当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第二章 房地产制度与政策 > 2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18") > 2.1.2 土地储备和出让制度
1.2土地储备和出让制度
那么我们接下来给大家介绍
土地收购储备
和国有土地使用权利出让的
相关的制度
因为实际上
在刚才前面提到的这样一个
土地所有和使用制度的条件下
那么土地的使用者
比如说你作为一个房地产投资者
那么怎么去获得土地呢
那么这里面
我们要进一地去了解
政府是怎么去供应土地的
所以这里面包括两个问题实际上
一个问题就是
政府的土地的收购储备
和土地的一级开发
那么第二个问题呢
就是政府把收购储备好的土地
也就说
政府把准备好的可以卖的这个地
怎么去把它卖给开发商
这是第二个问题
就是前面是
政府进行土地收购储备
和一级开发的这样一个事情
那么接下来就是
那么政府把这个储备好的土地
再怎么供应出来
怎么供应到市场上的一个问题
就是土地的出让
和转让的一些制度安排
那么土地的储备
这里边有一个概念
一般指的是
政府的土地管理部门
那么为了实现调控土地市场
促进土地资源合理利用的目标
依法取得土地
进行前期开发 储存
以备供应的这样一个行为
实际上就是
这里面什么叫土地储备呢
我们简单地理解就是说
政府去依法先去取得土地
然后对这些土地呢
因为它依法取得的土地
它可能地上有房子
有一些建筑物 构筑物
或者有一些
可能它的地下
一些设施还不具备
不具备开发利用的条件
那么早期我们对于
比如说对于城市的土地
政府获得土地
通常一开始叫毛地
然后对从郊区 农村获得的土地
通常我们叫生地
那么政府在获取了这些土地以后它要把这生地或者是毛地
经过土地开发的过程
把它变成熟地
然后变成熟地呢
我们通常讲的熟地就是指的
比如说七通一平 或者五通一平
就是达到这样一些建设条件的
一些土地
然后再去供应
所以我们可以理解为
政府的土地收购储备
和开发的过程
基本上是相当于国际上的
我们通常国际上讲的
土地开发的这样一个过程
土地开发的一个过程
就是土地收购
然后土地的整理
土地的开发
然后进入到储备
然后再进入到供应
那么这个土地储备呢
它实际上也面向一些
重点的一些范围
一个是依法收回的国有土地
还有一些是收购的土地
再有就是
行使优先购买权的这种方式
来取得土地
再有就是以办理了农用地转用
和土地征收批准手续的土地
就是说
实际上是从农村集体土地
通过土地的征收
然后变成了建设用地
还有其他的一些
依法取得的一些其他的土地
就是政府把这些土地拿到手
然后进行土地的开发的过程
然后再变成熟地
然后再进行土地的供应
所以基本上目前
在土地的一级开发过程当中
土地一级开发这个过程当中
有两种主要的模式
一种就是政府来直接做
比如说像北京
它可以通过
北京市的土地储备中心来做
也可以通过
北京市设在各个区县的
土地储备的分中心来做
那么这个所谓的做呢
就是它去筹措资金
然后来获取土地
然后再去投入资金
进行土地的开发的整理的过程
然后再把这个整理好的土地
再纳入到储备库
这样一个过程
也就是资金的筹措和来源
主要是由政府提供的
那么这个时候如果有企业参与
通常只是参与其中的一些
开发建设的活动
就是它本身不投资
所以这个时候
它的控制的参与的企业
差不多就像承包商
工程的商业的这样一个角色
收比较低的一个费用 一个利润
那么第二类模式呢
我们叫做授权开发商
负责实施的这种模式
就是因为尤其是在
市场发展的初期
或者是
土地收购储备制度
发展的初期
包括在一些经济发展水平
相对低的一些城市
那么政府进行土地收购储备
和一级开发的这种融资能力
包括它的管理能力
可能会受到一些制约
这个时候
它就通过授权企业的这种模式
授权企业来实施的这种模式
来进行土地收购储备和一级开发
当然企业参与 初期呢
可能它比较多的是
希望这个提前介入
然后将来获取
在这个土地开发完了以后
政府在出让这个土地的时候
优现能够获得这个土地的
