15.住房规划-实现安居梦在线视频

各位同学大家好

欢迎来到家庭理财在线课程

这一讲我们给大家讲一下

住房规划 实现安居梦想

但是我们更多的家庭

和更多的年轻家庭呢

背上了沉重的负担

房奴是怎么产生的

就是当每个月住房还款的额度

超过家庭收入的30%

那么我们的家庭的这个还款压力

就非常的大

所以前面也给大家讲到

住房是我们这一生消费最大的

一笔支出

所以一定要做好合理的住房安排

我们看三个主要的消费时段

过去 现在和未来

那么我们是从现在花未来的钱

存够了以后再去花

还是我们把将来的钱

借到现在来花

那么这就是三个不同的消费选择

那这样就产生了我们

中国老太太和美国老太太

在天堂相遇的故事

中国老太太攒了一辈子钱

60岁的时候买了房子

马克思就召唤她去天堂报道

然后她非常的懊恼

但是美国老太太却满面笑容的

到天堂去报道

然后是为什么呢

她说我20岁就开始贷款买了住房

那么住了40年的房子

然后呢我已经还清了贷款

所以没有任何遗憾

那这时候我们就看到了

中国老太太和美国老太太

在天堂相遇

她们其实体现了两种不同消费理念

我们是不是要借未来的钱

来享受今天的生活

那么我们是租房还是买房

如何来选择

然后这里有个重要的理念就是

你的家庭住房需求是如何安排的

然后你的家庭人口

居住的环境的需求

如果你是租房或者是买房的话

那么其实你的决定因素是

未来的房租增长率如何

房价的增长率如何

你要去比较

然后你在这租房的居住年限是多少

然后银行贷款利率如何

然后更重要的是你贷款以后

你每个月的交付额度

占你目前收入的比例是多少

住房规划我们一定要考虑

房屋的价格

房屋的首付款

还有房屋贷款额度

要考虑房屋的区位

还有房屋的用途

也就是说将来我们的小孩子上学

然后交通的便利性

以及小区的环境等等

所以呢

住房还是买房是一个永久的话题

在这里我给大家建议

大家刚刚大学毕业

肯定是要租房的

因为我们的工作不稳定

我们在单位附近租房

然后节省了交通时间

有了更多的时间去学习

那么当我们有了小家庭以后

有了一定的储蓄额度的时候

可能就要考虑买房

在这里有一个重要的理念

给大家分享

一定不要一步到位的去购买

高额的或者说大面积的住房

就是我们的房子是用来住的

不是用来炒的

用来住的房子一定不是负担

一定是我们家庭最温暖的港湾

那么在银行住房的贷款

常见的有两种方式

一种叫做等额本金还款

还有一种叫等额本息还款

那么大家看

我给大家画的这个图

等额本金还款就是

每个月还的本金是相等的

就是贷款总额

除以他的贷款月份的期限

是他的贷款本金

那么他的利息呢是先多后少

总的还款额度是先多后少

这种还款方式

那等额本息还款呢

是每个月还款的额度是相等的

然后利息也是先多后少

这两种还款方式

那么这两种还款方式哪种好呢

它适合于哪种人群呢

我们首先看等额本金还款

等额本金还款

它就是把本金分摊到

平均每个月里面

然后利息先多后少

总的还款额度是先多后少

这种还款方式

它的计算公式是

因为它每个月还款额度不同

所以它每个月贷款的

还款的这个额度是不一样的

我们给大家举个案例来看

李先生向银行申请了20年期的

300000元的住房贷款

年利率是6.273%

采用等额本金还款

计算每个月的还款额度

那么我们看

他的每个月的还款额度

他的公式就在于

每个月的本金除以还款期数

再加上贷款本金减去累计已还本金

再乘以月利率

那么我们看它的第一个月

300000除以240个月

再加上300000减去0

因为它没有累计还款

再乘以年利率除以12月利率

第一个月还了2818元

第二个月是300000除以240

再加上300000减去

第一个月已经还了1250

所以要把累计还款的本金减去

再乘以月利率是2812元

那么第n个月呢

然后相应的依此类推

最后一个月

300000除以240

加上300000减去

然后他累计还的本金

298750元

再乘以月利率

最后一个月还款1257

那么他还的利息的总和怎么算呢

就是我们把第一个月还的利息

跟最后一个月还的利息

它是一个等差数列的求和公式

算下来然后就能够得到

等额本金还款

它的20年期限全部所还利息的总额

这就是等额本金还款

等额本金还款

它适合于什么样的人群呢

它适合于输入不是很稳定

然后希望能够早点减轻压力的

