当前课程知识点：民法与生活 > 第三章 物权法 > 3.5 建筑物区分所有权 > Video
我们再来学习第四种
所有权当中的特殊制度
就是建筑物区分所有权
我们先看一个案例
业主告开发商擅自改建KTV案
广州市有一个小区
在业主入住第三年
开发商将小区内部的一个超市
改建成了KTV俱乐部
然后到了晚上
严重影响附近业主的休息
所以业主就将开发商告上了法庭
那么在这里面就涉及到一个问题
小区的超市到底是谁的
开发商把小区的这个超市建起来
作为业主
他有权去起诉吗
这就涉及到我们这里要提到的
建筑物区分所有权
它的含义、权利范围的问题
什么是建筑物区分所有权呢
所谓建筑物区分所有权是指
多个所有人共同拥有一栋建筑物时
各个所有人对其独自使用的专有部分
所享有的所有权
和对供全体或者部分所有人共同使用的
共有部分所享有的共有权
以及基于建筑物的维护等共同事务
而产生的成员权的总称
这样说大家理解起来很抽象
其实建筑物区分所有权
也就是在城市里面
由于土地资源稀缺
所以在建筑房子的时候
房地产开发商往往会把这个房子
建成多层建筑
比如说10层、18层、20层
然后再把这栋房子
分割成若干个户型
若干个单元、若干个户型
分别来出售
所以我们买到比如说
第9栋第1单元1802这个房间
这个房间里面
一共比如说160平米
这160平米里面的部分
就是建筑物区分所有权当中的
专有权部分
然后我们18层高的楼房一定要有电梯
也一定要有楼梯
这个电梯、楼梯
就是这个共有部分的所有权
就不能只供一个人用
而应该是这个整栋单元的所有的人
都可以共同使用的
所以这个就是共有权
然后小区要不要建地下停车场
物业费怎么交
谁来代表我们小区的所有的业主
来处理相关的事务
我们该选择哪家物业公司来
作为我们的物业维护者
这些事情该怎么决定呢
就要形成一个成员权
就是凡是小区的业主
都有一票来表决
我希望这个小区的事务该如何来处理
所以建筑物区分所有权
其实就是我们买到一套房子
然后我们因为买到这套房子
我们所享有的权利
所以建筑物区分所有权
跟前面讲到的一物一权一原则
也是有一点冲突的这种感觉
因为从物理的角度来讲
整栋房子就是一物
按道理它就只能有一个权利
但是现在把它切割成
比如说36户
就变成了有36个所有权
这36个所有权叫做什么
36个建筑物区分所有权
区分所有权
它就可以形成
跟一般的物的所有权不一样的地方
所以我们要对区分所有权
作出专门的法律规定
把这个区分所有权分解成三种权利
第一就是专有部分的所有权
专有部分的所有权也叫专有权
就是说我们买到这一套160平米的房子
在这内部所拥有的空间、墙壁
还有一些设施等等
是这个业主的专有权
但是在这个专有权边界也要搞清楚
所以我们在装修房子的时候
我们要在天花板上钻孔
不能钻得太深
不要钻到楼上去了
我们要在墙上装空调
要怎么装、还要装电视机要挂在墙上
钻孔的时候也要注意这个边界
所以这个专有部分的所有权是指
这个内部空间
第二部分就是共有部分的共有权
就是我们刚才提到的楼梯、电梯、走廊
还有小区的公共空间
小区的绿化
它还有小区的一些娱乐设施
这都属于共有部分的共有权
这是第二部分
第三部分是成员权
因为我作为这个小区的一个业主
我就应该有一个成员权
来参与小区的共同事务的管理
所以这种成员权其实是一种管理权
它对于小区的很多事务
有表决权、有聘任权
有解聘权、还有监督权等等
所以建筑物区分所有权
因为有这么多内容
所以它就产生了三个特点
第一个特点就是复合性
建筑物区分所有权
它是三权合一
有专有权、有共有权和成员权
三种权利复合而成
所以是有复合性
第二是一体性
就这三项权利
它是有机联系的统一整体
不可单独分割、转让
比如说我不能说我有专有权
我专有权卖掉
然后共有权或者成员权留着
或者把共有权和成员权转让出去
专有权留下
这都不行的
要处分就要三位一体的处分
所以就有一体性
第三就是专有权具有主导性
尽管是三权合一
但是真正起主导作用是专有权
比如说我们要登记
只要登记专有权就行了
我们要变更
只要变更专有权就行了
所以我们要变更、要转让专有权
我们就是作专有权的变更登记就行了
只要我取得了专有权
专有部分的所有权
就意味着我对共有部分的共有权
以及成员权同时取得
这就是建筑物区分所有权的三个特点
回到刚才提到的案件来说
开发商未经业主委员会的同意
未经业主代表大会的通过
擅自将超市改建成KTV
不仅不符合业主的意志
而且扰乱了整个小区的秩序
影响到小区居民的正常生活和休息
所以它的这种行为是侵权的
所以业主提起诉讼
要求它停止侵权、恢复原状
法院应该予以支持
-绪论
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-1.1 出生
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-1.2 死亡
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-第一章 出生与死亡--1.3 本章作业
-2.1 人格权的体系
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-第二章-2.1
-2.2 生命权
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-2.3 健康权
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-第二章-2.2
-2.4 身体权
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-2.5 姓名权
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-第二章-2.3
-2.6 名誉权
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-2.7 肖像权
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-第二章-2.4
-2.8 隐私权
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-2.9 一般人格权
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-第二章-2.5
-第二章-2.6
-第二章-2.7
-第二章-2.8
-第二章-2.9
-第二章 人格权--2.10 本章作业
-3.1 物权法概述
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-第三章-3.1
-3.2 所有权
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-3.3 善意取得
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-第三章-3.2
-3.4 共有
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-3.5 建筑物区分所有权
