当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第九章 房地产企业创新 > 9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38") > 9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
从这个O2O的角度来看
你刚才打这个磁极的比喻
非常形象
其实关键变化我认为有两点
第一点以前是个B2C的链条
我有资源我卖给你
那么现在由于互联网的出现
它形成了一个B2B 2C的链条
互联网平台在这一侧整合资源
在这一侧整合用户
实现两者之间的对接
所以等于它结构性质地
改变了这个行业
比如说像余额宝
或者大量的互联网金融出现之后
已经改变了传统金融业的
这种产业生态
这是第一点变化
第二点变化就是消费者的感知
以前大家都有在路边
打车打半天打不着的
现在打车心里很踏实
因为你知道走到小区门口
一按这个Wber
或者一按这个滴滴打车
马上就会有快车 专车
出租车出现在你的身边
所以由此我有两点推论
不知道这个图景能不能实现
第一点 在房地产行业
因为现在房地产行业
也是一个B2C 我卖给你房子
我不知道有没有可能
会有一个互联网平台
成为一个居间的这样的一个
就是类似于像余额宝
我来租房
我来统一卖二手房或者怎么样的
这样一个互联网强势平台的崛起
这是我的第一个问题
第二个问题
就是有一天我们租房子
老百姓租房子
有没有可能就像今天
使滴滴打车一样
比如说 我在这个小区里面
我一点
就可以看到小区里面
有哪些空闲的房源
然后我一联系
跟中介也好 跟房主也好
马上直接可能就会产生
接下来的交易
当然这是我的两个设想
您觉得有没有可能
我觉得肯定会有这方面的尝试
但能不能成功
不好做判断
为什么
首先我想讲
大家都知道现在的
从2013年 2014年
整个搜房网在做大的转型
其实它就是希望能够把自己
做成一个 就像沈拓刚才讲的
做成一个权威的交易平台
能够把所有东西装进去
然后这边来做这样一个安排
这里面有几个问题
一个问题就是
房子是一个物理属性
和地域属性相当强的东西
这是它的第一个特点
然后第二个特点 它相当贵
所以说第三个特点它不标准
就是它不是工业化标准产品
所以说你最后会发现
在网上能够做权威交易的
这些东西
它一定都是工业化
标准化 低价值
大家买错了不太心疼
就是错了错了 错了可以退货
但房子这个东西
而另外就是交易复杂
不光是买卖双方
政府还有监督
还有房地局备案
还要银行按揭
就涉及大量大量的投入
所以基于这几点
我个人判断就是
这个尝试一定会有平台公司
包括像现在的新浪乐居
像搜房都在做尝试
但它能不能权威化
能不能品牌化
能不能真正到这个高度
这个东西才是有很多边界条件
和因素
它可能或者换句话说
随着技术创新 商业模式创新
我们社会的法律甚至道德伦理
都会推动它有相应的变革
如果刚才我们讨论这个环节
我们不妨把它叫做跨界竞争
带来对房地产行业的这个
一种行业结构重塑的可能
我觉得这是
我想表达的第一个观点
第二个观点就是说
我们从互联网思维模式的角度
来看
其实互联网的商业模式
很重要的一点叫做
我觉得叫做反向整合价值链
我给你举一个例子
比如说
今天我们看这个智能电视
智能电视这个产业链
跟传统的电视剧有很大的区别
传统的电视机就是一个傻终端
把这个广电网络的信号推送出去
而智能电视
你在看智能电视的同时
智能电视也在看你
所以今天以乐视 创维
TCL 海信它们的变革为代表
是什么
这是一个电视机 这是它的用户
当它粘住了这个用户之后
它可以反向地整合
整个影视剧的这个产业链条
不仅是包括智能电视
包括像视频网站优酷 土豆等等
比如说2014年
中国自制剧
就是这帮网站自制剧的规模
已经超过历年的总和
所以这个代表了一种现象
就是我把它叫做反向整合
那么我把这个推及到房地产行业
我不知道有没有这样的可能
有这样的一些企业出现
比如这一端
是我要潜在的买房者
我的优势在于什么
我对于这些用户特别了解
了解的比房地产行业还要深刻
但是我缺什么
我缺少的是
以往房地产行业的整合经验
