当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望 > 1.5 合理房价的再判定 (9'53") > 合理房价的再判定
最后我们想讲一个
大家关心的问题
就是合理房价的判定
什么时候我们说房价合理
什么叫不合理
这个事情几乎争论了十几年
那么我们说呢
有几种判定的方式
第一个判定的方式
就是GDP和人均收入的判定
一个国家的房价是不是合理
按着这个国家的经济发展的GDP
和他的人均收入
来判定它是不是合理
比如说
我们十八大以后
这一届政府说了
2020年实现国内生产总值
和城乡居民人均收入
比2010年翻一番
有这么一个说法
那么如果是翻一番的话
那么就是GDP和人均收入
年增长率是7%到7.5%
我们反算的这么一个数
那么就是说
你GDP在涨 人均收入在涨
房价也应该涨
但是房价不应该比它们俩
涨得快
应该比这两个指数涨得慢
那么就是说房价低于7%
就合理
房价的涨幅低于7%就合理
那么根据2015年
今年的数据
我觉得终于可以松一口气
今年可能房价跑不赢GDP
那就合理了
实际上2015年我认为有可能
因为现在是3%
还有三个月
三个月如果是按照这样一个
涨幅的话
有可能低于今年的GDP
也就是7%左右
人均收入大概8%左右
可能比它们两个低
就有可能达到
恰恰今年有可能达到
当然以前
有时候是会大大超过GDP
第一个是这样判定
第二个
是按照联合国的一个判定方法
就是房价收入比的判定
就是房价
和你个人的收入之间的比例
也就是说
你多少年才能买一套房子
你的工资或者你的收入
多少年能买一套房子
这是一个国际通用的标准
那么呢
大城市的房价收入比呢
现在是12倍左右
是比较大
那么现在呢
如果降到6倍
按照国际的通用标准是6倍
那就回到了国际认可的合理值
也就是说你一个家庭的收入
6年大概可以买一套房
买一套和你适应的房
这就是回归到国际认可的标准
如果这样的话
我们可能还差得多
也就是前期房价过渡的上涨
大大地脱离了人的致富能力
大大地脱离了
所以现在中国就变成了12倍了
甚至于更高
像北京可能还要更高
这样子以来的话
回到合理值呢
按照6倍
那就需要很多很多年
那么一个是房价收入
调整这个房价收入比回到合理
是一个分子 一个分母
对吧 一个分子 分母
你可以调分子
你可以调分母
如果说是房价不能涨得
比人均收入快
这样一段时间以后
房价收入比才能够回归合理
也就是说
今年就是这样一个情况
你分子 分母
房价和收入的问题
你调收入
你收入涨的快 房价涨得慢
不就对了吗
所以说呢
现在今年的情况就是
我们的收入涨得比房价快
这样到最后呢
我们有可能从现在不合理的
比如说12倍
慢慢地走向合理 走向发展
所以房价合理的再判定
一个和你整个的宏观经济有关系
比如说和GDP
和你的经济
和GDP 和人均收入有关系
还有一个呢
就是和你的收入 和房价
哪个涨得快
如果收入涨得快
那就逐渐会趋向合理
这个判定标准大概是这么两个
那好
我们就看一下
到底房价涨得快
还是人的工资收入涨得快
下面这张图
就说明了这个问题
大家看一下
这个红线
代表城镇人均收入的百分比
这个蓝线代表平均房价
我们可以看到
从2014年1到2月份以后
我们城镇人均收入
就变成了7 7.7 7.0
6.9 8.0 9.4
到了现在变成人均收入的涨幅
变成9.4了
大大地高于
我们平均房价的涨幅
恰恰在这段期间
房价是下降的
从负的慢慢慢慢到现在才回正
那就是红线大大地高于蓝线
在这之前呢
就正好是反过来
就是蓝线高于红线
也就是说
房价的涨幅大大地高于
人均收入的涨幅
所以在2013年
到2014年的时候
大家高呼
这个房价涨得太快 买不起
但是现在呢
慢慢合理了
这张图就说明我们还是有希望
使我们的房价收入比
调到合理的
