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好 我们接着来学习第四种

用益物权

叫地役权

地役权 大家注意

这个役是什么意思

其实是服务的意思

就是为了他人土地的便利

你这块地就叫做供役地

他那块地就叫需役地

到底该怎么理解呢

我们先来看一个案例

姚建民诉姚友军等三人

这个地役权纠纷案

具体是怎么回事呢

就是姚友军等三人

他的房子在村里面比较靠里的地方

他进出路比较窄

为了拓宽道路、便于通行

提高他的不动产的收益

所以就同原告叫姚建民

就签订了协议

约定原告把他的部分房屋给拆掉

然后把这个房屋的占地

就变成道路来通行

然后承诺如果这样做

她会批一块

大约100平米的宅基地给姚建民

并补偿他的相应的损失4千元

但是如果协议生效之后一方违约

违约方应该赔偿对方的损失费5千元

并且承担相应的法律责任

协议签订之后

原告姚建民就按照约定

履行了自己的义务

把他的房屋的部分拆除了

然后路也通了

可是宅基地100平米

姚友军没权给他批

他只能协助他批

但是他自己没有权利批

所以最后这个宅基地没有着落

他就觉得三被告

姚友军他们违约了

所以起诉到法院

要求第一

解除原告与三被告之间的地役权合同

第二

判令被告排除妨碍、恢复原状

第三

三被告赔偿原告

自2001年7月25日

至2009年7月25日的租金损失

大约8千元

第四

三被告按照协议

向原告承担违约金5千元

第五

诉讼费由三被告承担

提出了五个诉讼请求

那么这五个诉讼请求

可不可能得到法院的支持呢

要回答这个问题

我们就先来看一看

地役权到底是一个什么样的东西

什么是地役权

所谓地役权是指

不动产的所有人或使用人

为提高自己的不动产的利用效益

通过订立合同而利用他人不动产

这样的用益物权

他人的不动产就为供役地

自己的不动产为需役地

所以理解这个地役权

需要注意供役地和需役地这两个概念

所谓供役地就是

为他人的不动产提供便利的这块地

叫供役地

而需要他人的不动产为自己的不动产

提供便利的

叫需役地

所以他是这样的一种相互关系

当然这种相互关系不是固定不变的

他跟相邻关系的供水、排水

给水、排水这样的关系不一样

比如说有时候

我要建房子

对于建筑材料

我需要你这块地来用

那么这时候我是需役地

你是供役地

过段时间你要建房子

又要用我的地

那你的是需役地

我的是供役地了

所以这个是可以相互转化的

而怎么转换也是根据实际需要来定

这是地役权的概念

第二 地役权的性质

地役权的性质

它主要表现在两个方面

第一叫从属性

地役权的从属性

它是指

地役权是依附于需役地

所有权或者使用权而存在的

与需役地不可分离

因此地役权不能够被单独转让

所以它不是一个独立存在的

这样的一块地

他是在本来的那块地上

衍生出来的一个权利

我本来就有宅基地使用权

那么这上面可能也产生

需役地的这种效果

这时候就需要跟他人

跟供役地的使用权人

来签订一份协议

这样产生一个地役权

所以不像宅基地使用权

这就是宅基地

这块地上就建了房子

你建了房子就不可能再耕种土地了

土地是另外一块地

然后在上面耕种作物

这是两块地

地役权不是说单独有一块地

它是在你的

可能是宅基地上面

可能是建设用地上面

也可能是耕地上面

产生需要他人的土地

来提供便利这样的客观情况

这时候跟供役地的所有权人或者使用人

来签订这样一个协议

从而衍生出这样一个地役权

所以它具有从属性

这一点要特别注意

第二就是不可分性

就是地役权

它不能跟

地役权存在的需役地和供役地的权利分离

不能单独存在

所以不能说我把地役权单独转让给某个人

而只能依赖于原有的这块地

你是宅基地使用权

宅基地使用权如果转让给他人