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-第三章-3.3
-3.6 相邻关系
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-3.7 用益物权概述
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-第三章-3.4
-3.8 建设用地使用权
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-3.9 土地承包经营权
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-第三章-3.5
-3.10 宅基地使用权
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-3.11 地役权
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-第三章-3.6
-3.12 担保物权概述
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-3.13 抵押权
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-第三章-3.7
-3.14 质权
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-3.15 留置权
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-第三章-3.8
-第三章-3.9
-第三章-3.10
-第三章-3.11
-第三章-3.12
-第三章-3.13
-第三章-3.14
-第三章-3.15
-第三章 物权法--3.16 本章作业
-4.1 合同法导论
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-第四章-4.1
-4.2 合同法基本原则
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-4.3 要约
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-第四章-4.2
-4.4 承诺
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-4.5 强制缔约
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-第四章-4.3
-4.6 格式条款和霸王条款
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-4.7 合同的效力
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-第四章-4.4
-4.8 效力待定的合同
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-4.9 可撤销的合同
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-第四章-4.5
-4.10 无效合同
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-4.11 违约责任
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-第四章-4.6
-4.12 违约责任的归责原则
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-4.13 违约责任的承担方式
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-第四章-4.7
-4.14 免责事由
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-4.15 买卖合同中的风险负担
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-第四章-4.8
-4.16 民间借贷
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-4.17 买卖不破租赁
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-第四章-4.9
-4.18 赠与合同的撤销
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-第四章-4.10
-第四章-4.11
-第四章-4.12
-第四章-4.13
-第四章-4.14
-第四章-4.15
-第四章-4.16
-第四章-4.17
-第四章-4.18
-第四章-4.19
-5.1 侵权法导言
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-第五章-5.1
-5.2 侵权法的功能和地位
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-5.3 侵权法的基本原理
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-第五章-5.2
-5.4 侵权损害分配原理
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-5.5 损害赔偿责任的构成要件
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-第五章-5.3
-5.6 产品责任
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-5.7 机动车交通事故责任
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-第五章-5.4
-5.8 医疗损害责任
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-5.9 环境污染责任
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-第五章-5.5
-5.10 饲养动物损害责任
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-第五章-5.6
-第五章-5.7
-第五章-5.8
-第五章-5.9
-第五章-5.10
-第五章-5.11
-民法总则的制度创新
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