好 除了这个房价收入比
和我们的GDP
和房价有关
和大家买不买得起房子
有关以外呢
还有一个问题
就是金融的问题
金融的问题就是和我们的利率
有关系
我们看一下这张图
这张图就可以看得出来
由于我们国家长期是低利率
现在又是一个低利率期
低利率的话
就是钱存越存可能越少
可能是越存
没有什么有利可图
因为利率很低
同时还有CPI 还有通货膨胀率
所以钱呢
存钱是不合算的
比如说我们看一下这张图
20年当中
下面那个粉线是货币资产
也就是我们存钱
我们存钱呢
存了20年
我们才能够获得
如果我存了100万
那么到20年以后
我其实只有160万左右
20年我可能只有160万左右
我就银行里死存钱
那么就是货币资产的收益
就是这样
上面这一条蓝线呢
就是20年当中
如果我买了房
我在20年前买一套房
比如说我花100买一套房
那么现在这个房子值600万
那北京就是这样一个情况
我不要说100万
我10万买个房子
那么现在肯定是什么房子都会
60万以上
当年确实有10万能买房子的
买小房子
那这可以看得出来
我20年当中
我持有货币资产
我只涨了100万涨到160万
但是我持有住房资产
房地产我会涨6倍
那么这种情况之下呢
如此确定的套利机会面前
理性的人们就会将货币资产
置换为住宅资产
而且晚买不如早买
租房不如买房
这就是我们过去走过来的
这20年的情况
为什么大家都买房
买了房的
起码不说是富了
我起码是像北京的这样一个城市
只要有一套房子
就是百万
但是如果你存钱呢
存到后来
你不说你买不起现在的房子
原来的房子
原来就是我卖了房子
把这个钱存在银行里的话呢
那么你现在这个钱
是买不回来
你原来卖的那个房子的
差得很远
就是这么一个情况
这就是说
我们房价上涨的原因
是因为我们整个的货币政策
是在一个低利率的情况之下
这种情况之下呢
你需要买房 不需要买房
你需要小房子 需要大房子
都不见得非常重要
重要的是它升值了
它使你的财富上升了
所以这种情况之下呢
很多人都采取买房
进入房地产市场
是因为我们的货币政策
是这样一个情况
还有一个
货币政策一方面是低利率
还有一方面发票子
这张图呢
就是我们广义货币
我们叫做MR
在这么多年 发了多少
也就是从2007年的一季度
我们大概是不到40万亿
大概是这么一个情况吧
30几万亿
那么到了2013年的时候
到了2013年的时候
我们这个广义货币呢
发到了100多万亿
现在仍然是100多万亿
在这个期间
你从三四十万亿
发到了一百多万亿
你发了这么多的票子
其结果呢
这些货币
并没有完全进入实体经济
甚至于在这个期间
也没有进入股市
因为正好在这个区间
股市是剧烈的振荡之后
开始下行
那么钱都去哪儿了呢
进入了房地产市场
你发了那么多票子
它这个货币可能要有流向
流向了房地产市场
同时你又是低利率
大家觉得存钱不合适
又拿来买房子
又发货币 又有钱
然后呢 你又存钱不合算
那么当然就进入房地产市场
所以上一轮的房地产市场的
高歌猛进
和我们的货币政策是有关系的
比如说这一条线
就非常清楚地说明了
货币发行量和房价的关系曲线
那么这个蓝线我们就是M2
就是发了多少亿元
那么房价就是红线
可以看到
当你的货币发行量增加的时候
房价就上升
它们俩是完全吻合的
一个上升关系
所以和我们的货币发行
是非常有关系的
那么从这里可以看得出来
基本上是
各个国家都是这样
通货膨胀 资产泡沫
房地产形成泡沫
也是一种资产泡沫
它和货币供应量
是密切相关的
比如说
2012年中国M2是达到了
一百万亿
那么M2和GDP的比重呢
达到了2.5
美国却只有0.6到0.7
日本只有1
在这样一个情况之下呢
我们的房价肯定在那个期间
是会涨的
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