那么你的供役地也好

需役地也好

它这种属性也转让过去了

所以这就是不可分性

第三个问题就是地役权的设立

如何来设定地役权呢

当然是签订合同

供役地和需役地的权利人

来签订一份地役权的合同

这个合同应当包括六个方面的条款

第一是当事人的姓名或者名称和住所

第二供役地和需役地的位置

第三利用的目的和方法

第四利用的期限

第五费用及其支付方式

第六解决争议的方法

需要有至少要这六个条款才可以

地役权签订了合同之后

是不是就马上就产生地役权呢

我们国家对于地役权产生的公示方式

它采用的是登记对抗主义

根据我国物权法第158条的规定

地役权自地役权合同生效时成立

但未登记不得对抗善意第三人

所谓登记对抗主义

跟前面讲到的登记生效主义是不一样的

就是如果是一般的物权变动

它采用的公示方式是登记

往往登记就成为生效的要件

不登记就不生效

而登记了才生效

那么地役权呢

它可以不登记

它只要签订了合同就成立了

就生效了

但是如果没登记呢

不得对抗第三人

登记了就可以对抗善意第三人

这是差别之所在

理解地役权

还需要特别注意

它跟我们前面讲到的相邻权

或者叫相邻关系的联系和区别

因为地役权和相邻权

它共同的特点都是

不动产各方是相互毗邻的

多数是有邻地

相邻的土地

所以地役权跟相邻权

有很多交叉重合的地方

那这就是不动产是毗邻的

但是它们之间的区别也是明显的

首先性质不同

相邻权是法定的

它是法律规定的

对不动产相邻关系的所有人或者使用人的

一种调整

或者是限制或者是扩张

它可以说并不是一项独立的民事权利

更不是独立的物权

它只是所有权的一部分

是它的效力的体现

有时候需要伸展一点

有时候需要收缩一点

限制和扩展

而地役权是一项独立的民事权利

而且是最古老的用益物权之一

它的产生是约定的

所以第二点不同就体现出来了

地役权和相邻权的产生原因不同

相邻权是由法律直接规定而产生

地役权是由不动产所有人或者使用人

通过约定而产生的

所以相邻权是法定的

地役权是约定的

第三调整的范围和作用不同

相邻权反映的相邻关系既包括

土地相邻关系也包括建筑物的相邻关系

而地役权反映的仅仅是

土地相邻关系

所以地役权属于土地法的范围

而相邻权是所有权的这个范围

它是不动产相邻关系

不动产包括土地和房屋

所以它范围更广

地役权只限于土地

范围更窄

第四

有偿、无偿和存续期间不同

地役权的取得既可以是有偿的

也可以是无偿的

而相邻权或者说相邻关系呢

它都是无偿的

相邻权没有期限限制

而地役权有期限限制

这个期限可以是由当事人约定

当然它也可以设定永久地役权

但是它不像相邻权那样法定的、当然的

无期限限制

那么回到刚才提到的案件

针对原告提出的五个诉讼请求

我们可以分别来看

首先就是

被告他为自身出行便利

通过与原告姚建民自愿协商签订一个合同

约定了地役权的产生

这个双方的意思表示真实

并且没有违反法律的有关规定

这个合同是有效的

双方都应当遵守

所以原告提出要解除这个合同的诉讼请求

法院不予支持

第二

当事人之间不得

就宅基地批划事项进行约定

原告可依有关规定去申请批办

但是不能够作为被告违约的一个事由

因为这已经超越了他的权限

宅基地能不能获得批准

要由村集体经济组织

也就是村委会来批

第三

双方在履行该协议中产生的纠纷

属于地役权纠纷

所以拆除房屋之后

由此就会给原告姚建民

因为住宅减少而造成收益减少

因此要把他这部分损失

按每年租金1000元来计算

予以补偿

第四

原告姚建民请求被告

赔偿自01年7月25日

至09年7月25日的损失8千元

法院予以支持

最后为了方便生活、便于通行

和促进邻里和谐

基于原、被告双方的地役权合同

双方均无过错

因此原告的其它诉讼请求不予支持