当前课程知识点:Socially-Responsible Real Estate Development: Learning to Use Impact Assessment Tools Effectively > Module 4: Case Study: Forest City > Forest City Case Study > Part 1
就在距离马来西亚南海岸不远处的海上
一个亚洲最大规模的房地产项目正在进行
这块被称为森林城市的飞地
将开发大量高档住宅区 商务楼
和生活便利设施
2014年开始动工的森林城市
计划在2040年完工时
容纳70多万居民
该项目作为绿色开发与和谐生活的典范
得到了大力支持
森林城市得以实现规模化和集成化
主要是因为该项目选择建在一个大约有
四分之一曼哈顿岛那么大的人工岛上
在一个新建的人工岛上进行房地产开发
让开发商对地价 项目设计和工程进度
有了绝对的掌控权
但这种权利的集中
导致项目策划方忽略了大型人工岛
对社会和环境造成的巨大伤害
由于未能正确估计和弥补这些伤害
森林城市项目破坏了当地工业产业 生态环境功能
并最终损害了项目本身的经济价值
森林城市项目能够吸引投资者
是因为项目所在地离新加坡很近
在二战后飞速发展的新加坡
如今空地已经寥寥无几
它向北部的扩张给马来西亚的柔佛州
造成了巨大压力
1998年 第二条连接新加坡和柔佛州的高速建成
给房地产开发打开了通道
在柔佛州西部 内陆种植园
都变成了住宅区
和工业园区
森林城市是中国最大的私营房地产开发商
碧桂园旗下的一个房地产项目
碧桂园集团在中国大陆靠近香港地区的
珠三角州发家
随着中国经济的改革发展
珠三角州形成了中国史上最大的房地产开发市场
汇聚于香港的全球资本与中国大陆的廉价土地
和人力资源相碰撞 吞并了大量村镇和沼泽
改造成了工厂和道路
20世纪90年代 碧桂园通过为
新贵阶层打造住宅洋房
而发展壮大
截止2010年 随着国内地产市场的冷却
碧桂园集团在柔佛州看到了一个新的珠三角
价格低廉的大片土地
与世界金融中心只隔一条狭窄的海峡
2013年 碧桂园集团投资马来西亚
将一块靠近新加坡的飞地开发成了住宅区
尽管该项目的建筑密集度比附近小区都高
还是在短短几周内就卖出了近千套公寓
碧桂园察觉到这里的市场很有潜力
并选择在尚未开发的柔佛州西部
进行更大更具风险的投资
这里有大片面海的土地 道路又与新加坡相连
之前在此投资的开发商也很少 柔佛州西海岸
似乎是开发森林城市这种大型房地产项目的绝佳地点
但有几个问题给这种大型房地产项目造成了困难
首先 沿海一带布满了小渔村
土地所有权分散在数百渔民手中
与中国相比 马来西亚的土地法
更多保护的是土地私有权
导致土地征用变得更昂贵也更困难
因此马来西亚的大多房地产开发项目
使用的都是商业棕榈树种植园土地
这样就不用进行土地整合
其次 这片区域包含了一些东南亚地区最大
保存最完好的生态系统 其中包括
马来西亚半岛最大的红树林
红树林对于沿海生物来说至关重要
因为它们能过滤海水 防止土壤流失
红树林遭到砍伐后 海岸失去了抵御侵蚀的能力
海水也变得浑浊 不利于
海洋动植物的生存
马来西亚的联邦法律和国际公约都保护红树林
但红树林还是经常因为水产业开发
和海边房地产开发而遭到砍伐
根据马来西亚法律
任何砍伐岸边红树林的项目
都要依法进行环境影响评估
红树林后面就是一片
生长在浅滩上的海草地
大部分在外海捕捞到的野生鱼类
都会在海草间生活一段时间
而且像海马和海牛这样的生物一生都生活在这里
破坏这些海草便会威胁到
柔佛海峡的海洋生物和渔业经济
由于土地面积较小
水草和红树林的生态价值又较高
当地发展局为保护海岸生态环境
而禁止了商业房地产开发
面对复杂的当地环境
碧桂园想了一个非常规的方法回避这些问题
他们认为开垦荒地
能够避免社会冲突 环境破坏
和法律问题
在海峡上造一座人工岛
是任何人都没想到的地产开发机会
The shallow waters, which were being used for fishing grounds
这片浅海曾经被用于水产养殖和航运航道
其所有权掌控在
柔佛州政府手中
柔佛州的苏丹掌控着大部分公共土地
他同意让碧桂园
用项目市场价值的30%
换取渔场的所有权
因为没有购买土地
碧桂园就不用知会环境保护局
或当地居民
实际上 整个交易都是在海外完成的
渔村居民 当地政府
以及联邦政府都全不知情
和其它所有想在海外进行大型投资的开发商一样
碧桂园也希望能在最佳地点
打造最为大型的项目
但他们的策略意味着他们逃避了公共咨询
和环境评估
没有经过这些程序 政府规划部门
就无法解释生态保护的原因
渔民也无法解释海草的价值
在远离项目开发地的地方
碧桂园不知道他们这种回避土地冲突的做法
却带来了其它资源冲突
一天早晨 渔民驾着渔船出海捕鱼
却在他们的渔场中间
发现了一个新的小岛
-Welcome
--Welcome
-Course Welcome
--Welcome
-Entrance Survey
-Entrance Survey
-Learning Objectives
-Course Schedule
-Meet Your Course Instructors
-Grading and Completion Criteria
--html
-Introduction
-Lectures
--html
-Readings
--Social Impact Assessment: The State of the Art
--Social Impact Assessment and Public Participation in China
-Developer Interview
--Module 1
--html
-Questions
-Assignment
--html
--html
--Peer Assessment
-Debrief
--Discuss
-Introduction
-Lectures
-Readings
--Methods of Environmental Impact Assessment
--Public Participation and Environmental Dispute Resolution
--Environmental Impact Assessment for Developing Countries in Asia
--Importance of Nonobjective Judgements
--Example Environmental Impact Statement
-Developer Interview
--html
--Module 2
--html
-Questions
-Assignment
--html
--Peer Assessment
-Debrief
--Discuss
-Introduction
--Text
-Lectures
--html
-Readings
--Introduction to Social Impact Assessment
--Effectiveness in Social Impact Assessment
--Example Social Impact Statement
-Developer Interview
--Video
--Text
-Questions
-Assignment
-Debrief
--Discuss
-Introduction
--Text
-Forest City Case Study
--Part 1
--Part 2
--Part 3
--Additional Forest City Information
-Lectures
-Readings
--Dealing with An Angry Public
--Facility Siting and Public Opposition
-Developer Interview
--Module 4
--Text
-Questions
-Assignment
--html
--SCENARIO
-Debrief
--Discuss
-Introduction
-Lectures
-Readings
--Why Would Corporations Behave in Socially Responsible Ways?
--Social Impact Assessments of Large Dams Throughout the World
--Environmental Sustainability Principles for the Real Estate Industry
-Developer Interview
--Module 5
-Questions
-Assignment
--html
--SCENARIO
-Debrief
-Further Resources
-Thank You
--Thank you for taking the course
-Acknowledgements