二级开发的权利
也就是我们叫土地一级开发
就是指的土地开发
我们把它叫土地一级开发
然后开发好的土地上
再建房子的时候呢
我们又把它叫做二级开发
实际上参与一级开发的
这个开发商
它的一开始的目标
主要的就是为了获得
在二级市场
在政府土地出让的过程当中
能够获得这块土地的使用权
来进行这个二级的开发
为了这样一个目标
储备完了以后的下一个步骤呢
就是土地的供应
那么土地供应
供应的方式呢
理论上来说有两种方式
一种叫行政划拨
就是我们传统的那种方式
还有一种叫有偿使用
那么有偿使用呢
又分成了几种情况
一种叫土地使用权的出让
就是出让
一次把这个若干年的土地使用权
卖给你
这叫出让
我们过去也叫批租
批租有人把它解读为叫批准
租与
实际上也可以理解为是打包
一批一批地租给你
这样的一种方式
那么跟出让相平行的
其他的这种有偿使用的方式
还包括租赁
那么出让我们说它是批租
租赁这种方式
实际上就是年租
就是按年交租金
前面那个是
比如说
我出让这个土地使用权50年
那么你就50年的租金一次性交了
那么这个租赁呢
就是我们叫年租
按年交租金
但是目前呢
我们国家土地的有偿使用里面
批租比较多 比较普遍
按年交租金的这种情况
相对的很少
那么还有一种情况呢
就是我们在既有的土地使用
就是已经占有的这些土地的使用
那你比如说一些企业
过去我们一些划拨的
用地的一些企业
那么这些企业在进行
现代化的企业制度改造的时候
比如说它要变成一个上市公司
或者要和其他的投资者
去进行兼并 收购 重组
这样一些活动的时候
那么他要对
过去划拨的土地使用权
要办理出让的手续
那么这种
我们叫存量土地的有偿使用
怎么做呢
一个是
你也可以是办出让
也可以是搞租赁
还有一种是由
把这个权利呢
变成一个政府的一个权利
然后政府的权利来参与到
股份里面去
我们叫作价入股
那么当然了
就是跟我们房地产开发投资经营
关系最密切的
是出让这种方式
就是依次性地
把某一个一定期限的土地使用权
出让给一个投资者
出让又分成了几种不同的方式
那么有拍卖 有招标
有挂牌 有协议
这么四种方式
那么这里边呢
可能还要给大家讲清楚一个概念
就是叫土地使用权出让
因为刚才说到的招标 拍卖
挂牌 协议
这都是我们叫出让
用出让的方式来供应土地
那么出让的是啥呢
是国有土地的使用权
是使用权
那么什么叫土地使用权的出让呢
土地使用权出让是指国家
将国有土地使用权
在一定年限内
出让给土地使用者
由土地使用者向政府
支付土地使用权出让金的行为
就是说
这个土地出让指的是政府
首先是政府做的一件事
出让它不是说哪个公司说
我出让一块地
这个做不到
这个出让土地都是政府的行为
那么
你从政府出让土地的过程当中
获得了一块土地
我们叫受让
受让得到了这块土地以后
就是政府出让土地
然后使用者拿到这块土地
同时要交给政府一笔使用费用
这个过程我们叫土地出让
你获得了政府出让的
这个土地使用权以后
再符合一定条件的前提下
你可以转让
所以对于企业来说呢
它不可能去土地使用权了
它只能是转让他手上
拥有的这个土地使用权
那么我们国家
对这个土地使用权的期限
规定最高
比如说最高的出让的年限
比如说居住用途的是70年
然后工业用途50年
商业是40年
商业的40年
办公是50年
商业综合用途的
综合用途的是50年
实际上我们早期出让的土地
应该现在有很多已经接近
出让的年限了
比如说
我们八七年供应的居住用地
70年
八七年供应的综合用地
写字楼综合用地
像上海 50年
那50年到现在
这已经有30年了快
所以剩余的年限就不是很多了
所以我们现在开始又关心
那么这个土地使用权的年限
到期以后应该怎么办
那么对于住宅的相关的
物权法里面一个规定就是
居住用地的这个土地使用权
它的年限到期以后
可以自动地续期
但是是不是还需要交钱
才能续期
或者说如果需要交钱的话
交多少钱才能够续期
这个还没有具体的规定
好
那么关于土地使用权的土壤
我们就讲这么多
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
