当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第九章 房地产企业创新 > 9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05") > 9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求
大家好
我和沈拓今天又和大家一起
今天我们进入
我们这个课程最后一个模块
我们最后是一个开放性的模块
因为我们会探讨开放性创新
对于房地产的一些影响
或者说我们基于这个行业
基于对未来的一些思考
所以说今天
我们可能会讲的更开放
我们的交流可能也会更多
也是希望最后能跟大家
做一个更深入的分享
孔鹏 这个模块我建议
咱们俩围绕互联网+房地产
做一些自己研究的一些预测
我先说一个
我说这个对于未来的预测
首先从我今天生活的痛点出发
比如我的小孩正在上小学
那后来我为了给小孩
我给她做一些课件
我就发现一个很现实的问题
我不希望她长时间对着电脑
我就买了一个投影仪
但是我发现我们家里的墙
没有一面墙是适合投影的
比如这面墙有电视
那边墙有字画
那面墙有沙发
那后来我就在想这个问题
能不能房地产开发商
在早期设计的时候
就能预留这样的一些思考
所以沿着这个
此外我还有个痛点就是说
以后能不能
买东西这个环节也省掉
直接送货上门等等
所以我先谈一个
我第一个预测的观点
就是人们未来的生活的图景
我认为未来
房地产开发商做房子的时候
集成度会越来越高
虽然我不是业内人士
但我指的集成度
现在我理解的集成
是大量的一些管线资源
强电弱电集成在一起了
但是为什么以后不能
在盖房子的时候
一个智能屏幕就已经嵌在墙上了
我举个例子来说
或者说整个一面墙
用新的建筑材料更加节能
同时便于我跟外部的商业资源
和教育资源的交互
那我说一个我预期的未来的场景
就是我跟我的女儿
坐在一起面对一面墙的时候
我点入进去
就连入了某一家学校的
很优秀的教学资源
学英语 看动画 读书
然后我们学习环节结束之后
我再一点选
可以连入了我们家
就近的一个超市
我可以看到很多货架上的商品
可以看到很多真实的商品
我点选几个商品
放入购物筐之后
过一个小时
超市的工作人员
就把这个东西给我送上来了
然后送上来之后
我还发现有一些东西我买少了
那我直接再扫描纸上的二维码
我就可以再次捕获
此外比如我的父母在家里面
对着这个智能屏
能够分享我跟我爱人 还有小孩
一起外出旅游时候的一些图片
实时的能够传递回来
所以从这个意义上讲
我倾向于我简单地总结我的观点
我倾向于把房子未来是什么
房子未来就是一个大号的手机
人们今天怎么享受
基于手机给予的信息化生活
以后的房子
就应该支持这样的生活
这是我的一个看法
OK 这个有点难
为什么有点难
因为最核心的一个
手机可以经常换
基本上我今天看到的数据是
我们中国人换手机
好像已经超过美国人了
美国人我看到好像是6个月吧
说我们现在可能平均算下
可能4个月
4到5个月就要换一部手机
所以说你是通过这种更换平台
来享受下一代的服务
但是房子可能有点难
但是不一定不行
所以说我觉得这个
今天既然是探讨
一个相对更开放的创新
我觉得首先所有的这些东西
是一个基于心态的
我补充一句 你刚才说换手机
其实严格地说
现在你用苹果手机
你可以换那个APP
那未来的房子为什么
不能成为一个平台
这个功能今天我不想要了
我把这个APP
整个就像手机一样删掉
我下载一个新的APP
事实上是这样
我们上一个模块讲到的
就是我们在做的清华大学的
住区研究中心
里面我们有一个
全生命周期的住宅研究
所谓全生命周期的住宅研究
