当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第六章 居住地产（上） > 6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38") > 6.1 居住地产的发展历程（下）
第二个时期是
福利分房改革探索期
如刚才所讲的那样
在改革开放之前
我国居民的居住条件
是十分低下的
随着1978年的改革开放
国家下决心要解决这个住房问题
当时制定了2000年的居住目标
希望实现“一户一套房”
改革初期
我国提高了住宅的面积标准
并按照居住的对象的级别
工龄 年龄 家庭人口等
来分配相应的面积
大家可以看下边
当时新建厂矿企业的职工
可以分到42~45㎡的一室户
高级知识分子和厅局级干部
可以分到80~90㎡的
三室户到四室户
由于当时采用福利分房的制度
户型都是按照一定的标准设计的
因此户型的种类也很少
户型质量也欠佳
老百姓几乎没有挑选的余地
比如改革后期
出现的小方厅的户型
虽然实现了餐寝分离
就是睡觉和吃饭分开
叫餐寝分离
户型和设计也有一些进步
但是由于当时电器还没有普及
又要控制这个建筑面积
因此在设计中
就没考虑预留洗衣机
和冰箱的位置
现在老百姓住这种房子的时候
就会觉得有很多问题很不方便
同时福利分房制度
又引发了住房分配的不公等问题
人们对单位的依赖性过强
政府的财政负担也特别的重
住房的供需矛盾
无法得到根本的解决
为了尽快地改善
老百姓的居住条件
解决住房的供需矛盾
同时将房地产作为支柱产业
带动国民经济的发展
1998年国家出台了政策
要求终止福利分房
全面推行住宅的商品化
并提出新的居住目标是
“一人一间房”
住房市场由此就快速发展起来了
住房商品化以后
老百姓自己掏钱买房子
居住的需求就从“有房住”
到了“住好房”
人们对住宅的品质要求
大大提高了
同时住房的供给方
也由过去的政府 单位
变成了开发商
由于市场机制的作用
从户型的设计到住宅的质量
都大为改观
这时候出现了两室两厅一卫
和三室两厅两卫这样的户型
我们可以看这个平面
厨房和卫生间的面积
都比以前扩大了
设备也比原来完善了很多
实现了餐 寝 居分离
到了2000年
人均的居住面积已经达到了
20.3㎡
住房商品化以后
人们的居住水平
得到了很大的提高
但是也带来了新的矛盾和问题
“土地招拍挂”的政策
导致了土地价格的上涨
随着房屋价格也大幅上涨
市场开始了两极分化
一部分人开始购买大户型
来提高生活品质 改善住房条件
另外一部分人
则因经济困难而买不起房
下面我们可以看这两套图
一边就是楼栋和这个户型
一个是一梯两户的
大套型的板式住宅
看到户型也有150㎡的
三室两厅的大户型
那个时候
是那个时代的主要发展的户型
那么在这个基础上国家认为
这种大户型最终都是这样
太不节约
所以国家为了遏制
这个房价上涨的势头
2006年提出了“9070”政策
调整住房的结构
要求多建90㎡以下的小户型
那么可以看这边这张图
这个楼栋就是一梯六户的
小套型的塔式住宅
然后户型也都是在
90㎡以下的
这样的两室一厅的这种小户型
隔年政府又提出
要大力建设保障房
来缓解低收入人群的居住压力
面积也强调
一定要控制在50~60㎡以内
这边就是它的户型
和它的建设的状况
为了解决更多人的居住问题
再加上对小户型政策的限定
这时的住宅
多数都是由原来的多层 小高层
走向了高层
并且以一梯多户为主
在郊区为了保证农民的耕地
坚守18亿亩耕地的红线
国家在2011年开始
出台了一系列的限墅令
三令五申禁止别墅类的
房地产的开发项目
要求这一类的项目容积率
不得低于1.0
因此就会产生一些叫平墅
联排 叠拼 花园洋房等
是一些别墅的替代品
它不能像独立别墅
是一个独立的有前院
有后院的这样的
占地特别多
希望把它稍微集中一下建设
都变成Townhouse和双拼这一类的了
现在让我们来回顾一下
中国城镇这60多年来
住宅的面积和户型的变化
大家可以看一看这张表
这张表表述的
是从1950年开始到2012年
城镇住宅的一个演变过程
1950年我们的人均面积
不大于3㎡
而发展到现在
大概是人均面积接近33㎡
人民的居住水平
应该是得到了很大的改善
下面我们再配合
来看一下不同年代
我们举出了一些户型
典型户型代表了不同年代的
这样的户型的样子
可以看出来
开始的时候这个户型是很小的
大家合住
或者是同用厨房卫生间
发展到住宅商品化以后
就变成非常舒适的
甚至一度有时候户型有点超大了
之后又在政策的导引下
变成了一些紧凑的小户型
这些都是和我国的
人口的发展的状况
经济 以及城市化的这些情况
是息息相关的
前面说的都是我国的城镇住宅
下面我们也来说一下
农村住宅的情况
农村住宅的建设这些年来
其实发展也是非常快的
我们简单地给它概述一下
50年代盖草房
60年代建瓦房
70年代扩建房
80年代砌楼房
90年代装修房
21世纪住洋房
这些都是
不同时期农民住宅情况的
一些说明
我们可以看一下这些图
当然这些顺口溜里面
我们也觉得听着特别有意思
可以看出来
农村住宅在建国以后
其实发展速度确实是非常快的
我以前也曾经考察过
和调研过一些农村住宅
切身地感受到了
近年来农村住宅的一些变化
现在很多农村集中建房
为了节约耕地 化零为整
提升土地整体连片的开发效应
希望打造“美丽乡村”
很多农户建起了三四层的小洋楼
楼下一般都自住 自家用
楼上就用来出租
或者是给子女留着
尽管可能子女上城里
未必要回来
但是他们一定要想着给子女留着
总之
居住条件是得到了很大的改善
下面我们也看一下
咱们农村
人均居住面积的一个演变
从表中可以看到
从1978年的人均8.1㎡
到现在2012年提高到了
人均37.1㎡
也就是说
改革开放到现在30多年
咱们国家的农村住房的面积
也提高了近30㎡
发展速度真是非常快的
下面这条线是刚才提到的
城镇居民住宅的人均面积
咱们把这两条线搁在一起
来对比看一看
也可以看到农村的人均住房面积
还是略大于城镇的
通过以上的学习
大家对我国的住宅发展历程
有了一个大致的了解
无论是城镇还是农村
人们的居住条件
在改革开放以后
都得到了极大的改善
不仅能够满足
最低限度的居民居住需求
发展到了后来能够
住上比较宽敞和舒适的住宅
在居住水平上
有一部分
已经开始接近发达国家
当然说我们目前的住宅
还有很多的问题
还有很多人
能够希望住上好的住宅
这需要我们继续努力
那么下一节
让我们来看一看
中外住宅的这个对比
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
