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接下来我就介绍一下这个课题

如果大家感兴趣的

可能下午已经看过一些了

我把里边它的这个来龙去脉

给大家一起说一下

我们最后定的题目

是数字经济时代

城市商业的重构与治理

实际上主要做了三件事情

一个就是我们如何自动化地

去识别出商圈的一个边界

一个是我找到了这些商圈之后

它可以归成几大类

最后建设一个指标体系

来评价现有的这些商圈

它的运转的一个情况好不好

先说这个自动识别商圈这个边界

为什么自动识别商圈这个边界

非常的重要

可能如果我们说五道口商圈

然后我们写了一个报道

说五道口商圈很火呀

靠近清华大学

发展得很好啊 都可以

但是当你去做定量研究的时候

有一个基本的问题是

你去统计这个商圈的

各种指标的时候

你把哪些POI 哪些店 哪些人

统计到这个范围里呢

这个实际上在我们的业务里边

遇到了很大的问题

大家今天打开大众点评APP的话

可能在三级页面 有商圈

还是二级页面

你可以找到

我们熟知的一些商圈 商场

在上面都有

但是当我们在公司内部

做研究的时候会发现

我们原来画的这个商圈的边界

和现在的市场规律是不太一样的

当时为了这种快速拓展

可能大家画的边界

是一个比较模糊也比较粗糙的

我们以此来监测的各种统计指标

会发现

经常跟我们的经验判断不一样

然后发现这个问题

所以我们这次

为什么先跟龙老师一起去突破

如何能把这些商圈的边界

相对准确地识别出来

所以识别边界

识别边界也基于一些思考

一个就是我们觉得传统的商圈

谈到边界有两个感觉

一个就是这种实体空间边界

这是肯定的了

但是它是模糊的

刚才花了好多话来说这个事情

就是它是模糊的

你找不到清晰的边界

另一个就是 我会到

高频率会到这个商圈的人

他都分布在哪

所以是这种口口相传嘛

刚才说过你看电视啊

看海报啊或者听朋友

这个影响范围其实很有限的

而数字经济时代下的商圈

至少有这么四重边界

不变的还是实体空间的边界

但是数字经济的时代

让我们有机会

把它相对准确和清晰地勾画出来

还有两个边界

一个是类似于大众点评这样

它通过移动搜索拓展这个边界

我用这个APP

我原来对这

我离这商圈可能非常非常远

但我也可以了解到它

然后外卖

送外卖这样一个边界

还有一个

下边叫线上互动的边界

传递的意思就是说

我们今天在网上有非常多的社区

有微信的朋友圈

通过这些程序人和人之间的联系

有些是你不经意间发生的

原来你可能就跟你的朋友

你的亲人 你的老师

有这种直观的联系

但是今天比如说有了朋友圈

有了社区

包括大众点评 有了点评

你跟很多可能跟你没关系的人

就建立了联系

那能不能挖掘一下这样的边界

这样的边界

一个对于企业来说它日后的营销

推送各样的信息都是有用的

对于我们城市研究

可能又很有益处

但这个比较

是日后的一些延展性课题

我们这次的研究其实先打个板

做一个探索

所以我们这次对于边界的研究

主要就是集中在如何相对准确地

把实体空间边界给它识别出来

我给大家重点介绍

一些方法论的事情

就是为什么

我们会做这样一个研究

一步一步的它都从哪里来的

一个就是刚才说到

我去识别商圈这个边界

我怎么识别呢

总要有一个出发点

我们是从对商业的规律认知

开始的

这些年我一直在企业

做研究性的工作

就是希望我的每一个研究

都是实打实落地的

我想知道为什么我要做这个事情

这个也是从商业规律

商业规律大家日后有

做时间长了会知道

最重要的一个规律是集聚

你想 你去到的一些核心的商圈

它都是在把全市的一些好的店铺

或者好的这种设施都集中在一起

所以它首先集聚

集聚之后就是辐射

比如说你想去租一个铺子

你一定会在一个地区周边考量

你会说我要找的这个地点

和那个地点比

我的设计条件是怎么样

然后他的租金是多少

我就比

就无形中把实体空间

一个租金的地图就描画出来

它总是沿着向一些山峰的地方

往周围一点一点地变得平缓

然后远处又有一个山峰

沿着这些规律我们往下做

我们首先提取的美团平台上

所有品类的一个交易额

交易额嘛

就可以代表我这个能级 规模

商业规模

然后我们从这种地理信息

分析的算法里边

找到一个热点分析

热点分析大家可以回去研究一下

它本身就概括了