其实更核心的是什么
更核心的是
我是希望你能够从单身
一直住到老年然后再传给儿子
就是你有机会
让全生命周期的生活场景
和故事在这一套住宅里发生
而这是第一个观点
第二个观点
是我们很难预测未来的技术进步
那这个东西我们可能
今天在欧洲我们会有机会看到
今天我们去欧洲
可能看到很多18世纪的房子
还在用 而且舒适度还不错
为什么
因为可能它原来的层高过高
它原来的很多管线的空间够大
包括现在我们去参观
像这次我去法国参观
它有一个下水道博物馆
它在16世纪 17世纪做的下水道
就已经是这种容量
这个容量对于城市的改造升级
和更新换代
可能200年过去了 300年过去了
巴黎已经成为
一个现代化的大都市
但它依然能够支撑
这个问题可能是开发商
要考虑的问题
我们应该搭建一个
不需要你去换平台
你可以通过下载APP
就实现的升级
但是现在手机其实有像
现在6S一出台
马上就要出来了
6S一出来大家可能又要换
一方面当然是有营销的原因
但是另外一方面
可能很多APP用不了了
所以说这个我想
是作为房地产要深刻考虑的问题
就是技术的更新
我想作为我们这个行业的人
是很难预测的
甚至作为我们现有的人
都很难预测
我们很难想象
未来会出现什么新的技术
但是我能不能给他搭建一套
好的平台
一个兼容性最好的
最深入的组织构架
而这里面 其实我们一直在倡导
我自己认为
这个行业未来很重要的一个
我为什么刚才就谈心态问题
这个行业
我觉得现在心态有点不太正了
就像我和沈拓咱们俩是同龄人
但是我总觉得你比我年轻
为什么
是因为我干房地产 你干互联网
我就觉得干房地产的人
就相当于
他总觉得自己是一个50多岁的人
他已经把他未来的
之前可能功名 成就都干得不错
但是未来没有什么想象空间
而互联网它是个30多岁的人
就是我事业起步
我首先拥有今天
而且我还拥有未来
我还有更大的想象空间
有想象力
所以说
当这两个行业在一起的时候
如果你的心态
真的停留在一个50多岁的人
那你就是没有未来的
所以我首先觉得讲创新 讲发展
你首先要回归到
行业从业人士的心态上
就是我的心态要好
要回归到30岁的心态
我们有很多未来
为什么有未来
我想回归到第二个问题就是
我们要研究人本的需求
因为人之为人
首先人不是虚拟在虚拟世界里
他一定有一个物理形态存在
而这个物理形态的存在
一定要跟场所发生关系
一定要有很多吃喝拉撒
所有衣食住行的这些互动
这些都不能虚拟出去
所有所有这些东西
它都注定了人的存在
只要人存在一天
场所就要存在一天
场所存在一天
这个行业有要存在一天
那无非就是这个行业的存在
怎么适应人的发展
怎么适应人的行为
和消费模式的变化的发展
所以我讲的第二个很重要的观点
我就认为
就是说你真正在去展望未来
在做创新 在做发展的时候
你一定要回到人本
就是极度地关注人
极度地以人为中心
去为未来去思考
就像你刚才讲的
我今天
你想象出我用投影仪去教育孩子
没准过几年
就不需要这面墙了
可能我桌面上有一个三维
什么什么出来 那可能更好
再过20年可能又有
但是有一样东西不变
就是上一代会教育下一代
上一代会把你的爱传承给下一代
那你要打造一个什么场所和空间
能够让爱延续 能够让教育延续
这个可能是要思考的
也就是说人有一些本质的
就像衣食住行 吃喝拉撒
包括这种繁衍传递
所有所有这些东西都是本质的
所有你的场所的生命力和延续性
就要基于这种本质
我觉得两点
第一基于本质 第二兼容未来
如果能做到
那就是有这个好的心态
那你就有机会
为未来预留很多的空间
是 我沿着你人本这个观点
我觉得谈得非常好
沿着人本这个观点
再展开我对接下来还有一个预测
就是说房屋
我倾向于从互联网的角度来看
