层面的法律
那么第二个层面呢
就是一些条例
比如说土地出让 转让暂行条例
土地增值税暂行条例
国有土地上的房屋征收的条例
等等
这些是国务院颁布的条例
第二个层次
第三个层次
就是部门的一些规章
就是像国土资源部 住建部
这相关的政府部门
发的各种通知 一些办法
指导意见
这也都是属于政策的这些范畴
那么另外呢
除了中央这些层面的法律条例
和这些部门规章以外呢
在很多我们地方的政府
比如说像北京或者深圳
就是有立法权的这种地方政府
它也会有地方的一些规章
比如说一些条例
或者一些通知 或者一些办法
那么这些呢
都构成了我们土地的所有
和使用制度的一些文本的一些
这样一些规则
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
