当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第九章 房地产企业创新 > 9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37") > 9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下）
那么还有一个人群
除了85后 90后这一代人
其实还有一个人群
我觉得我们是非常感兴趣的
从消费来讲中国改革开放30年
使得带来一个结果
中国的中产阶级
在规模性的崛起
简单地说 就像我们这个年龄
和这个圈层的人
还有一点就是
像我们这个年龄和圈层的人
可能再过一二十年 二三十年
很多人要逐渐要开始退休了
在社会心理学领域
我倾向于把这一代人
称之为新银发族
说句开玩笑的话这部分人退休了
可能不大会去广场舞
那么这一代人他们的养老需求
而且通常是独生子女
他们的养老需求
他们的这种健康需求
和晚年的精神生活需求
不知道对于房地产市场
会不会有一种新的冲击
或者新的需求出现
我想这个是一定的
一定会有这样的变化
而这个其实跟前面
我们这个话题是一脉相承的
你的这些叫做新银发族
其实在我看来
就是我们刚才讲的
用我的话来说
他其实是我们这个国家
或者这个时代的创富阶层
就是他是把我们的GDP
从很低的这种水平
现在到很高的这种水平
就是排名现在已经到全世界第二
这样这一个阶层
它最核心的脊梁
或者说最核心的承载着
其实就是60 70
他是在这20年
或者在这30年的过程中
创造了大量的财富
当然他也积累了一些财富
个人财富
所以我们现在
中国会有一些中产阶级
会有这种出现
当然这里面也还有分化
会有上中产 中中产 下中产
甚至这种不同的分化
但是这样的分化
同样来说
对于这一代人他再往前40 50比
他又有一点不同
就是40 50年是穷老一族
就是他真正没有经历过创富
没有经历过国家 社会财富
和个人财富的快速激增这个过程
他就老掉了
老掉了之后
可能他的收入水平
他和积蓄
和现在快速增长的物价
是不匹配的
所以这一代的人养老是一个问题
而我们讲的这种60后
甚至马上要步入的
就是70后年代前期
至于这一批人他有了这样的经历
他是兜里有钱了
有钱的老人
就像我说的
他就像目前社会上的85后 90后
他是有思想的 有品质的
有交往需求的 有精神诉求的
眼界开阔的
所有所有这些特征
又都重复到他的身上
所以他对他未来的生活
又有了很多的憧憬和想法
同时他有支付能力
这是一个很关键的一点
就是支付能力会决定
很多市场上的变化
所以说
在这个大背景下我们会看到
其实脉络是很清晰的
就是因为我们社会结构的变化
所以我们有时候会想
你做房地产的从业人士
你多多少少的去研究一些社会学
要多多少少地去研究一下
这个历史的发展
在这个前提下
你会做出很多趋势性的判断
而且根据这个趋势性的判断
我们就可以看出
其实我们在产品的方向
是一定的
而由于这些的偏移
最后带来的一个结果是什么
就是我们的产品
是一定会出现细分的
这个也是符合普遍的产品规律
先是满足基本需求
满足了基本需求 满足增量
满足改善
增量和改善就要细分
那我就要为新银发族
我要为85后 90后
我要为现在70后的改善和增量
我要做各种各样的产品
而每一种产品
都要针对这样的人群
而这些光靠产品是不是能解决
后面当然我们也会探讨到
又有很多新的想法和挑战出来
所以我想这个应该是
我们至少在目前这个阶段
能够预见到的
或者能够看到的很多本质的特征
那除了刚才我们说的85后
90后这个群体
还有刚才说新银发族这个群体
我觉得还有一个群体
从互联网这个圈子里
通常称之为屌丝群体屌
丝群体
就是我形象的可以打个比方
就是每天早上
有很多人流挤进地铁
这个是青年人
一种典型的生活状态
所以对于这个群体
实际上从互联网角度来看
是比较重视的
比如说像张小龙
打造微信的产品支付张小龙
就一直认为
任何产品在中国想站住市场
一定要捕捉住屌丝群体的心
所以包括还有几个互联网大佬
像周鸿祎提出了刚需 痛点 高频
他认为这是拿住
这个群体需求的关键点
而对于这样一个群体
我不知道表达清楚没有
可能这个词不是很严谨
就是对于这样一个群体
你觉得在未来5到10年
他的需求又会产生出
怎样的一些特点
沈拓不愧是互联网的专家
因为沈老师还有一门课
叫《决胜移动互联网》一门MOOC课
我也建议大家可以去看一看
所以说 确实这样一个群体
是一个普遍存在的 客观存在的
而且数量庞大的一个群体
而且这个群体
它有一个共同的特点