它越来越是一个场景的入口
比如说家庭是我
家庭教育 家庭娱乐
家庭健康的入口
如果是一个工作场所
它会是一个我创业人
创业人的一个入口
那因此沿着这样的一个思维
我觉得会诞生出几个推论
第一个推论是说
很多产品会日益的场景化
比如说一方面我们今天看到
在大众创业的这个浪潮之下
越来越的众创空间
我觉得会与日俱增
众创空间的精髓在于
除了物理载体之外
它是有服务载体的
它是有这个价值链在里面的
我的另外一个
我的一个推论是说
因为我是外行人
那从外行的角度来看
我有一个观点叫做 同行业竞争
通常是份额高低问题
我倾向于这样看
就是房地产之间再怎么掐
是打不死人的
但是跨行业竞争
我认为往往是生死存亡问题
因为跨行业竞争
有点类似于一部科幻小说
《三体》里面所说的
是一种降维攻击
比如说就像我刚才讲的
如果说以前房地产行业
它是在一个轴心像一个太阳一样
它旁边整合了有金融资源
土地资源 营销资源
搭救起了它的这个行业体系
但是有可能一个外行人来
是可能基于大数据优势
和一个特定的营销优势
是把你这个三维空间
给你变成了两维
它来重新重塑这个产业架构
我认为这样的变化
不是没有可能
是的 是的
前面的模块我们也探讨过
就是如果有人能整合所有的数据
搭建平台 掌握这种趋势
很有可能把下面全部颠覆掉
那这样的人进来之后
他对于这个行业的架构的认知
对于这个房屋价值的认知
和场景的认知
他一定是选择了一种
新的商业哲学
和商业模式来跟你抗衡
所以这是我的一个看法
那最后一个问题留给孔鹏
我们现在经常说一个词
叫终局思考
就是你站到行业的今天
你不能说平垂地看明天 看后天
你要站在这个产业的10年
20年的未来
来回溯今天
我们把这个叫做终局思考
你对于房地产行业
运用一下终局思考能力
你能看到什么
我觉得这个
首先这是一个必须要思考的问题
因为人永远思考我要去哪儿
到哪儿去
要有一个什么样的终结
这个我觉得
这是逃不开的一个思考
但是同时
这又是一个错误率很高的
所以今天
沈拓你给我提的问题
很有挑战性
开放式问题
为什么
我们可以先回顾一下
之前的所谓终局思考
我记得那个时候
我刚入这个行业
我在第一个模块也讲过
在刚入这个行业的时候
我们可能有一些假设
我们那时候假设
那时候就记得看一本书
叫《数字化生存》
我们会假设城市
会去城市化 会去中心化
为什么 是因为互联网发达了
大家交流容易了
大家可以视频了
可以网上购物了
所以说城市慢慢地就会消亡掉
办公楼 写字楼也就不需要了
大家都回家办公了
所以应运而生
我记得当时
我们还有一个很著名的楼盘
叫做SOHO现代城
那个SOHO现代城
我记得在新京报
在2002年或者2003年的时候
精品购物指南
那时候还是纸媒打广告的时候
也就是我们是居家办公的典范
它预测人以后会居家办公
但是 我们到今天发现
就是这个终局的思考
实现了没有
我们会发现好象没有
为什么没有 为什么没实现
这个前几天
我可能又读了一本书
它是基于人的交往的这种本质
就是说人的交往
或者说相互之间的促进
是一定要以这种近距离的
就像我们这样的交流
它是带来的化学反应
可能是第一个当量级
可能是变成电话或者视频
就会下降一个当量
写信就可能又会下降一个当量
就是说每一种交往方式
带来的促进和提升是不同的
所以我们会发现
很多群星璀璨的时候
这些大师是扎堆的
我们会发现这一个时代
这些画家天天都在这儿
一起喝啤酒
然后回家都去画
但是越画越好
越来越促进每个人都是大画家
我们如果试想一下
这些人如果散布在各个地方
大家每天靠电话或者靠视频
它有没有这个场
这个是很大的一个变化
所以到今天我想
我们回到人本来思考的话
就是人是社会化的动物
人是有聚集需求的
