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我想 我应该从

我是怎么进入这一行开始说

我其实是从建筑师起家的

这是七十年代的时候了

那时候出现了环境危机

我对全国的交通系统

高密度的开发 它的开发方式

交通如何完全改变城市环境

都非常感兴趣

对我来说 那意味着城市和城市的位置

同时为了解决环境问题

如果你在交通节点有很多活动

对没有开发的土地的破坏性影响

就要小得多

因此尽管一些人认为建造高楼是一种诅咒

但这实际上这是一个更好的解决方案

现在我们称其为 精明地增长

我们现在创造了很多术语

如TOD 交通导向的发展 以前没有

多功能开发 我是ULI早期成员

那时候是多功能 我们叫

城市多功能开发委员会

很多人甚至不知道那是什么

现在这个话题很热门

有趣的是 这已经成为主流

人们意识到 实际上建造

混合用途的城市能够

治愈被我们的高速公路系统

造成的城市创伤

对我来说 这是个很吸引人的观点

然后认识到

在我们计划方法的时候

并没有想到

被我们划分的社区

看看发生了什么 对所有收入阶层来说

这都是非常有害的

现在 当我进入开发领域时

我基本上是转换了角色

从建筑师变成了开发商

八十年代时 我作为建筑师

我参与了华盛顿白宫和国会大厦

之间的一个项目 一开始是作为建筑师

后来开发商聘请了我

所以我能看到等式的另一面

并意识到你真的能够

对周边造成很大影响

改变城市的风貌

所以我想 这时候

我同样也遭到了那个年代典型开发商

只会依据自己意愿行事

身份转换后 我发现

如果我能提供人们真正想要的

就能让项目更加成功

如果你能够团结社区

你的项目就能帮助社区 而不是

带去负面影响

离家乡更近 在剑桥市

在八十年代 采取那种手段

和其他房地产公司都大相径庭

他们还是只愿意按照自己意愿行事

而现在 我觉得这种情况完全改变了

大部分开发商都成功认识到

与社区共同协作是有意义的

我认为 这里举个例子

就在隔壁 剑桥市的肯达尔广场

我们刚刚开始选定这里

进行房地产开发的时候

有个很强的社区组织名字叫

东剑桥规划组

有一群非常有智慧的人

他们有明确的需求

都是非常有道理的

我们很快成为朋友

他们有自己想要的问题

举个明确的例子

他们为了让发电厂在运河里开辟一条

通往查尔斯河的走道

他们斗争了10年

我们想 这是个好主意

对我们有好处

对他们也好 我们想想怎么做到

项目的主要开发商

一直在建造一座公园

我们最终和主要开发商达成协议

负责建造公园 和走道

我们花了很长时间来完成这个任务

但对我而言 这样更好

对他们也更好

那以后没多久

那个团队只要遇上问题

就会联系我们请我们帮忙解决

比如 城市筹划肯道尔广场规划

他们请我们帮忙指点他们的规划

我们帮他们构思出了一个规划

从整体上看，这个社区和生物变革

都在麻省理工学院旁边

我想30年前肯定做不到这一点

这是个好问题

我觉得这是从资金流开始的

首先 开发的风险要比

仅仅从买下一栋旧房产

然后翻新要大得多

所以你能得到的开发资金

都是更加经济性能的

通常经济性能的资金

更投机 而且成本更高

所以这通常会推动所谓的商业建设

也就是你建造出来 然后出售掉

我们的野心是拿到长期资金

因为要完成这些项目

需要多年的心血 一旦完成

我们希望能继续参与到这个社区

和这个项目中

但这也意味着要说服

更保守投资者 更多所谓核心投资者

养老基金和直接资金

都参与到这些项目中

所以你问的是成本更低

更有耐心 想要长期拥有这些东西的人

去程当更高的风险

试图让项目持续下去时这是错配的

答案是肯定的 但针对的是

特定开发商群体

最好的例子是

大学和医院

锚机构吗

是的 本质上是植根于一个地方的机构

他们是长期的不动产持有者

他们实际上是城市的

组成部分

哈佛开始进入并在波士顿拥有

超过在剑桥市更多的土地就是个好例子

这是在 现在我才接近15年了

关于项目如何变化的对话

不断进行

有一个更结构化的环境

当然 最重要的事情之一

是对社区 大学 城市来说

大家都知道 规划变动了

这所大学在总统任期和三个经济周期内

经历了三次改变 最初计划

和他们现在正在进行的计划

差别巨大

我认为这种灵敏度

一旦建筑结构已经就位

我觉得最大的好处就是

它允许两边的支持者 城市

和社区能够快速得到信息

及时得到项目相关信息

这不是传统的营利性房地产经济学

所要求的结果

但它显然是有好处的

因为你最后会得到的结果是

这个过程将会更直接地

让支持者融入到社区本身

当其他人提出开发建议时

他们很容易就会成为社区的一员

不过他同时拥有很多房产

就在来自其他地方的

新开发商的旁边

关于这点有一些例子

想说的是 虽然在过去十年中

因为这些机构和锚机构表现出了

更长远的眼光和更大的社会责任感

因此我们看到了一些成功

但房地产市场的其他部分

却出现了不一样的改变

波士顿曾一度被家族企业

拥有房产超过几代的开发商主宰

现在 越来越多的投资基金

迅速变成了房地产的所有者和控制者

他们与城市 与周边的社区

都没有联系

甚至从某种方面说

可能对此并不感兴趣

因此 我认为房地产的商品化

正朝着不同的方向发展

而这种开发商或者业主

他们在项目完成前接管项目时

对项目的环境评估

会取非常不同的策略

他们把这个看成一个简单的点

一个简单的交叉 他们试图

尽快地去完成这一点 而不去思考

长期后果

首先 还是要看

这个项目的类型

大规模阶段开发

比如说超过四千个单元的工程

规划超过12年 这些权利分阶段进行

是的 这将使利益相关者参与到

一个正在进行的过程中

这个过程对于何时输入是过程一部分

有特定的基准

但是开发者 大多数开发者

不会参与到这样的项目中

大多数开发人员都参与了一次性项目

无论是一座大厦 还是一个附属建筑

亦或是一座工业大厦

所以他们不参与这类事情

因为他们没有进行大规模的阶段开发

公共开发或公私合作的开发

往往都是大规模的

可能需要十多年时间

你们知道 作为开发人员

我们对必须实现的特定目标非常坚持

所以 要说出 好 我们要停下

让更多人参与或者 流程本就有多要求

还去做一些流程中不必须的事情

这是很难的

但我认为 最终

我学到的是 你必须停下

否则你会后悔

你会 快速赶完一个项目

但却对结果不满意

我对社会责任感有明确的看法

好的设计 能够负担

环境上来说具备可持续性

但我认为对于社区 区 城市

他们有明确目标

这些目标不一定一样

可能会有一个城市规划师

很关心一件事 但周边人口

缺关心另一件事

而政府可能他们想要做的事情

有明确的优先考虑

你要决定如何平衡好这些事情

我认为我们必须在帮助找到共识方面

发挥一定的作用

我发现 我们才是

在这些项目中投入精力最多的人

也是听得最多

想得最多的那些人

所以我认为我们有义务

去连接不同人的

之间的那些点

我认为在这个层面上我们有义务