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好 我们来讲第一种用益物权

叫建设用地使用权

前面我们就提到

建设用地使用权

它是在城市里面

才有这样的一项权利

因为城市的土地是归国家所有

而我们要在城市里建房

就首先要获得建设用地使用权

那什么是建设用地使用权呢

所谓建设用地使用权

是指民事主体

依法对国家所有的土地

享有占有、使用和收益的权利

那么有这项权利

就可以在该土地上

建造建筑物、构筑物

及其附属设施

众所周知

我们国家实行土地公有制

土地上的所有权

只能属于国家所有或者集体所有

城市的土地属于国家所有

农村的土地属于农村集体所有

那么建设用地使用权

就是指在城市里

属于国家所有的土地

你来取得建设用地使用权

那么这个建设用地使用权

它有三大特征

第一个特征就是

建设用地使用权的客体

为国家所有的土地

不包括集体所有的农村土地

农村的土地也有建设用地使用权

但它不是属于国家所有的土地

所以它不在我们这里所讲到的

建设用地使用权的范围之内

第二 建设用地使用权的目的是

建造并保有建筑物、构筑物

及其附属设施

这是目的

第三 建设用地使用权的内容

具有限定性

那么所谓具有限定性

一个是有期限限制

比如说我们居民的房屋

一般它的土地使用权是七十年

工业用地 比如说一般是五十年

这就是期限限制

内容上它也有其它的限制

那么我们这里就可以看到

三大特征分别是从客体、目的和内容

三个方面去概括的

讲到客体

大家还能想得起来

在我们讲民事法律关系的时候就讲

民事法律关系有三要素

主体、客体和内容

客体就是权利义务所指向的对象

建设用地使用权它的客体

也就是它的权利义务

所指向的对象是什么

是国家所有的土地

不包括农村的土地

目的 建设用地使用权的目的

是建造并保有建筑物、构筑物

及其附属设施

内容 建设用地使用权的内容

就是讲它的权利会受到限制

所以就有限定性

第三个问题是

建设用地使用权的取得

取得有原始取得和继受取得

这两种方式

首先我们看原始取得

建设用地使用权的原始取得

那就是从国家这里来取得

怎么来取得呢

两种方式

一种是叫出让

一种叫划拨

那么划拨就是行政划拨

一般来说都是免费的

出让有四种方式

第一是协议出让

但这个受到严格限制

基本上现在都不会有协议出让

第二 拍卖出让

公开拍卖

第三是招标出让

第四是挂牌出让

这四种出让当中

现在基本上是走二、三、四这三种

协议出让很少用

拍卖出让、招标出让和挂牌出让

都有相应的法律法规来加以规范

以上所说的就是原始取得

出让和划拨两种方式

划拨的话必须是公共利益

出让的话就不限于公共利益

所以像大学要建设、医院要建设

这都是公共利益

那么可以划拨

此外的基本都要出让

尤其是商业地产

第二种取得就叫做继受取得

就别人取得了建设用地使用权

你从他手中再转过来

那么这种取得就叫继受取得

包括转让、互换、出资、赠与和抵押

这么几种方式

转让就是从人家那里买过来

互换就是我的地跟你地的使用权互换

第三是出资 我要投资

到某个公司里面

我用什么出资呢

用建设用地使用权来出资

赠与

我取得了建设用地使用权证

我可以赠与给他人

比如说我买了一套房子

房子上面就附着建设用地使用权

我就赠与出去

是可以的

还有抵押

像开发商要建房子

它哪来的钱呢

它用建设用地使用权

去作为抵押向银行贷款

然后用贷到的款再来建房子

这就是抵押

讲完这些基本概念之后

我们再来看一个简单的案例

黄某和李某

他们签订了一份房屋买卖协议

协议当中约定

首付款58000元

总价258000 这么便宜

为什么这么便宜

因为这是一个划拨土地上面建的房子

也就是属于类似于小产权房一样的

然后他就没有独立的土地使用权

但是协议当中还约定

要在房产证件办齐的情况下

再付余款 就20万

可是后来首付款58000付了

房产证也变更登记了

然后土地使用权想要发生变更

做不到 为什么

这是划拨土地

所以黄某作为买方他就认为

对方违约了

因为没有把产权证当中的土地使用权

这种非常重要的这个权证办好

而对方李某认为

你没付款是违约

所以一方起诉 对方就提出了反诉

该怎么处理呢

这个处理就是

房子已经签订了买卖合同

这个合同

不违反法律行政法规的强制性规定

所以是合法有效的

那么产权证这个问题

房产证已经办理了

说明得到了房产管理部门的认可

也就是得到国家的认可

所以这个也是有效的

至于土地使用权这个凭证

没办法办理这是客观存在的事实

所以余款还是要付

但是利息就可以免