当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第三章 房地产业与房地产市场 > 3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04) > 3.5 房地产市场运行的一般规律
好 我们第五个问题
给大家再简单地介绍一下
房地产市场运行的
一些基本规律
那么我们大概总结了
这么几个方面
第一个 房地产市场
它既有长期的趋势性的变化
也有短期的波动
那么长期趋势的变化
主要是反映了
房地产的价值和价格之间的关系
从宏观的层面来看
我们说住房的基本价值
它取决于未来的
各期的收益的一个折现值
租金或者是收益率的变化
它会引起住房价格的
长期趋势的变化
这是一个概念
另外我们说
住房的基本价值
跟城市的经济社会
基本面的因素
是密切关联的
也就说城市的经济 社会
人口等等宏观的因素
它会引发住房价格
长期的趋势性的变化
怎么去理解
如果一个城市的经济
一直快速的增长
社会很稳定
人口在不断地增加
这样一个长期的趋势
实际上也会导致对住房的价格
或者它的基本价值
有一个同样趋势的变化
你要去做住房投资
或者房地产投资
你肯定是要找一个
经济有成长性
对于人口的吸引力
人口在不断地增加
或者比较稳定至少是
没有显著的流失
这样的一些城市
它才会是有一个长期的向上的
这样的一个趋势性的变化
这是从宏观的层面来看
那么如果从微观的层面来看
住房的基本价值
它取决于住房单元各种特征
能够给消费者带来的效用
那么住房单元
区位方面的属性的改变
所引发的住房价格的
长期趋势的这种变化
刚才前面我们提到了
住房的区位
房地产所处的位置
它对房地产市场价格
会有70%左右的贡献
那如果微观的层面看这个区位
它如果会有一个比较好的
相对区位会逐渐变好的话
这个价格也有一个比较长期的
如果这个区位相对越来越差
长期的趋势就会变差
价格的长期趋势就会变差
如果这个区位变得越来越重要
越来越好
那么这个长期的趋势
就会向上的这样的一个趋势
那么这是一个长期趋势的变化
总的来说
长期趋势的变化
最关键的还是要看
和基本面的这个趋势是一致的
基本面的因素
经济增长 收入的变化
人口的变化
跟房价的变化趋势
从长期来看
它应该是保持一致的
但是它也会有一些短期的波动
房地产市场价格
虽然有长期的趋势
向上的趋势
但是它也会有短期的
这种背离的情况
会短期地波动
短期的波动
实际上是主要反映了
一些预期因素的影响
这里面包括一个价格发散的过程
也包括一个
房地产价格的均值回归的过程
价格发散的过程
往往是由于
市场上的非理性的预期所导致的
我们说房地产市场上的参与者
在这个时候
它近似于一个正反馈的交易者
也就是说
听到外面的房价涨
他就觉得再不买
房价就又涨了
所以他就会赶紧去买
买的结果就是需求增加
需求增加 价格就可能会上涨
属于他得到的信息是外面都不买
他可能就会房价下降
买的人减少
他就会说我也不能买
这样的话
需求更加减少
价格进一步地下降
所以正反馈的交易者
所导致的一个结果
价格它就会单向的
跟基本面的那样一个因素
就背离
这样就使得房地产市场的价格
在短期内表现出
很强的正的相关性
价格涨的越快
它就强化的这种情况
我们叫做一个价格发散的过程
我们说房地产价格
如果背离经济基本面的因素
如果背离的越多的时候
要就是说
有的人就可能
这个市场的价格
就有一个向基本的价值
向经济社会基本面所决定的那样
一个基本价格回归的趋势
我们通常的说
房地产市场价格
刚才说的那个发散的过程
是一个泡沫生成的过程
这个均值回归的过程
通常我们把它理解为
是一个泡沫消除的过程
这两个过程的此消彼涨的
相互的作用
最后形成了房地产市场的一种
短期的波动
在某一个特定的时期里面
可能是发散的过程主导
所以这个时候房价单向背离
越来越背离基本面的支撑
背离的越多了以后
它就会有一个向基本面恢复的
这样一个力量
又让这个市场又开始
接近基本面的水平上回归
房地产市场第二个一般性的规律
我们说它具有景气循环
和周期运行的这样一个规律
从现在给大家看到的图
就看出来
房地产市场如果我们从
它最开始起步开始
到现在有30年左右的时间了
那么这个过程当中
实际上不断的上涨 下调
上涨 下调
但是中国的市场可能有一个特征
上涨的时候比较长
时间比较长
下降的时候比较短
时间比较短
这里面我们说中国的房地产
在过去30年当中
主要是一个向上的趋势
它并不是说没有向下调整
只不过向下的调整
相对时间比较短
幅度比较小
紧接着又是一种新的向上的增长
那么总体上
它是呈现出景气循环
和周期运行这样的一个特征
给大家看到的这个图
