当前课程知识点：住宅精细化设计 > 第一讲 我国住宅发展历程与户型演变 > 第三节 住宅发展不同时期（下）——住宅商品化全面发展期 > 第三节 住宅发展不同时期（下）
为了尽快的改善老百姓的居住条件
解决住房的供需矛盾
同时将房地产作为支柱产业
带动国民经济的发展
1998年
国家就出台了强制政策
终止福利分房
全面推行住宅商品化
并提出新的居住目标
是一人一间房
住房市场呢由此呢
就快速发展起来
住房商品化以后
老百姓自己掏钱买房子了
就居住的需求呢
从有房住到了要住好房
人们对住宅的品质要求大大的提高了
同时住房的供给方
也由过去的政府组织单位
变成了房地产商
由于市场机制的作用
从户型设计到住宅质量都大为改观
这时候呢出现了两室两厅一卫
和三室两厅两卫这样的户型
我们来看一下这个户型图
这是一个两室两厅一卫的户型
这时候呢
餐厅起居和卧室都分离了
所以我们称之为餐居寝分离型
厨房的面积呢也比原来增加了不少
设备也比较完善
卫生间呢开始设计了3件套
也做到了干湿分区
那么这个图片呢
是三室两厅两卫的这样的户型
这个户型呢
做到了餐 居 寝 学分离
就是书房也出现了
跟这个卧室 起居和餐厅都分开
有独立的玄关
主卧的功能也细化了
比如有设立衣帽间呢
主卧卫生间哪
公共卫生间配备也很好
同时还附有这个服务阳台储藏间
这样的功能
交通流线清晰
整个户型的面宽加大了
日照和通风都做得比较好
住宅商品化以后
人民的居住水平得到了很大的提高
但也带来了新的矛盾和问题
例如协议供地引发的这种腐败
开发商大量圈地囤地
造成了土地资源的浪费
2004年3月
国家发布土地招拍挂政策
要求通过招标拍卖挂牌等方式
进行土地的使用权出让
以此来提高土地交易市场的透明度
抑制开发商的圈地热
土地招拍挂政策
导致了土地价格的上涨
随之房屋的价格也大幅上涨
导致市场供应结构
转向了以大户型豪宅为主
我们可以看这张图片
这个图片就是进深非常大
有大概有十多米
甚至有二十多米这样的进深
有150多平米到200多平米
这样的大户型
当时在市场上是很兴盛的
国家为了遏制房价的上涨的势头
2006年提出9070政策
调整住房的结构
要求多建90平米以下的小户型
这种户型就是90平米以下的两室户
当时呢因为是小户型
住宅楼栋的形式呢就出现了
一梯多户的
这种向塔式高层发展的这样一种方向
但是房价呢依旧高烧不退
导致了买房难
在2007年政府又提出
大力建设保障房
来缓解低收入人群的居住压力
面积呢
也控制在50到60平米以内
下面看到这张图
就是当时保障房的这样的平面
这里边呢
就像卫生间呀厨房 卧室等
面积都适当的缩小
但是呢
这个居住需求的这样的空间呢
也都是保证的
为了解决更多人的居住问题
再加上对小户型政策的限制
这时候的住宅呢
由多层 小高层走向了高层
以一梯多户为主
从2008年到现在这几年
可能大家都对房地产市场的发展呢
有所听闻
相对来说呢这个时期也比较熟悉
总体来说
政府一直在根据市场的变化
进行宏观调控
从发布限购令到解放限购
再到重新启动限购
频繁的政策
对土地利用和房地产市场呢
发挥了重要的引导作用
对房价呢也造成了很大的影响
下面呢我们以五道口华清嘉园
近些年来的房价变化为例
来说明一下政策与房价
这个相互的影响
我们可以看到这样的一个图
华清嘉园从九五年预售时期
当时的房价呢
在每平米4500左右
当时我也是刚回国
看到这样的房价
也觉得已经非常贵了
但是从04年
国家发布这个招牌挂政策开始
房价就开始有明显的上涨
06年07年相继出台的
国六条和保障房政策呢
是想用来稳定房价
但是也没有完全抑制住
到了08年受全球金融危机的影响
房价终于迎来了寒冬
开始有所下降
房价下跌了
次年政府又提出了4万亿救市的计划
房地产急速升温
于是在2010年又提出了限购令
希望能够抑制房价暴涨的趋势
但是控制的效果呢不尽人意
房价还在继续增长