这样的人群

那么等额本金还款

也可能适用于已经年近退休

比如说40多岁

那么可能在未来60岁以后呢

他的还款压力会减少

这样的一个人群

第二种还款方式是等额本息还款

就是每个月还款的利息和本金

总和都是相等的

然后呢它的利息是先多后少

它的计算公式我们可以看到

是用等额本金乘以月利率

然后再乘以1加月利率的N次方

也就是他的还款的月数

比如说刚才我们说的240个月

再除以1加月利率

还款月数减去1

然后我们用具体案例来说

李先生向银行申请了20年期

30万元的贷款

年利率是6.273

采用等额本息还款

计算每个月的还款金额

那我们用刚才的这样的一个公式

就可以直接把

还每个月还款2196块8毛1算下来

20年期限

然后呢累计还款

如果我们用专业理财计算器的话

就可以直接得到

他每个月的还款额度是2196块8毛1

那么等额本息还款

它适合于什么样的人呢

它适合于收入比较稳定

因为他每个月还款金额相同

他可以比较好规划他的家庭支出

然后呢

这是两种不同的还款方式

那么这两种还款方式

哪种还款方式更好

我这里给大家说

等额本金还款

它总体来说还下来的利息

要比等额本息还款利息要少

那么具体的计算呢

大家课后再去算

住房规划的依据

一个就是住房负担比率

就是它因为贷款产生的本金利息

除以他年度的收入

收入是在30%以下

然后这个参考值就是30%

还有就是家庭的总体债务负担

不能超过40%

比如说他的住房贷款

他的汽车贷款

还有他的短期的朋友借款等等

要支付的利息

这些利息额度

不能超过整个家庭收入的40%

住房贷款的评价就是

我们以这个住房贷款债务负担比率

作为依据

然后看一下这个家庭

他的住房贷款情况

贷款年限 贷款利率

每个月的还款金额

占他家庭财务的比率是多少

那么我们说首先判断他不超过30%

另外一个判断就是它的年限是多少

是不是在岁数很大的时候

还在还贷款

那么我们要提醒客户

提前还款

就是在年轻的时候

尽量的结余资金去提前还款

因为银行提前还款以后呢

那个银行它是以减去

提前还去本金的利息

重新来算贷款的利息

那这样的话我们的家庭

就会有越来越轻的还款负担

住房消费规划方案的步骤

第一步就是来确定客户

与客户充分的交流

确定客户的住房需求

第二步就是收集客户的信息

包括财务信息和非财务信息

对客户家庭的财务健康进行诊断

第三步就是根据客户的需求

来提出客户购买房产的现金流量表

和资产负债表中

它可剩余的资金

就是它能不能贷款

能不能能够有一定的

提前还款和一定的住房的首付款

第四步就是为客户制定购房目标

包括还款时间 贷款的面积

住房的面积

为住房测算 住房的价格

第五步是测算住房还款的额度

然后为客户提供提前还款的方式

期限和还款贷款的建议

第六步就是为客户防范购房风险

比如说不能还款贷款

比如说家庭发生了危机以后

那么住房贷款如何来处理等等

这样的一些确认

好 我们通过一些练习题

来回顾一下我们的知识点

家庭消费支出规划主要包括

那么这里面给大家以前也看过

主要是住房消费规划

汽车消费规划和信用卡消费规划

在购买住房的流程过程中

人们的居住空间需求和环境需求

因素决定了住房的成败

其中空间需求决定的主要因素是

家庭人口

就是你有几个人住

然后呢是否有老年人住

所以你要选择你的楼层

住房贷款额度方式中

每月向客户贷款额度相同

是以收入稳定的工薪家庭

这种贷款方式是等额本息还款

一般来说

分期住房贷款

每月还款的本金和利息

占当月家庭收入的比例在30%左右

那么我们再给大家

做一个课后练习题

就是大家用具体的案例

来计算一下某客户

通过商业贷款

商业银行贷款

以等额本息还款方式

那么30年以后支付银行的全部利息

和本金的额度

来说明商业银行的债务规模

和债务负担

对一生的家庭的影响

那么我有一个案例

可以说一个客户

那么他25岁

从商业银行贷款贷到了50万

那么假设他的贷款年限是30年

30年以后

如果我们说银行的利率不变的话

那么他的利息还到了53万

也就是说利息会超过本金

可以说这是非常沉重的

一个债务负担

所以我们要适度的

减轻家庭住房贷款的规模

以避免家庭因为住房

影响其他的发展和其他的规划

那么我们的重点是

住房贷款两种方式

它的利息的计算和进行比较

好 这一讲的内容就讲到这里

感谢大家的聆听

再见