当前课程知识点：中国房地产发展之路 > 第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望 > 1.3 房地产体制机制改革下 (10'54") > 房地产体制机制改革下
那么下面一个主题呢
就是城镇化主题
城镇化主题是什么意思呢
城镇化主题的核心
就是人的城镇化
和规模的城镇化
首先我们讲
城镇化为什么这么重要呢
城镇化是我们最大的内需所在
也就是我们第三架马车所在
内需消费
这是我们的第三架马车
而我们的出口这一部分
是第二架马车
什么是我们最大的内需潜力呢
就是城镇化
现在我们国家的城镇化率
大概百分之
在五十到六十之间
这样一个区间
那么按户籍人口计算呢
大概只有35到40之间
那么差距是很大的
那么差距也就是潜力
在未来的二三十年里
我们每年会有一千多万人
转移到城市
所以我们可以看到
这样一来呢
我们劳动生产力和城市集聚效应
会提高
城镇公共服务和基础设施的扩大
也会给我们的经济带来支撑力
居民收入和消费的增加
也就是我们所说的第三架马车
会在城市化这样一个基础之上
形成
最后为农业现代化
我们也会创造条件
从而我们会释放出来
巨大的内需潜能
内需潜能才是我们中国经济
长期平稳较快发展的动力源泉
所以呢
将来房地产改革发展的方向当中
第三主题就是城镇化主题
而且从这里我们可以看到
城镇化和房地产
到底有什么关系呢
城镇化和房地产是正相关的
我们通过这条曲线可以看得出来
这个横轴是我们的城镇化率
纵轴是我们的房地产的销售面积
可以看得出来
当城镇化率节节升高的时候
我们的销售面积和销售额
就节节攀高
所以只要你
在中国实现了城镇化率
逐渐地提高
那么它所带来的
房地产的销售面积和销售额
都会提高的
所以城镇化和房地产
是正相关的
这样以来呢
我们才会说城镇化是房地产
将来改革发展的一个方向
那么在城镇化当中
有改革的内容
什么是改革的内容呢
实际上户籍制度改革
是城镇化能不能实现的
一个关键
如果我们不能有序地
把农村的人口
转成城市人口
然后让城市的公共服务
能够全覆盖
那么我们就不会真正地完成
我们中国意义上的城镇化
其实城镇化里面有户籍制度改革
户籍制度改革
有城市和城市之间的户籍的
这样一个流动
有农村向城市的户籍流动
现在已经开始了
还有一个改革呢
就是土地制度改革
所以城镇化里面两大改革
才能够推动城镇化
第二个改革呢
就是说土地制度改革当中
农村这一块
也就是说农村的土地
怎么样能够
它的建设用地这一块
怎么样能够农地入市
和城市的用地
同地 同权 同价
这个试点也是很快地在进行
很快地在推广
所以不管是户籍制度改革
还是农地改革
这两件事情都在十八大以后
飞快地推动
说到土地
我们刚才提到了
一个是土地财政
一个是土地价格
一个是现代土地制度改革
现在我说一下
为什么土地制度改革
这么样的重要
我们通过这条曲线可以看得出来
如果我们横轴是城市中心
和离城市中心的距离有多远
这是横轴
纵轴是我们土地的出让的租金
就是我们的土地的价格
从这条线我们可以看到
如果是一个正常的情况之下
那么离城市中心的土地应该贵
离城市较远的地方应该便宜
越远越便宜
这是肯定的
是一条平滑的曲线
那么在市场交易情况之下呢
应该是一条平滑的曲线
是一条平滑的这样一条红线
但是呢我们看一下
在中国形成了一个什么情况
是由于我们的土地制度
形成了一个断崖
也就是说呢
我离城市中心越近的地是越贵
但是突然之间呢
离城市中心比较远的地方的话
它就变成农用地了
农用地一下子变得特别的便宜了
它中间有一个断崖
这个断崖之间呢
就形成了
AB区间的土地使用缺口
换句话说的
这一块就是我们的小产权