人是有面对面近距离的
这种交往需求的
而这种交往需求
它很难被数字去阻隔
所以说我们原来的那个假设
今天看来可能就错了
原来所谓的那个思考可能就错了
到今天我们会看见
城市中心的写字楼越盖越高
越租越贵
而SOHO已经不是一个行为模式
和对未来的判断
变成一个公司
和一个产品的符号了
一个品牌了
为什么 就是这一个变化
所以说
如果让我们对行业或者对人做
行业做未来的终局思考
我想一定是基于对人
对人本的终局的思考
就是人的行为模式
会产生哪些变化
其实我们
如果本质化地想
我想就是
我们人的行为模式
或者和场所相关的行为模式
也大概就是这样
我们人大概是在三个场所中
就是居住场所 工作场所
消费场所
然后中间是靠交通来连接的
你会在不同的时间
出现在不同的场所里
其实万变不离其宗
我们每一个人都是这样的
我们每一个人的一生
都是这样渡过的
我觉得未来最大的变化
就是这种融合和迭代的发生
会不会产生很大的冲击
那你的居住场所和消费场所
就是目前为止
我们会看到一种变化是什么
就是现在说百货行业不好做了
万达很多都关了
为什么关了
因为原来居住场所
是不承担消费职能的
工作场所不承担消费职能
大家只在消费场所消费
现在回家可以网购
上班可以网购 都网购了
所有的消费都抻出来了
那你消费场所的力度和吸引力
黏性就下降了
所以消费场所
现在受到了很大的攻击
或者说
这个行业受到了很大的颠覆
所以这些都是跟场所
有高度相关性的
所以在我对未来的判断
我觉得最重要的一点就是
以后人的行为模式
会不会产生很大的改变
就是以后
我们是5天工作2天休息
然后晚上
或者休息日消费
或者说我们会2天工作
5天休息
我们完完全全
除了体验式的全部通过互联网
来消费
如果你的这些模式发生改变之后
你所有的场所
都要对应性地发生变化
如果不变化那你就一定会死掉
因为人不选择你 你就死了
所以说
这个我想
如果你让我展望一个很远的未来
它一定是什么样
我想以我的才智 以我的经验
我是看不到的
但是我想用这种方法去推断
应该是有机会的
最后还是要回到不断地去探寻人
不断地去探寻人的变化
这个我觉得是很重要的一个
对于未来人生活形态
未来人的生活场景的这种预判
他一定会深刻地影响
今天房地产行业的变革
我们其实说来说去
我们运用了这么多技术手段
互联网+也好 +互联网也好
房地产+也好
其实我们最终
都是要往那个方向去
然后最终会有人掉下去
为什么
是因为你把方向看错了
那一定也有人会看对
所以我想这个会是有很大的变化
所以我想今天
我们这门课探讨到这儿
已经说了很多内容
总结的工作我就不做了
因为我们探讨的是创新
我想这门课既然探讨
房地产的创新
我也希望让沈拓
我的好朋友 沈拓老师
作为一个旁观者
一个冷静的思考者
来对我们这门课来做一些点评
和思考
今天整个我和孔鹏
这个对话的过程
可以看到
房地产业这个创新的过程中
可以说是风起云涌
而且在这个创新的过程中
它是一个充分开放式的
允许有大量试错出现的
所以我想提示此时此刻
在收看课程的你
你可能是一个潜在的创业者
也可能是一个
房地产行业的从业者
也可能是一个即将进入职场的
一个大学的同学
但无论如何
我希望你怀有这样的价值观
那就是未来的房地产行业也好
未来的互联网+也好
都是充分大量的不确定性
一个人的职业成长
他能否取得成功
只跟一件事情有关
那就是
是不是敢于去拥抱这种开放性
拥抱这种不确定性
希望今天我和孔鹏的这个对话
能够给你一些启发
给你一些帮助
好 这个模块我没有更多问题了
那我们这个模块就到此结束
谢谢大家
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
