Discussion 4在线视频

感谢大家参与今天的讨论

你们先自我介绍一下吧 说名字就好

这样我们在发言的时候

大家才分得清谁是谁

我叫克里斯蒂娜

我叫瓦莱里娅

我叫伊丽娜

很好

首先我想讲的是

既然我们这段时间都在讨论森林城市的案例

而且你们也看过了有关马来西亚森林城市项目的视频

你们认为为什么开发商不想做影响评估

虽然做评估能让他们更好的了解

开发项目会造成哪些问题

这样他们就可以和当地人

建立良好关系

并在他们所做的决策造成问题之前

而不是造成问题之后作出调整

你们认为在这个案例中

开发商是怎么考虑的

是什么原因导致他们想钻这个空子

从而逃避进行任何形式的评估

我认为 基于你刚才所说的

除了视频和阅读材料中

已经详细解释的原因之外

也许评估过程

在他们看来是没有必要的

正如你所说 项目所在地

只有几个小渔村

你已经买了那里的使用权

同时他们也担心评估过程

会耗资巨大 或者引起较大的反对声浪

所以他们才会

尽一切可能逃避影响评估

所以做评估 进行调查研究 并将结果公开

可能会引起人们对项目的反对吗

我认为这可能是

他们对评估的一种看法

我希望能重新整理案例的各个细节

我们将案例拆分开来

再从社会责任地产开发的角度

将故事重新组合起来

显然 在第一单元

我们就讲过要在项目开始前

做环境影响评估和社会影响评估

因为向当地人咨询 并与他们沟通

了解他们的意向和需求

并找到一种方法 在进行开发的同时

尽力保护当地社区的利益

这才是社会责任地产开发

应有的做法

但在这个案例中 开发商直接就开工了

已经有人跟你说了不行 你不能这么做 项目密集度太高 面积太大

你得征询人们的意见

汇报你在做的事 缩小项目规模

问题的关键就在于 随着案例往后发展

什么才是一个社会责任地产项目

接下来该做的事

你现在可能要做的就是做出赔偿

我担心的是 你怎么知道

要如何对赔偿的金额 对象和标准进行定性

如果说要赔偿的是

由于你没能及早进行评估

没能征询当地人意见而造成的负面影响

如果说这就是你接下来要做的事

那人们就会举着手说

赔钱给我 但什么才是最低赔偿标准

你非得要付钱才能把人们反对的声浪压下去吗

你还能采取别的什么措施吗

出现这种危机的时候

一个真正对社会负责的地产项目

接下来会怎么做

如果你决定提供赔偿

什么才是赔偿的正确方法

说到赔偿

正如奥黑尔和巴考的书中所说

共有五种类型的赔偿

而且他们已经对当地造成了这么多损害

我认为权衡如何进行赔偿

是非常难的

到了这种时候 他们肯定

要么得提供实物赔偿

要么得提供金钱补偿

而且将来还有可能得做出进一步赔偿

根据他们的项目规划 这种可能性是很高的

要使他们提供的赔偿起到作用

我们需要四个必要条件

但我们还缺乏其中一个条件

就是要相信他们会兑现他们的承诺

现在公众与开发商之间已经没有信任了

除非你能建立起足够信任

让人们相信 只要签了协议你就会遵守协议

就算不是书面合同你也不会反悔

这一点非常重要

但在森林城市的案例中

我认为将来项目建成后 他们可能会做出有条件补偿

而这种补偿可能是实物的或是金钱的

以此来缓和公众的愤怒

正如你所说

我们提出和当地渔民进行协商

每年年末时 我们计算

他们的捕鱼收入

参照之前几年的捕鱼收入

我们聘请一两个第三方咨询专家

这些专家是由当地社区 渔民

和开发商共同挑选的

他们经过评估说 这是渔民的总损失

我们会以此为基准为渔民建立一支基金

并由渔民们决定如何分配这笔基金

具体金额视情况而定

而不是一个固定的数额

接下来该怎么做

视情况而定

这就是有条件补偿

它采用了多种手段相结合的方法

来搞清如何根据真实损失进行赔偿

你们已经阅读了这个设施选址的困境

我认为所有大型大规模的房地产项目

都面临这种困境

随着时间的流逝

能真正从这个项目中获益的人

是那些搬进这里

并因为地产增值

而能享受到更多税收投入

更多服务 学校以及各类设施的人

所以新的地产开发 或者说新的设施

是存在大量的潜在受益人群的

但他们每个人只得到了一小部分的收益

尽管如此 但将这一小部分收益乘以巨大的人口基数

也是很大一笔钱

而起初遭受负面影响的人

其人数只是几百人

而不是几千人

遭受负面影响的那些渔民

只是一小部分人

那些依赖红树林生存的人

或者依赖任何其他自然系统生存的人