刚才我说的那种规律

它可以找到这一个城市空间里边

高值的相对集聚区

低值的相对集聚区

就是说我自己这一块地

可能我的交易量是非常大的

还不行

我周边的那些地也都大

这样我才成为一个高值集聚区

这背后就映射了

刚才说商圈这样一个实体空间

我们从这样的八步

来实现我们做的这个事情

一个是通过

龙老师有的这个路网的数据

我们可以生成地块的

我们把所有的交易额

都汇聚到这个地块上

给热点分析提供一个基础

经过热点分析之后

我们就找到刚才说那些

高值的集聚区

它们大概率

都是我们要找到的商圈

后边是各种各样的修订

也是基于热点分析这种算法

它本身一些特点

我们发现它还不能完全

概括这种实体空间的规律

所以我们会说

增补一些大销售额的独立地块

再擦除一些地块

这些都是从经验

和大家的观测里来的

最后我们再说

找到了那些商圈

那为什么这是A商圈

那是B商圈

我们不想通过太人为的方式

去干预它

后来我们就说

可能超过两个十字路口

直观的理解就是它们离得比较远

我们就认为这是两个商圈

最后来分解出这个商圈

行了

然后后边我们就用这套方法

在北京六环内

先去做第一期课题这个实验

我们识别出158个商圈

如果在北京生活经验多

或者是做这种商业地产市场的

会觉得非常的兴奋

通过这些人为干预很少的方法

自动识别出商圈

跟我们从经验判断的惊人的一致

比如都集中在

东二环到东四环之间

北边有一些

然后零散地在周边分布的有一些

你找到这个商圈

接下来

一个很自然而然的想法就是

它们分成几类

因为我们认识复杂事物的

一个客观规律的时候

你肯定要对它分类

否则我不能把158个商圈

今天从头到尾给大家都讲一遍

我们会看看它们

是不是在这种数据的分布上

是有一些相似性的

哪些有一些相似性

然后我们想解决这个问题

又自然而然地产生一个想法

一个假设

是不是这种大而全和小而美

都可以成为商圈的一个发展路径

就是从规模上和它的丰富程度

包括它品类和业态丰富程度上

是不是可能有些差异

比如说有的就是规模特别大

然后啥都有

有的就是规模小

但是我很有特色呀

某个业态

可能比如说我亲子

或者是医疗美容什么这些

特别有特色

沿着这样的猜想我们就往下做

去分规模的时候

我们还是选交易额

来看北京这种商圈规模

我们排了一个前几个

第一个是望京

第二个叫国贸 东大桥 朝阳门

第三个叫双井 九龙山

这个一看

很多做这种商业地产的人说

不一样啊

我们以前做的三大商圈

都是国贸 金融街和中关村

今天你的金融街和中关村

全部都不在这里边

然后国贸扯上了东大桥和朝阳门

这原来在我们的研究里

是三个商圈

但是我们要说这个发现

跟我们的一些趋势认识是一样的

就是望京这些年的一个崛起

是有目共睹的

我们原来在地产的时候发现说

望京这个地区变得越来越热了

有这样一些发现

今天被数据证明了

然后国贸 东大桥和朝阳门

我们一开始也试图

是不是人为把它切开

但是回归到我们最本源的

刚才那些计算方式和方法来说

你不应该把它分开

因为它实在是都集中连片了

这一大片地区

对 就这一大片地区

都是集中连片的

因为这个方法

日后会推到更多的城市

我们先 为什么做北京

然后发现惊人的相似

我们会很欣喜

因为这是我们熟悉的一个城市

我们先要用一些方法

来在我们熟悉的城市

去验证它的一个效果

日后到我们不熟悉的城市

如何推广

我们又不能更多地人为干预它

对 所以有了这样的一个

大概的排名吧

后边我们就是分类嘛

这个数据自然地去分四类

能分成哪几类

首先我们是发现分四类比较合适

然后按规模有这种特大型

就前面这三个

大型那14个也是我们耳熟能详的

后边还有一些中型和小型的

这个就非常多了

第二个维度就是说品类丰富度

这个品类就是指说什么餐饮

酒店 宠物 丽人

就是女同学可能比较熟悉

美容这些相关的

我们开始是想说小而美嘛

是不是那个数据分布上

会没有明显的规律啊

但是我们做了之后发现

首先餐饮在所有的商圈里边

都是一个基底 占绝大部分

这个时候很多人就会调出个质疑

说那是因为你美团本身的数据

就是以餐饮为主

对 这个是

但是从线下的体验来说

餐饮依然是各个商圈里

最活跃的业态

这是一个不争的事实

平台的发展市场导向是很多的

哪里有这种机会

它可能就会拓展到哪里