11年和13年呢
又有多项政策出台
严格的政策
终于在14年让房地产市场呢
迎来了拐点
房价呢有所下降
但市场反应当然很强烈
因此政府又开始放松限购
到了2016年
随着二胎政策的实施
加上去库存的发展基调
降首付的鼓励政策
致使房价激增
2016年年底
各地重启限购限贷
华清嘉园的房价呢
也达到了每平米10万以上
可以说华清嘉园的房价
是这个时代的一个缩影
通过以上的学习我们发现
在住宅建筑的发展过程中
楼栋和户型并不是完全依照住户的
真正的需求而实现而发展的
这其中还有很多其它的影响因素
包括城市化率的提高 人口的增长
经济的发展等等宏观因素
我们可以看一下城市化率
近30年来
全国城市化率越来越高
1988年当时为25.8%
到了2016年已经达到了57.3%
另一方面呢
全国人口总数不断增加
每年住宅房屋的竣工面积也随之增长
从这个图中我们可以看出
房屋竣工的面积增长的速度
要远远高于人口增长速度
也就是说
我们人均住宅面积是在增加的
1950年
我们的人均住房面积
当时是不大于三平米
非常的困难
而现在呢已经发展到
超过了34平米了
可以说我们人民的生活
得到了极大的改善
我们再看看
同一比例下的各个年代的户型图
这些户型是从五六十年代很小的合住型
发展到了住宅商品化后的舒适型
05年甚至出现过
一度大面积大进深的豪宅
之后又由于用地紧张
我们国家下了一些政策
变成了紧凑的小户型
近年来呢
还出现了Loft青年公寓
以及针对老人设计的这种老人公寓
等新型户型
变化是非常丰富的
这些变化呢也都是和我国的人口
经济和城市化发展息息相关的
这一讲
我们主要从宏观的角度
回顾了我国住宅的发展历史
了解到住宅的设计发展
是受众多的因素限制的
户型无法按照生活的需求
随心所欲的发展
或者达到自己想要的理想状态
面积呢也不是可以无限增长的
而在未来的家庭核心化
户型小型化的趋势下
提高生活质量最关键的
也许并不是面积这样的因素
而是舒适度
这就需要设计人员呢
能够从生活出发
真正的考虑老百姓使用的需求
来进行设计
实际上也就是我们想提倡的
住宅的精细化设计和人性化设计
那么下一讲
我们就是从
与大家息息相关的住宅户型出发
一起分享精细化人性化设计的奥秘
-绪论
--绪论
-第一节 住宅发展历程概述
-第二节 住宅发展不同时期（上）住房紧缺时期与福利分房改革探索期
-第三节 住宅发展不同时期（下）——住宅商品化全面发展期
-第一讲 习题
-第一节 装修中常见的错误
-第二节 居住需求研究——以门厅为例
-第三节 住宅各功能空间设计要点
-第四节 住宅收纳设计要点
-第二讲 习题
-第一节 厨房常见的布局和形式
-第二节 厨房设计中存在的问题
-第三节 厨房的精细化设计方法
-第四节 国外先进的厨房设计理念
-第三节（上） 习题
-第一节 卫生间常见的功能和形式
-第二节 卫生间设计中存在的问题
-第三节 卫生间的精细化设计方法
-第四节 国外先进的卫生间设计理念
-第三讲（下） 习题
-第一节 常见的住宅产品类型及其对应的容积率指标
-第二节 常见的住宅楼栋形式及其特点
-第三节 住宅楼栋公共交通空间的设计
-第四节 住宅楼栋设计的“十八般武艺"
-第四讲（上） 习题
-第一节 住宅楼前场地的设计要点
-第二节 住区室外活动场地的设计要点
-第三节 住区大门及其周边区域的设计要点
-第四节 住区室外环境设计的其他注意事项
-第四讲（下） 习题
-第一节 户型优化创新思路
-第二节 户型优化示范（上）
-第三节 户型优化示范（下）
-第四节 设施设备的优化布置
-第五节 选房秘籍
--第五节 选房秘籍
-第五讲 习题
-第一节 日本住宅概况
-第二节 日本住宅设计特色
-第三节 中日对谈环节
-第四节 美国住宅概况
-第五节 中美对谈环节
-第六节 我国住宅设计展望（中美日对谈）
-第六讲 习题
-期末考试
