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我们来学习第三种用益物权

叫宅基地使用权

首先我们来看一个案例

是在北京发生的叫

画家村小产权房纠纷案

大家也可以通过两个图片

看到画家村的大致的状况

案情是这样的就是

北京宋庄画家村

最初有一些画家跑到这个农村来写生

然后就在当地租房子住

租了之后就感觉

还不如把它买下来

由于当时的宋庄地理位置偏僻

所以房屋价格非常低廉

所以有一个李某

他就在宋庄辛店村

和当地的村民马海涛

签订了一份买卖合同

马海涛将正房五间、厢房三间

以及整个院落

以4.5万元的价格卖给了李某

并且还将集体建设用地使用权证

交给了他

买卖合同上面

除了双方签字之外

还有新店村大队的盖章

以及见证人签名

可是到了06年的时候

这个画家村已经非常繁荣

房价也飙涨

所以马海涛就觉得很后悔

当初这么多房子

仅以45000就卖给他

吃了太大的亏

所以就以这个协议

违反了法律的强制性规定

主张这个合同应该无效

要求李某要返还房屋

那么这个纠纷该怎么处理呢

涉及到我们今天要讲的

宅基地使用权的

概念、性质、特征等问题

所以下面我们就来看一下

所谓的宅基地使用权

到底是怎么样的一项权利

所谓宅基地使用权

是指以建造住宅及附属设施为目的

对集体所有的土地

进行占有和使用的权利

这样说还是比较抽象

我们要结合宅基地使用权的特征

才能真正把握宅基地使用权的概念

宅基地使用权就有三个特征

第一

宅基地使用权的主体

必须具有特定性

原则上仅限于农民

实行一户一权

是一种带有社会福利性质的权利

由农村集体成员无偿取得、无偿使用

无期限限制

所以这一点是很重要的

它的主体具有特定性

特定性体现在哪里

就是必须是集体经济组织的成员

如果是本集体经济组织成员之外的人

原则上是无法获得宅基地使用权的

第二

宅基地使用权的客体也具有特定性

就是仅限于集体所有的土地

农村居民住宅应当符合

乡镇土地利用的总体规划

并尽量使用原有的宅基地

和村内空闲用地

所以原则上也不能用耕地来作为宅基地

设立宅基地使用权

第三

宅基地使用权的内容也具有特定性

即仅限于依法建造并保有个人住宅

及其附属设施

包括农村村民所建住房

以及与住房的居住生活有关的

其它建筑物和设施

比如除了住房之外

还可以建造车库、厕所、沼气池

牛棚、猪圈等

这些都属于宅基地使用权的范围

有这么三个特征

就决定了宅基地使用权

并不是人人都可以得到的

甚至并不是有钱就可以取得的

那么如何才能取得宅基地使用权呢

下面我们就来看一看

宅基地使用权的取得方式

农村村民要具有下列情形之一的

才可以申请设立宅基地使用权

第一

因子女结婚等原因

确需分户的

又缺少宅基地的

小孩长大了

我本来是有宅基地

现在小孩长大了要分家

分家他要建房子

没有宅基地

那这时候可以申请

第二

外来人口落户成为本集体成员

没有宅基地的

这外来人口落户

一个就是比如说

女子嫁到这个村里来

还有一些就是历史原因形成的

比如说过去在农村有很多

由于逃荒、落难

到了别的村去然后现在要回来

一般我们当地的村民都可以接纳

那这都是由外来人口落户

如果没有宅基地的话

他成为本集体成员之后

也就是户口迁过来之后

就可以申请宅基地

第三

因发生或者防御自然灾害

实施村庄和集体规划

以及进行乡村公共设施和公益事业建设

需要搬迁的

比如说原来的宅基地

因为要修路、要经过这个宅基地

要搬迁

没办法

还有比如说我们修三峡大坝的时候

有很多人要移民

那这时候他移民到新的地方

就必须要批宅基地给他

这是第三种

宅基地使用权取得的可能情形

我国因为不允许宅基地使用权的单独流转

所以实际上呢

继受取得受到比较严格的限制

但是农村村民

如果他的私有房屋流转

并不为法律所禁止的话

宅基地使用权也可以通过房屋的转让

而流转

这个转让原则上必须是在

村集体组织的成员之间才可以自由流转

宅基地使用权一旦随房屋流转之后

原权利人就不得再次申请宅基地

此外

我国法律承认私有房屋为继承的标的

所以宅基地使用权

也可以因房屋的继承而取得

所以这个也属于继受取得

总体来讲

宅基地使用权的继受取得

不像前面我们提到的

建设用地使用权的流转

那么自由

它受到的限制更多

回到我们刚才提到的画家村这个案件来

这个案件涉及到宅基地使用权的限制问题

我们知道

宅基地使用权

主要是为了解决

农村居民家庭生活居住需要而设立的

它的内容有严格限制

一个是

权利人不得擅自改变宅基地的用途

第二是转让方面受到比较严格的限制

而且原则上

宅基地不得抵押

所以一般认为

在宅基地上建造的房屋也无法抵押

农村宅基地使用权的主体

又仅限于本集体经济组织的成员

向本集体经济组织以外的农村居民

转让农村住房和宅基地的

也会因为违反了

集体经济组织的成员权的属性

而应当认定无效

所以基于以上的理由

通州法院经过审理后就认为

李某是居民

依法不得买卖农村住房

主体就不符合要求

因此判决李某和村民

签订的买卖房屋的合同无效

同时合同无效

会造成购房人信赖利益的损失

而这个损失则应该由卖方来承担

也就是说假如当初

李某跟村民

所签订的这个房屋买卖合同

没有签订的话

他本可以用这样的钱在城里购房

他丧失了这个机会

因为信赖了这个房屋会合法有效

因为不仅当事人签字还有见证人

还有村委会盖章

看起来这个合同也是很严谨的

但是没想到

最后当事人反悔

而且又违反了法律的规定

所以导致他信赖利益受损

这个损失应该由卖方负担

所以通州法院的这个判决

还是得到大多数人的认可的

至于说购房人的信赖利益的损失

应该怎么计算

就应该说假如这个合同有效

他可以获得的利益

具体的计算方法应该是

如果现在出卖房屋增值部分

或者遇到拆迁补偿

高出它原购房款的部分

这部分就是收益

这部分收益就是信赖利益的损失

换句话说

这个村民所卖给李某的那套房子

假如说现在值100万

那么它原来是4万5

差价就是95万5

这95万5就属于

购房人的信赖利益的损失

所以房子可以要回

但是要支付95万5给李某

这样对双方来讲

就比较公平妥当

因为在这个案件当中

最值得注意的就是

出卖人这个村民

他是违背诚实信用原则的

对于这种违背诚实信用原则的行为

我们虽然有法律的强制性规定在这里

让合同无效

但是也不能让他

因为诚实信用原则而获得

巨额的不当利益

所以这部分不当利益

应该返还给购房人