那我不妨做一个大胆的设想
比如说
我招聘一些房地产公司的人进来
有做资金的 做土地的
做建设的 做设计的
那我反向地整合
房地产产业的链条
这是一种新玩法了
我是一个新玩家
那我不知道
这样的互联网的思维模式
有没有可能对房地产行业
带来冲击
我觉得这个一定会有
而且会很大
这个是我的一个基本结论
为什么会这么说
是因为
其实我还是先从正着说
现在房地产企业
面临着一些很重要的挑战
其中有几个重要挑战
第一个重要挑战就是说
大家对市场容量的判断
是不精准的
因为房地产
它这个行业的特点在于
它是一个靠历史数据
不容易推导未来的一个行业
并不是说我过去
每个月卖一百套 一百套
一百套
我后面几个月
就一定能卖到一百套
因为我们会出现一种什么
这种叫做割韭菜
或者叫做竭泽而渔的打法
就可能一个区域
一个大盘一开
可能五年之内客户需求没有了
如果你不明就理
一个外来的开发商
进来拿一块地
你还很奇怪
你说看历史的销售数据很好
我也拿了一个地 我也做销售
那为什么我卖不动
那是因为你靠历史
是无法推导未来的
你可能要靠其他它的方式去推导
这是一 然后第二个
我们会发现
这个行业面临着一个很大的挑战
就是各家公司都在拼命抓销售
房子卖不动了
卖不动了跟我们前面讲的消费
客户细分 消费结构和支付能力
当然有一些
但是其中还有一个很重要的
就是我们现在
客户获取信息的渠道
变得太多太多了
就是我们现在所有的客户
原来像我初入行的时候
可能一份北青报 一份北晚
立几个路牌结束了
大家回家就是看报 看电视
路上看个路牌
现在你获取信息的方式
太多太多了
但是这么多种方式
你在哪儿投放
你投放的方式 渠道
是不是你想影响到的人群
你怎么笃定地相信
这又是一个问题
再有一个房地产的公司
现在面临的各大房地产公司
就是你抓渠道抓不到这些人
或者你总是会抓错
而营销费用和你现在
行业的利润率又在下降
你又不可能去乱抓
因为乱抓都是要花成本的
所以这个现在是
我相信是所有房地产公司
面临的痛点
还有一个痛点是什么
就是说投资拿地
地越来越贵
地越来越贵的情况下
我如果去投资
又像刚才第一点说的
我看不到市场的容量
看不到市场的容量
我就算不出我的流量
算不出流量
你就很难去匹配你的现金流
和融资
这样的话
你又会面临着很大的挑战
就是相当于是
你很可能是短债长投
因为现在没有任何一家
房地产公司说我靠不借债
负债率为0我能够做开发
现在整个行业的负债率水平
都是比较高的
我刚刚看到的数据
基本上平均在60到70
高的甚至90 100
最低的几家也在30 40
就是在这样一种负债率的水平下
如果你错误地做了判断
你投入了土地的大规模
几十亿的投资
投入到了一个卖不动的
或者说流量很慢的一个区域
那就是无疑是一场灾难
所以所有的这些痛点
其实回过头来
都会催生刚才沈拓你讲的这种
我们如果能有一个平台
你能足够地了解客户
你能够把客户算出来
他有多少量
他在线下在哪里
他在线上的习惯
他在哪儿看视频 看什么视频
他在哪儿看新闻 看什么样的新闻
他的财富水平等等
对
他的财富水平
他在哪儿消费 消费什么东西
他的生活品位 他的偏好
他的偏好
如果你都能算出来
他的家庭结构有没有变化
家庭结构的变化
可能会催生购房需求
就是所有这些如果你都能算出来
那你当然可以反向的
说OK
这个地方突然发生这种变化
比较密集
而土地的供应
或者前面的销售没有那么多
那我就可以投
甚至我可以
承受比较高的土地价格
有的地方我一算发现没有
你因为看得更准了
所以这个是非常非常重要的
就是说
通过对于海量数据的抓取和计算
最后得出这种精准的结论
如果哪个企业
或者哪个平台能够做到这个
我相信无疑是对这个行业的
一场革命
我今天会知道就有很多企业
也在这个方向在做努力
就像你刚才在讲的
一些跨界整合
一些大家的这种合作
像房地产企业跟互联网企业
甚至跟大数据公司的一种合作
这个都在做这方面的这种探索
但是我相信只是刚刚开始
所以说我们说
互联网一些典型的商业模式
比如说刚才讲的
反向整合模式和结构的重塑模式
看来孔鹏的观点认为
都已经在房地产行业
将要发生或者已经发生了
其实还有一种
非常典型的思维模式
就是我把它叫做生态化的模式