所以为什么餐饮

会在平台上有这么好的发展

我们去掉餐饮又会看到

像丽人

刚才说美容这个行业

它的线上化水平

现在也是非常非常好的

它在所有的商圈里都发展还不错

然后还有那些高起来那些柱子

什么休闲娱乐 购物

还有生活服务

下边解释着这样一些业态

对 我们会发现

在后边把不同

这种体量的商圈划分之后

它的大概的分布特点

也基本上是这样

所以我们得到一个初步结论

就是说这些商圈的发展

有机会的话都会向体量越大

并且更丰富的方向发展

还没有哪个说向大体量

然后单一品类的这种方向发展

这也是线下商业发展的一个规律

所以日后的商业综合体

它在做业态规划的时候

可以想象的就是

比如说你想做多大面积的

我们的样本里

这个面积它处在哪样一个分布段

它的业态是有一个什么特点

是不是可以

给线下商业综合体的发展

提供一些业态的参考

对 这是我现在在地产圈的朋友们

都非常关心的一个话题

然后沿着这我们就

简单地切分成两类好了

其实就是背后餐饮的多少

餐饮越多可能越不综合

餐饮越少 比例 占比越少

其他的品类就越综合

我们在此基础上两个维度

把它分成了几类

或者把它归成了四类

一类就是引领型

什么什么都好

就是说体量也大 品质也丰富

所以大家如果周末或者假期

想出去休闲

那你就去这些地方

还有后边 全面的

就是说这两个指标也都挺好

都挺大吧

后边街区型和便利型

就是规模小一点

到后边便利型

就是基本以餐饮为主了

我们在做完找到边界

然后分了类之后

我们想对这个商圈评价

对 我们第一期课题

并没有做特别复杂的

一个评价体系

我们先从我们最直观

和最容易获得数据的角度

分成这三类

一个是便利度

首先作为商圈就是

你能不能方便地到达

这是第一个问题

第二个就是丰富度

到达了之后

你的体验会不会很好

然后就是满意度

我离开了或者我在消费过程中

你满不满意

这里边有一些指标

来衡量这三个大的维度吧

比如说便利度

我们找了步行交通内的站点数量

越多

代表我可以到达的可能性就越大

然后用空间句法

测算了一下这种交通的可达性

如果上面的一个是包含了什么

公共交通可能更多一些的话

下面我们就想看一下比如说开车

开车也是去商圈

很常见的一种模式 好不好

然后丰富度围绕品类做文章

等到满意度的时候

前四个是相当于你用脚投票

我对它越喜欢

我在商圈里花的钱可能就越多

这里包括总量的指标

也包括一些人均的指标

后边就是基于点评的

这样一个好评率

然后我们每个维度

比如说看商圈便利度

国贸 望京和中关村

中关村在这个时候又出现了

然后丰富度

又是望京 国贸和双井 九龙山

双井 九龙山是在南边一点

我不知道大家对北京熟不熟悉

国贸可能大家都知道

再往南一点就是双井和九龙山

做的综合排名是这样一些

就是你会发现

综合排名里和分项排名里

就是差不太多

后边再说几个这种重要的发

不敢说重要吧

但是可能是一些有意思的发现

比如说我们发现

消费者在选择的时候

体验他就去大商圈

像我刚才说的

如果你到假期或有时间

你跟朋友出去玩

你想有更好的体验

那可能得去大商圈

对 除了五道口

你去那个国贸什么望京

去看看是不是会有更好的体验

但是当你功能性的

你比如说我就想吃个饭

或者跟平时生活相关

我就想买点东西

那可能还是去小商圈比较好

因为它更便利

你去大商圈基本在路上

堵的时间会非常长

在商家经营上

大商圈在店体验好

就是我们去下馆子体验会好

这个应该也是这样

大家刚才说想体验都去了大商圈

所以它的服务

就更多地面向这些人

然后它没有时间去

没有更多的时间和精力

去为在家的那个服务

就是外卖这个方向上

可能没有时间

所以这个好评率上来说

大商圈在在家那块就缺一块

可能要低一些

在在店的好评率要好一些

第三个就是说

外卖推动了这样一个

线下消费不均衡

让它变得更均衡

这样一个转化

左边这张图是在店交易额

它的一个分布

大家可以看到大圈和小圈

右边是加上外卖

外卖在家交易额

也是大圈和小圈

看起来好像都差不多

你仔细看有些差异

然后我们去整个看了这种

全局的标准差之后

发现那个是稍微小一点的

这个我们在线下的直观体验

也有一些

现在的外卖拓展的服务半径

三五公里都可以送了

它把这个原来只能到那些大商圈

去享受好服务这样一个状态

做了一些改变