是美国房地产市场
周期的一些描述
在房地产市场当中
房地产市场周期的四个阶段
第一个阶段叫recovery恢复
第二个阶段expand扩张
第三个阶段是
扩张的结果就可能会导致
过量的供应
过量供应是市场的第三个阶段
那么市场的第四个阶段
就是recession衰退
恢复 扩张 过量供应 衰退
这是市场的一个周期里面的
四个主要的阶段
衰退到了一定时候以后
又开始进入了恢复
或者叫复苏
一复苏它又扩张
扩张又接着连
又可能扩张到了头
又变成了一个过量供应
实际上市场一直是这样一个
不断的这样一个循环的往复
这里面
我想给大家提示的一个问题
在同样一个时间点上
不同类型的房地产物业
不同类型的房地产市场
或者不同的房地产子市场
它可以处在这个周期的
不同的阶段
并不是说每一个市场都齐步走
像这个图当中
大家就可以看得出来
郊区的写字楼
还处在一个恢复的过程当中
但是可能
但是大家看郊区写字楼这个地方
实际上在周期的第三个位置
3的这个位置
像工业和仓储的用房
处在市场当中最好的一个位置
扩张的这样一个过程当中
扩张当中 就是8这个点上
比如说我们去做房地产投资的话
实际上
你如果要是
最低的时候进入市场
可能是投资郊区的写字楼
如果这个时候你要是投资酒店
它已经到达10 或者11
11是公寓这个市场
如果在这个时候进入市场
那意味着可能你要经历
一个非常长的一个衰退的过程
然后再等着下一个周期的时候
你才会有机会
房地产市场的另外一个
普遍的规律就是
容易产生价格泡沫
和过热的现象
实际上价格泡沫和过热
也是我们大家非常关注的
跟房地产市场的风险
密切相关的一个问题
那么房地产泡沫通过指的是
由于房地产投机所引起的
房地产价格脱离市场基础
持续急剧上涨的一种状态
那么房地产过热
通常我们又把它叫做过度的开发
过量的供应
它指的是市场上的需求增长
赶不上新增供给增长的速度时
所出现的空置率上升
物业价格和租金下降的这种情况
我们有的时候
发现好多地方有大量的房子
建成了卖不出去
我们有大量的泡沫
实际上这个时候
它不是有泡沫
而是有过量的供应
过量供应
和房地产市场上的泡沫
虽然问题都可能会给
房地产市场带来很多的风险
应该说它还是有一些区别的
通常泡沫会导致过热
过热是泡沫所带来的结果
通过一般是
因为房价高 涨得快
大家都去建设
所以导致过量的供应
但是过热
未必就是有泡沫
大量的建设
它的结果可能让这个泡沫破灭
这是房地产市场容易形成
价格泡沫
和过量供应的情况
泡沫当然刚才说了
是跟投机直接相关的
过量供应
实际上也是跟
房地产市场的供给行为当中的
投机密切相关
因为前面也提到
房地产行业的供给
一般都是预先生产
如果你当有了真实的需求以后
再去生产的时候
一时半会还生产不出来
因为它需要一个时间
所以预先生产
就有一个对未来的判断的
准确性的一个
客观性 准确性
或者科学性这样一些问题
也许你当初判断有需求
但是你生产出来以后
这个需求不存在
这个时候就容易导致过量的供应
房地产价格泡沫
实际上有很多种定义的形式
大家普遍接受的一个定义
指的是房地产市场的价格
和它的基本价值的背离
就是有泡沫
那么这个图当中
底下的红线是房地产的基本价值
那么上边的这个曲线
是房地产市场上的实际的价格
那么这两个曲线之间
这两条线中间
所夹的这个部分
我们通常把它叫做泡沫
所以从这个意义上来说
一般来说
房地产市场上的实际价格
和基本价值很难去重合的
我们过去的说法叫做
价格围绕着价值上下波动
所以实际上这两条线
永远不会重叠
它有交叉的时候
但是你要想它长期的重合
是很困难的
所以从这个意义上
我们有的时候说房地产泡沫
一般的是一种现象
房地产市场上
长期存在的一种现象
并不是说有了泡沫
就有多大的问题
但是泡沫如果过于严重
严重到一定程度
市场就会有比较大的风险
另外也有一些定义
比如说泡沫等于住房价格
和家庭的收入
通货膨胀之间的
跟它的背离的这种情况
那么也有一些学者
通过房地产市场价格的
泡沫的分析
来判断房地产市场的风险
的这种水平
房地产市场本身
它具有这样一个特点
它容易产生泡沫
容易产生过量供应
这跟房地产市场上的新增供给
是一个要预先生产
还有一个
房地产买卖过程当中
有一些非理性密切相关联
房地产市场的另外一个规律
实际上跟前面的泡沫的问题
也是直接相关了
房地产市场上的价格
它要向人口 利率
建造成本等等这样一些
基本的因素回归
这是一个比较普遍的一种规律
这个图
我们现在大家看到的这个图
实际是美国的
房地产市场上的价格
以及它的人口 利率
还有建造成本
等等这样一些
这几个因素的曲线
大家就可以看得到
实际上
房地产市场的价格
如果背离人口这条线
背离的太多了
它就要向回调整
