第三节 住宅发展不同时期（下）在线视频

为了尽快的改善老百姓的居住条件

解决住房的供需矛盾

同时将房地产作为支柱产业

带动国民经济的发展

1998年

国家就出台了强制政策

终止福利分房

全面推行住宅商品化

并提出新的居住目标

是一人一间房

住房市场呢由此呢

就快速发展起来

住房商品化以后

老百姓自己掏钱买房子了

就居住的需求呢

从有房住到了要住好房

人们对住宅的品质要求大大的提高了

同时住房的供给方

也由过去的政府组织单位

变成了房地产商

由于市场机制的作用

从户型设计到住宅质量都大为改观

这时候呢出现了两室两厅一卫

和三室两厅两卫这样的户型

我们来看一下这个户型图

这是一个两室两厅一卫的户型

这时候呢

餐厅起居和卧室都分离了

所以我们称之为餐居寝分离型

厨房的面积呢也比原来增加了不少

设备也比较完善

卫生间呢开始设计了3件套

也做到了干湿分区

那么这个图片呢

是三室两厅两卫的这样的户型

这个户型呢

做到了餐 居 寝 学分离

就是书房也出现了

跟这个卧室 起居和餐厅都分开

有独立的玄关

主卧的功能也细化了

比如有设立衣帽间呢

主卧卫生间哪

公共卫生间配备也很好

同时还附有这个服务阳台储藏间

这样的功能

交通流线清晰

整个户型的面宽加大了

日照和通风都做得比较好

住宅商品化以后

人民的居住水平得到了很大的提高

但也带来了新的矛盾和问题

例如协议供地引发的这种腐败

开发商大量圈地囤地

造成了土地资源的浪费

2004年3月

国家发布土地招拍挂政策

要求通过招标拍卖挂牌等方式

进行土地的使用权出让

以此来提高土地交易市场的透明度

抑制开发商的圈地热

土地招拍挂政策

导致了土地价格的上涨

随之房屋的价格也大幅上涨

导致市场供应结构

转向了以大户型豪宅为主

我们可以看这张图片

这个图片就是进深非常大

有大概有十多米

甚至有二十多米这样的进深

有150多平米到200多平米

这样的大户型

当时在市场上是很兴盛的

国家为了遏制房价的上涨的势头

2006年提出9070政策

调整住房的结构

要求多建90平米以下的小户型

这种户型就是90平米以下的两室户

当时呢因为是小户型

住宅楼栋的形式呢就出现了

一梯多户的

这种向塔式高层发展的这样一种方向

但是房价呢依旧高烧不退

导致了买房难

在2007年政府又提出

大力建设保障房

来缓解低收入人群的居住压力

面积呢

也控制在50到60平米以内

下面看到这张图

就是当时保障房的这样的平面

这里边呢

就像卫生间呀厨房 卧室等

面积都适当的缩小

但是呢

这个居住需求的这样的空间呢

也都是保证的

为了解决更多人的居住问题

再加上对小户型政策的限制

这时候的住宅呢

由多层 小高层走向了高层

以一梯多户为主

从2008年到现在这几年

可能大家都对房地产市场的发展呢

有所听闻

相对来说呢这个时期也比较熟悉

总体来说

政府一直在根据市场的变化

进行宏观调控

从发布限购令到解放限购

再到重新启动限购

频繁的政策

对土地利用和房地产市场呢

发挥了重要的引导作用

对房价呢也造成了很大的影响

下面呢我们以五道口华清嘉园

近些年来的房价变化为例

来说明一下政策与房价

这个相互的影响

我们可以看到这样的一个图

华清嘉园从九五年预售时期

当时的房价呢

在每平米4500左右

当时我也是刚回国

看到这样的房价

也觉得已经非常贵了

但是从04年

国家发布这个招牌挂政策开始

房价就开始有明显的上涨

06年07年相继出台的

国六条和保障房政策呢

是想用来稳定房价

但是也没有完全抑制住

到了08年受全球金融危机的影响

房价终于迎来了寒冬

开始有所下降

房价下跌了

次年政府又提出了4万亿救市的计划

房地产急速升温

于是在2010年又提出了限购令

希望能够抑制房价暴涨的趋势

但是控制的效果呢不尽人意

房价还在继续增长

11年和13年呢

又有多项政策出台

严格的政策

终于在14年让房地产市场呢

迎来了拐点

房价呢有所下降

但市场反应当然很强烈

因此政府又开始放松限购

到了2016年

随着二胎政策的实施

加上去库存的发展基调

降首付的鼓励政策

致使房价激增

2016年年底

各地重启限购限贷

华清嘉园的房价呢

也达到了每平米10万以上

可以说华清嘉园的房价

是这个时代的一个缩影

通过以上的学习我们发现

在住宅建筑的发展过程中

楼栋和户型并不是完全依照住户的

真正的需求而实现而发展的

这其中还有很多其它的影响因素

包括城市化率的提高 人口的增长

经济的发展等等宏观因素

我们可以看一下城市化率

近30年来

全国城市化率越来越高

1988年当时为25.8%

到了2016年已经达到了57.3%

另一方面呢

全国人口总数不断增加

每年住宅房屋的竣工面积也随之增长

从这个图中我们可以看出

房屋竣工的面积增长的速度

要远远高于人口增长速度

也就是说

我们人均住宅面积是在增加的

1950年

我们的人均住房面积

当时是不大于三平米

非常的困难

而现在呢已经发展到

超过了34平米了

可以说我们人民的生活

得到了极大的改善

我们再看看

同一比例下的各个年代的户型图

这些户型是从五六十年代很小的合住型

发展到了住宅商品化后的舒适型

05年甚至出现过

一度大面积大进深的豪宅

之后又由于用地紧张

我们国家下了一些政策

变成了紧凑的小户型

近年来呢

还出现了Loft青年公寓

以及针对老人设计的这种老人公寓

等新型户型

变化是非常丰富的

这些变化呢也都是和我国的人口

经济和城市化发展息息相关的

这一讲

我们主要从宏观的角度

回顾了我国住宅的发展历史

了解到住宅的设计发展

是受众多的因素限制的

户型无法按照生活的需求

随心所欲的发展

或者达到自己想要的理想状态

面积呢也不是可以无限增长的

而在未来的家庭核心化

户型小型化的趋势下

提高生活质量最关键的

也许并不是面积这样的因素

而是舒适度

这就需要设计人员呢

能够从生活出发

真正的考虑老百姓使用的需求

来进行设计

实际上也就是我们想提倡的

住宅的精细化设计和人性化设计

那么下一讲

我们就是从

与大家息息相关的住宅户型出发

一起分享精细化人性化设计的奥秘