比如我们今天看阿里
看腾讯 看百度 任何一个
其实它都是一个枝桠繁茂的
一个生态系统
周边会有很多生态
那我注意到现在比如说
我们这个业内资深的经理人
像毛大庆为代表的
自己创业的
包括像We Work U+
你可以发现
他其实
不是简简单单在做一个生意
他是在打造一个
枝繁叶茂的生态系统
比如说
有了物理载体之后
要有孵化机构
要有财务 法律等等相关的
把谁围在核心
就是实际上是创业者
或者年轻人
那就以U+公寓
或者We work这样的模式
那据我所知
旭辉有这方面的考虑
我不知道这样的模式
会不会对房地产行业
构成一些挑战
或者说房地产行业
本身也已经在兴起这样的创新
我是这样的观点
我觉得短期内
对这个行业会构成挑战
但不会构成改变
因为所有这些行业
它做的都是下端
因为我记得
我们在上一个模块
我们讨论过关于叫做草根阶层
或者叫做屌丝阶层的问题
其实现在的一个很大的特点
就在于
所谓万众创业
最后就是我辅导很多屌丝去创业
如果我不辅导你
你是一定创不了业
你要什么没什么
现在我得帮你出主意
我帮你跑工商手续
我给你提供场所
我给你提供资金
我扶着你上
这里面我觉得
它的成功率会下降
因为其实
主观意愿是最强的拉动力
就像我们最早的
第一批改革开放后的下海创业潮
那个时候
包括我们地产行业
包括我们整个中国企业生态圈的
92派这批人没有人辅导他
他是靠着自己的主观意愿去成功
所以这个是我现在对这个东西的
一点相对负面的一个看法
就是说 你扶持草根
那草根的意愿
草根的努力 草根的成长性
这个东西的判断
就相当于以前的天使投资是1％
现在没准变成千分之一
但是可能也还好
因为现在这个社会上
资金比较富裕
原来可能一百块
就贬值到现在的一千块
效率可能是相当的
这个我觉得是一个状态
而房地产这个行业
必须得做有支付能力人的生意
如果你这群人没有支付能力
那对我来说
无疑是没有意义的
甚至在我们算客户的时候
基本就可以算作他不存在
就像我们现在看很多鬼城
或者很多三四线城市
易缩人口一百万
但是对于我们这个行业来说
这个城市不存在
为什么不存在
消费人口净流出人均1.5套房
偏离主要交通线
城市没有未来的发展空间
所以说就是
对于我们这个行业来说
它并不是有人就有需求
他是要有消费能力的人才是需求
所以在这个情况下
我们这个行业
跟你刚才讲的它是有叠加
但是我认为比较少
更多的是偏离
所以说
但是它这个叠加的趋势
是越来越重合度越高
所以这个就是挑战
但是这个挑战能到多大程度
能对这个行业构成多少改变
这个可能我觉得目前
大概这三五年内
应该不会有本质的改变
所以孔鹏我总结一下你的观点
从互联网对于传统行业
改造的角度看
几种典型的模式
比如说刚才讲的
重塑行业结构
反向整合价值链
包括生态化的这种模式
其实在房地产行业都已经有深入
都已经有发生了
那最后你能不能还是用
几个关健词总结一下
你站在一个房地产行业
从业者的角度
对于这种潜在竞争者
包括像互联网在内的
其它的一些竞争者也好
用哪几个关健词
能不能总结一下
你对于潜在竞争者的印象
我觉得从前面来说
大概有这么几个词
首先我觉得是一个本我
因为我刚才从开篇在讲
其实这个所谓的潜在竞争者
其实他之所以会出现
是跟你对自我的认知
因为其实这些潜在竞争者
在你那个行业快速增长期
它一直都存在
那个时候你看不见它
今天你不行了 你就看见它了
所以我觉得
首先是对本我的重塑和再思考
这是第一
第二 我觉得是开放
房地产你不能把它打倒成一个
封闭性的行业
因为房地产这个行业之前
一直很封闭
你要用开放的心态
去开放地认知
因为房地产
是一个打造场所的行业
场所是承载着大平台的
所以说你只要开放
你能获得很多的东西
最后是联合
如果你把这些
对于竞争格局改变的
潜在的竞争对手
或者叫做利益相关者
视为野蛮人的话
那你是一种心态
你把它视为机会
你把它视为伙伴
你把它视为一个机遇
和共同上升的牵引力的时候
那你又是一种心态
那不同的心态
一定会导致不同的结果
好
这个模块我没有更多的问题了
好的 谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