就在于年轻
而且是跨地域发展
就是这个是今天刚才我们讲
90后的特征的时候讲到了
这些人可能回了家
他会有不错的
就像我说的爷爷一套房
姥爷一套房
爸爸妈妈一套房
自己可能也都不错
但是他没有选择
他选择了跨地域发展
他选择跨到更多资讯 更多机会
这样的城市去承载
能承载他梦想的城市去重新发展
这是这样一个人群的特点
而这样的人群在我们看来
或者在我这个行业看来
就是它的结果是注定要分化的
就是他要么迈上来 要么掉下去
上面指的是阶层的穿越
向上穿越
因为屌丝不可能一辈子当屌丝
尤其是有退路的屌丝
所以我们就能很清晰地解释
当时说逃离北上广
那什么样的人逃离北上广
那就是有退路的屌丝
就逃离北上广了
那什么人留守北上广
当你从大学毕业
二十一二岁 二十三四岁
可能到三十一岁
就是大概这几年时间
就是一个分化的时间
就是这几年你可以创业
你可以拼搏
你可以忍受屌丝生活
你可以群租 你可以蚁族
但是你不能做一辈子
所以这期间的
为什么互联网行业
这么重视这批人
因为这批人恰恰是最有创新精神
总有成长性的一群人
他是环境逼迫他在成长
而这一批人
对于我们这个行业来说
因为我们这个行业是一个叫做
资产密集型的 昂贵的 慢速的
我不是快速消费品
慢速的消费品行业
所以我看中的是这批人里头
能穿越的这波人
而穿越不了的这批人
再包括可能再加上一些城市贫民
这个可能不是房地产商业的
或者叫商业房地产行业
要考虑的问题
那可能要纳到社会保障体系
所以这里面我想它有一个区别
而我们这个区别
就是说要对这些人做预判
但是又有一个趋势很明显的
就是当市场竞争足够激烈的时候
会有不同的企业选择不同的战略
有的企业是选择做高端
有的企业是选择做养老
有的企业是选择做渡假
也有企业选择做刚需
甚至有些企业往下探
说我在刚需里再往屌丝
看看能不能
把一些有一定消费能力
和成长性的屌丝也装进来
也有这种选择
所以说在不同的选择里
又会出现不同的产品
这个也就构成了
我们现在的百花齐放
和产品细分的这样一种市场格局
所以通过刚才这个模块
我觉得讨论刚才这个模块本身
就说明了
我们这个房地产行业专注的视角
从过去10年的黄金10年
资源视角逐渐要转移成客户视角
所以我们花了很长时间
来讨论客户需求
刚才我们分别讨论了
85后 90后的群体
草根群体和日渐膨胀的中产阶级
新银发族群体
那么对于
刚才讨论的这几个客户群体
看得出来孔鹏的这个基本结论
意味着这个市场会出现高度分化
产品形态 业态会高度分化
那最后我想问一下
孔鹏对于这个市场
你有没有几个关键词
或者几个关键句
来总结一下你对于未来5年
我们这个房地产市场
这个客户需求的一些
演变特征的一些变化
有没有这样一些关健词
可以盘点一下
其实刚才
我们其实刚才
在前面的交流过程中
已经大概提到了我想
可能其中最重要的
大概也就这么一两个词
首先我觉得匹配
匹配
就是我们的结构
就是人口的分布
和我们年龄的分布和行业规模
和社会的这个分布
他们是不是匹配
那不匹配之间
那可能会创造商机
也有可能会创造灭亡
所以说匹配是非常重要的
然后另外一个就是细分
因为我们现在行业规模见顶之后
那么我们要对每一个群体的
做了解
做了解之后行业一定会细分
那最后一个关健词
大概叫做交圈
所谓这个交圈
就是因为基于一个
这么大的人口规模
这么大的国土幅度
这么多的城市
以及这么大的市场规模
即便现在像行业领头的2000亿
左右的这样几家企业
他们基于三 五万亿的
这样一个市场规模
仍然是一个局部
所以基于这个局部
任何一家企业都不可能说
我做全产品 全客户
全领域的覆盖
你一定还是要有一个聚焦和选择
而聚焦和选择就意味着
你的客户研究 你的产品打造
你的服务供应 你的资金周转
你所有的逻辑要交圈
你所有交圈的逻辑
才能够提供出一个
能够满足细分市场
能够满足现在这种分化
多样需求的一个产品
而只有这样能力的产品
才能够赢得市场
因为这个已经不是原来那种
任何一种产品都能够赢得
市场的时代了
我觉得刚才孔鹏用了三个关键词
可以看到任何企业的战略
其实都是客户需求的函数
从某种意义上讲
所以你刚才已经提炼出了
基于客户需求提炼出了
几个很好的战略关键词
匹配
任何好的战略
都是应该于当代的人口结构
需求结构匹配的一个战略
第二要有细分
人群在高度的多样化
第三要聚焦
围绕你的核心客户群
来整合你的资源
所以我觉得需求的研判
也给我们后面继续深入地探讨
这个话题
我觉得开了一个很好的头
好的 谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
