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好 我们来学习

第一种担保物权叫抵押权

那么如何理解抵押权呢

我们先来看一个简单的案例

2008年6月23日

某贾向工商银行申请贷款

工商银行就要求其提供担保

然后贾同意用她的一套住房

作为抵押物

双方签订了借款合同和抵押合同

但是由于工作人员的疏忽

双方并未到这个房产登记部门

办理登记手续

所以问题就来了

双方的抵押合同有效吗

房屋抵押权成立了吗

设定了吗

带着这样的一个问题

我们来学习一下

我们法律上所规定的抵押权

到底是怎么回事

什么是抵押权呢

我们首先就要了解抵押

所谓抵押是指债务人或者第三人

不转移对财产的占有

将该财产作为债权的担保

债务人如果不履行债务

或者发生了当事人约定的

实现抵押权的其它情形时

债权人就有权依照法律的规定

就该财产折价或者拍卖或者变卖

并就所得价金优先受偿

那么在这个关系当中

债务人或者第三人就是抵押人

债权人是叫抵押权人

而提供担保的财产叫抵押物

所以理解抵押最重要理解什么

就是对抵押物实行的是不转移占有

不转移占有也就是说

抵押物仍然在抵押人手中

比如说我们向银行去贷款

我们用这套房子作为抵押

我们是不需要把房子交给银行的

我们怎么来表明这种

抵押关系已经成立的呢

就是去登记

这样从银行这个角度来看

因为经过登记

作为不动产的一种法定公示方式

所以它这种登记就有公信力

银行不用担心

从我们抵押人来讲

我们仍然可以占有使用这套房子

或者自己住或者拿来出租

这都可以增加自己的偿债能力

所以说抵押既能够实现它的使用价值

又能够实现它的交换价值

所以被誉为担保之王

因为它使用价值和交换价值

都共同得到了实现

这跟后面我们要讲到的质押和留置

都不一样

质押和留置都要占有别人的财产

所以使用权尤其是使用价值

和它的交换价值不能同时实现

这就是抵押的概念

抵押是不转移占有这个财产

通过什么呢

登记来体现这种抵押关系

理解了抵押

我们就不难理解抵押权了

抵押权是一种典型的担保物权

抵押权就是抵押权人

直接对抵押财产享有的权利

这种权利可以对抗财产的所有人

也可以对抗第三人

那么抵押权的设立

不需要转移抵押财产的占有

而只需要登记就可以实现

对抵押物的交换价值

第三个问题是关于抵押的类型

抵押的类型根据我国

物权法和担保法的规定

主要有以下几种

第一叫不动产抵押

这是最常见的抵押的财产方式之一

就是以不动产作为抵押物而设定的抵押

那么这种抵押呢

它是以登记作为公示方式

而且登记是作为不动产抵押是否设定的

生效要件 所谓的登记生效主义

第二 动产抵押

就是以动产作为抵押物而设定的抵押

这种抵押

它的公示方式也是登记

但是它实行的是登记对抗主义

它跟我们讲到的不动产

登记生效主义是不同的

登记对抗主义就是说

你不登记也可以

但是如果不登记的

不能对抗第三人

第三种抵押是叫权利抵押

就是指以法律规定的各种财产权利

作为抵押客体的这种抵押

比如说以土地使用权

包括我们提到的建设用地使用权

作为抵押

这就是权利抵押

权利抵押它也是登记作为公示方式

第四种叫财团抵押

也叫浮动抵押

那么也就是它将企业的所有的财产

作为一个概括财产来进行抵押

而这种抵押又叫浮动抵押

为什么叫浮动抵押

因为企业的财产它有变动

有时候多有时候少

上个月多下个月就少了

下个月少再下个月又多了

所以它是浮动的 也就浮动抵押

所以财团抵押或者叫浮动抵押的确立

是对一物一权原则的一个重大的突破

因为在财团抵押当中

一个企业的所有的财产

就远远不是一个物了

一个企业的财产

既有动产无数个又有不动产很多

然后还有其它的财产

有债权和债务

又有知识产权和股权等等

但不管如何

它把所有的财产作为一个集合体

把它视为一个物来对待

然后用它作为抵押

来向银行贷款、融资

这个抵押就叫财团抵押

所以它对一物一权原则

是一个重大的突破

当然 一物一权原则

不是僵化的一成不变的

它是一个什么 观念

尤其是交易观念上的东西

所以有时候我们理解的一物

未必就真的是交易观念上所说的一物

比如说一粒米

在交易观念上就不是一物

为什么呢

因为在现实的世界里

绝大多数人不会去买一粒米的问题

没有这种交易

所以在交易观念上

米不可能一粒一粒卖

所以一粒米就不是一物

它只能说是一个物的组成部分

但是如果真有人要买一粒米

可不可以

当然可以

所以这种一物一权原则

不能过于僵化的理解

在理解财团抵押的时候

也应该遵循这样的思想

第五种抵押叫做共同抵押

也就是一债数抵

就是说一个债券它标的额特别大

仅有一个物来担保不够

所以可能是有三套房子共同来抵押

实现一个

比如说1000万的债权的保障

这叫共同抵押

第六种 最高额抵押

最高抵押是指抵押人和抵押权人

通过签订协议

确立在最高额限度内

以抵押物

对一定期间内连续发生的债权作担保

什么意思

比如说我要向银行借款1000万

那么我提供的抵押物是什么

是一栋写字楼

这栋写字楼可能价值是4000万

我只要在1000万的财产

在债权之内

在连续发生的一定期限

比如说一年之内的债务

我都给你提供担保

比如说第一个月借了500万

然后到第二个月的时候还了300万

还剩200万债务

他又借了700万

总共加起来900万

第三个月可能又还了100万

还剩800万

然后第四个月他又借了100万

就变成又900万

所以这个变来变去

但是无论如何它总金额不会超过1000万

期限是一年

在一年之内不高于1000万的债权

我都给你担保

这就叫做最高额抵押

那么回到刚才我们讲到的那个案例

这个抵押合同是否有效呢

当然是有效的

因为这样的一个合同

并不违反法律行政法规的强制性规定

和公序良俗原则

所以这是有效的合同

但是这个抵押未经房产管理部门登记

没有履行法定的公示方式

所以抵押权并未设立

该怎么处理

双方还是要去补办这个登记手续

如果有一方不去补办

那就应当承担违约责任

这是大家要区分开来的

合同是有效

但是呢抵押权未登记就不生效

那就意味着抵押权尚未设立

要怎样才真正让抵押权设立起来

就是要补办登记手续