只是一小部分 但他们彼此都认识

他们已经形成了一个关系网

而且他们会遭受巨大的损失

虽然他们每个个体会遭受巨大损失

这种损失乘以很小的人口基数

其总体损失和未来的总体收益相比

就少得多了

于是问题就来了

社会责任地产项目

是应该帮助那些个体损失很大

但人数很少的人 还是那些

数量上占大多数的获利者

那些将来会生活在这里

并在整体上获得更大收益的人

这就是开发商要思考的谜题

那些遭受负面影响而有可能遭受损失的人

他们彼此是有联系的

他们有巨大的动力采取行动

他们知道代价是什么

而那些收益者却没有人代表他们

除了开发商站出来说

我是来造福这片地区的

将来所有居住在这里的人都会收获巨大利益

我可以从这些收益中拿出一小部分补偿那些遭受损失的人

但这个地区的总体收益还是会比损失大

但这可以算作是一种道德困境了

那些遭受负面影响的人

现在就在这里 就在你面前

而那些受益者

要6年 8年 10年后才会搬进这里

你不知道他们是谁

你应该更关注那些你看得到的

可能遭受损失的人的心声吗

就因为那些会获益良多的大多数人

现在不在这里

不能给你意见吗

你能想到什么方法

走出这个困境吗

是的 这很难 因为接下来最好的方法

就是尽量做到公开透明

并对已经发生的问题全权负责

如果这个时候还不向公众透露

资金或者税收到底是怎么来的

那你就有可能要面对

另一群公众的愤怒 那就是将来当受益者们

发现他们的购房款都被用作何等用途的时候

是的

我在想这其中

有多少是地产开发商的理念

因为就我个人而言

我会对现在这些遭受影响的人

或者说过去遭受影响的人重视得多

因为将来会受益的那些人还没出现呢

那只是一个设想

就像天上的浮云

你设想这件事将来会发生

所以就我个人而言

我更愿意帮助那些今天受到影响

或者说昨天受到影响的人 而不是那些10年后会受到影响的人

但说到底 地产开发的作用

或者说房地产的作用

是为未来的人们服务的

你如何权衡那些人的需要

和已经遭受影响的人的需要呢

我完全同意伊丽娜

关于未来人群的说法

如果我搬进了那些高级公寓里

每月支付400美金的租金

而其中有150美金最终会流入农民或渔民的手中

我会觉得 他们凭什么白白拿我的钱

这是很多美国人会有的想法

我不知道那时候

是该开发商给他们钱

还是该国家税收出这笔钱

因为我觉得如果他们有很健全的税收体系

他们就可以用别的方式处理这个问题

从而减轻施加在开发商和未来住户身上的压力

但我不知道应该如何权衡这件事

这个问题很难

总而言之 我认为可以说

正如我们在前三个单元所说的

如果你在进行一个大项目之前

做了相应的影响评估

得到可以公开的可靠资料

你可以将这些信息与人们分享

听取他们的意见

给他们一些可靠的基本信息

让他们可以评估自己会受到哪些负面影响

你可以告诉他们你会如何进行开发

以保证将负面影响减至最低

而且你的项目规划

还有可能让他们获益

从而抵消他们的一些损失

无论需不需要赔偿

开发商都应该将这一项考虑在内

但现在在这个案例中

我们要讨论的是未来项目的可持续性

和开发商的社会责任

正如你所说 现在我们思考的

更多是对这个州 对监管者的道德评判了

他们是如何看待自己

对未来住户和开发商所担负的责任的

这些人会觉得 如果我一直担心

再发生什么变化我会进一步遭受损失

那我就不会再继续开发了

而我们知道 我们是希望开发进行下去的

至少在马来西亚的这片地区

他们为了能进行地产开发

投入了大量资金进行基础设施等建设

而他们也想做好

这个规模庞大的地产开发项目

而且每个地产开发项目都是不同的

并没有明确规定说一个社会责任地产项目

应该做这些 不能做那些

也许 你可以选择公开透明

征询那些来自不同阶层的

潜在受害者代表的意见

也许开发商还可以找一些人来

代表那些即将入住的潜在受益者

而且开发商还得时刻注意整个地区

受害者的损失和受益者的收益

并表明两者之间的差异应该是多少

但很显然每个项目都是不同的

在进行评估之后

在完成整个评估过程之后

你也不能绝对的说 哪个决定是负责任的 哪个决定不是

我不认为

我们每个人对这个问题都可以有自己的看法

但我不认为我们可以

要求所有开发商说 这么做是对社会负责的

无论是对一个城市或是其它任何地方而言

非常感谢大家

分享你们对这个案例的看法

接下来我们会进入

课程的最后一个单元