当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第四章 产业地产 > 4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41") > 4.5.1 产业地产当前面临的问题
现在我们谈一下
关于产业地产这个产业类型
它的未来的发展趋势
首先我们先看一下
我们这个产业地产
当前面临的一个现状和问题
可以说
在实际的操作过程中
从全国范围来看
普遍存在的现象
还是一个土地供应量过剩的问题
可以说
我们现在无论是用地的供给
还是我们楼宇的供给
相对于产业的真实需求来说
应该说还是有所富余的
我们目前在短时间内
可能还很难找到那么多
优质的产业去填充
这些定位颇高的园区
这就导致了产业地产的
每一个具体的项目的操盘手
它的开发者
要更加慎重和更加准确地
判断形势
要对于它的产品定位
对于设计方面的把控
要更加的精准
同时
应该要时刻准备
面临更激烈的这种市场竞争
同时 我们的产业要素
无论是在大小城市之间
东西部之间和城市的中心
和外围之间
它的分布是不均匀的
我们必须认识到这一点
就在不同的地产项目中
要有不同的应对策略
那么还有一点就是
我们现在普遍感受到的
就是我们如果去一个园区
去参观也好 去调研也好
普遍感受到的是一个招商难
就是无论是政府的
我们叫招商局 招商机构
那么也有一些专业化的
市场型的招商机构
它们都在大力地推进
它自身的这种产业园区的
无论是用地的招商
还是楼宇的招商
可以说我们面临着一个
招商的一个困境
往往一个产业园区
它的产业定位
当它定得比较窄的情况下
那么它的招商就会变得更加困难
或者说在招商的过程中
我们很难有能力去筛选
哪家我来要哪家我不要
这个企业到底怎么样
实际上他判断的标准是什么
谁想来
你买得起 不买得起我这块地
或者说你租不租得起我的房子
你只要能来反正我这边就欢迎
咱们怎么想办法也得把你请来
基本上现在是属于这种
可以说是一个买方市场
可以说是这样一个状态
另外一个 很突出的特点就是
我们现在的产业园区
缺乏持续发展的这种能力
这个所谓的持续发展主要是强调
指的是它的这个
长久的运营和维护
可以说我们的园区建设
是有明确的模式的
但是我们长期的运营管理
实际上并没有
一个非常成熟的
可以推广或者借鉴的这种模式
那么我们可以看到
很多的园区开发企业
拿了地盖了房 卖掉或者租出去
他就认为他的使命结束了
那么就是所谓叫做
重建设 重销售
但是轻运营这样一种态势
那么从长远上看
我们刚才讲
无论是一个企业进到这个园区
首先它合不合适的问题
还有这个企业
它自身的生命周期的问题
还有这个企业
也许它就是一个产品型
导向型的企业
比如说我就生产一种手机
结果这个手机过时了
两年以后过时了
也许它就没事干了
就是它的产品周期的问题
那么可是我们现在的园区
所面对的往往是什么
比如说土地出让
40年还是50年这样一个状态
就是并没有一种
很快速的更替机制
和腾笼换鸟的机制
你往往在一个市场里头
我们看一个店关门了 不行了
可能会有新的店很快就补充进来
因为它有一个更替机制
总是在调整的过程中
让它自身的这种业态不断的优化
但是相对于工业园区
或者是产业园区而言
这方面的机制是弱的
特别是那种销售型的物业
我一旦卖给了你
或者是这块土地的使用权
一旦赋予了你
将来再想腾换
无论是企业自身的操作层面
自身的决策层面
还有就是从国家的政策法规层面
还有一些相关的一些机制方面
都不成熟没有配套的
所以我们想腾笼换鸟
现在很多园区讲腾笼换鸟
是他们第一大难题
说用地吧全满了
但是有很多半死不活的企业
需要淘汰的企业
但是不知道怎么把它淘汰出去
所以就导致了整个园区的衰落
这是我们现在所面临的一些问题
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