所以这两个东西它是要匹配
不能长期背离
这是很重要的一个特征
再有一个
我们说市场上的一个规律
城市之间的市场的差异化
是一个非常重要的市场的特征
这个特征非常重要
因为对我们中国来说
我们要经常对房地产市场
进行市场的干预
那么这种干预的过程当中
过去我们全国是统一的政策
我们本身想控制这个市场
但是在有些地方
可能就会变成了激励这个市场
因为市场的条件不一样
如果我们
对市场干预的政策一样的话
它可能结果就会
产生非常大的差异
就跟我们政策的初衷
就会相背离
这个就是市场的差异性
非常的重要
这个市场
不是一个完全一致性的市场
另外在这些市场当中
我们前面讲了
中国的一二三四线城市当中
我们看一线城市
它所扮演的角色非常重要
再有一个
房地产运行的
一个非常重要的规律或者特征
它跟宏观经济的关系
非常的密切
比如说从这图上可以看得出来
房地产价格下降
它就会导致银行会出现一些损失
银行出现损失以后
就会导致它向工商企业
放贷的能力减小
它向工商企业放贷能力减小以后
这些工商企业
它的工作岗位就会减少
工作岗位减少
失业人员就会增加
失业人员增加
它对房价的支付能力就更差
可能就会导致
进一步的房价下降
这样的话
通过价格
房地产市场上的价格
把房地产市场上的消费者 企业
甚至和政府关联起来
在我们国家
我们现在在研究
比如说
中国的房地产市场的
系统性的风险的时候
我们也会发现
比如说 老百姓去买房的时候
借了钱
借了银行的抵押贷款
如果老百姓的收入下降
他还不上钱了
银行就会受到损失
有可能会引发一些信用性的风险
那么从买房的家庭这个角度
那么还有一个角度
就是房地产开发企业
他从银行借了很多钱
叫开发贷款
如果房子卖不出去
或者房价下降
房子卖不出去
他就没有能力还银行的钱
他的钱减少了以后
他可能房子也建不起来
预售的房子建不起来
买了他的预售房的人
可能就要去退房
或者不去还银行贷款
又会导致银行的损失
那么房价下降
政府卖地也不太容易卖得出去了
或者卖出去以后
地价也会下降
房地产市场上的交易减少
政府的房地产相关的税收减少
这样的结果
可能导致政府从银行借的
我们经常说的平台
政府债务
他的偿还能力又下降了
实际上从这些路径上
大家可以看出来
房地产市场上的风险
用价格我们来标识
它通过消费者 企业和政府
三个渠道
都传递到房地产金融市场当中去
我们说房地产市场
它和宏观经济的运行
和金融体系的风险
是密切相关的
这也是一个非常重要的规律
这里面的变化
会导致那边的变化
最后一个
挺重要的规律性的问题
房地产市场因为这么重要
它和宏观经济的关系这么密切
它对社会的稳定和发展
这么重要
所以它经常需要政府
对这个市场进行干预
当这个市场失灵的时候
当这个市场出现问题的时候
那么它需要政府来进行干预
当然我们可能前面说
我们政府可能对房地产市场干预
主要是针对的房价
这个图就是当年
我们对房地产市场干预
最厉害的时候
媒体给画了这么一张图
去解释了房价
我们说不光是房价
市场上政府对房地产市场的干预
它有很多的手段
和切入的角度
包括土地供应的政策
金融的政策 住房的政策
税收的政策
以及价格的政策等等
都是政府对市场干预的一些
我们平时看到的比较多的
是政府的金融政策的变化
比如说
个人住房抵押贷款的利率
或者优惠的幅度
以及首付款的比例的调整
那么肯定会对市场
产生比较大的影响
另外比如说房地产税收
比如说契税的税率
房地产交易的
个人所得税的税率的
调整和变化
比如说现在讨论最多的
房地产税的改革
未来如果征收房地产税
可能就会对这个市场
也会产生比较大的影响
但是总的来说
我们说政府对市场的干预的目标
就是希望能够促进
房地产市场的稳定
促进房地产市场
和房地产产业
能够持续健康的发展
能够让我们的城镇的居民
能够更好地实现他的住房的目标
能够让大家更加
最后一句话应该说
因为我们国家住房政策
有一个很重要的一个目标
就是叫住有所居
政府对房地产市场的干预
实际上从某种程度上来说
如果发现这个市场
它越来越背离
人们的可支付的水平
通过这个干预
让这个市场价格回归
让这个供应
更加适合居民的需要
这样的话
它就能够促进
住有所居的目标的实现
我再把最后这一点
简单地说一下
政府对房地产市场的干预
他的主要的目标
一个是从经济的角度来看
它要促进市场的稳定
房地产市场的稳定
对于宏观经济的稳定和增长
非常重要
它要促进市场的稳定
同时
它要实现住有所居的目标
为住有所居的目标的实现来服务
这是政府来干预市场的
两个主要的出发点
好
我们今天这个课就讲到这
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