在城市周边的小产权的
这样一个活动的区域
本来它是应该平滑下来的
由于你是城市的土地
和农村的土地
它是二元化的地址
它是两种土地制度
结果就下来这么一个缺口
就是有一个断崖
这个断崖到现在都没有补上
也就是
AB区间这个土地使用缺口
没有补上
形成了到现在非常难以解决的
小产权问题
和农村土地使用的问题
那么这样造成了
城市里的土地价格高
农村的土地闲置
而且被压低了
不合理地压低了
所以这种情况之下
就形成了饥饿型的城市中心
附近的土地供给
这样的话就使得地价越来越高
房价就越来越高
越靠近城市中心
价格越来越高
越靠近远郊区的话
这个城市的价格就越来越低
大概形成了这么一个
不合理的状况
这和我们的土地制度有关系的
那么这一次我们农地改革
恰恰就是针对这件事情
来执行的
我们看一下农地改革这件事情
是不容易的
为什么不容易呢
不是农民不愿意改
不是政府不愿意改
是地方政府的土地财政
它没有办法很快地解决
土地改革的问题
农地入市的问题
为什么呢
大家看一下这条曲线就知道了
它有多么重要
就是这个土地出让金是多么重要
我们从2001年看到2011年
这十年当中我们可以看到
土地财政收入
就是我们这张图的
柱状图的蓝色的柱
可以看到是涨了多少多少
也就是说
它曾经占财政的比例
在2011年的时候占19.7
结果到了最后呢
几乎占到50%
如果说是占到地方财政的50%
这样一个比重的话
那么就是说什么能够替代
土地出让金
如果说是土地出让金
这一块滑坡
那么地方财政就会出现大问题
因为地方财政出现大问题的话
那很多保障性的
和公益性的
和基础设施都会出问题
所以目前呢
我觉得在土地出让金的改革当中
还是要逐步地进行
不能够一刀切
否则的话地方财政会出现问题
同样地话
对房地产的健康发展也是不利的
我们这里有土改的问题
同时也有税改的问题
所以现在在房地产界呢
有房产税
说了很多很多税改的问题
或者房地产税
或者房地产有关的税收问题
也有土地的
土地招牌挂的制度改革
农地的改革
和我们建设用地的改革
所以现在各种各样的原因
交织到一起
造成了中国房地产下一步
改革的这个主题
实际上是比较困难的
比较很难快速推广的
推动的这样一件事情
但是另一方面我们可以看到
如果我们不动行不行
我们不动也是不行的
从这张图我们可以看到
从1998年到2009年
这个蓝线是商品住宅的价格指数
这个红线是住宅土地交易的
价格指数
可以看到红线是地价
它领跑房价
而且越跑越快
如果这样下去的话
房价是根本没有办法下来
所以房地产的泡沫
和我们的土地的泡沫
和房价的泡沫
这两个是互动的
所以形成某一个局部地区的
这样一些问题
现在已经引发了
局部地区的房地产泡沫问题
那么我们再讲一下
在城镇化主题当中
除了地改以外
还有一个改革
就是金融体制改革
我们就是说银根的改革
银根的改革呢
实际上是这么几件事
一个是完善人民币汇率市场的
形成机制
加快推进利率市场化健全
多层次的资本市场的体系
这个已经开始了
关于利率市场化的问题
实际上现在最近
在2015年
央行出台的很多政策当中
都提到了推进利率市场化
我想这个推进呢
应该说是比地根的改革要快
比土地改革要推动的快
我们的银根的改革
比土地的这方面推动的要快
另外一个呢
和我们密切相关的
就是我们的房地产融资的多元化
我们以前基本上是从
银行这样一个渠道
来进行融资
或者是开发带
或者说是个人住房抵押贷款
这样的话呢
原来房地产的资金
主要来自于银行
那么现在可以看到
从2014年到2015年
我们房地产融资的多元化
已经全面地铺开
所以我想
金融体制改革
在房地产方面
房地产金融方面
已经迎来了一个很好的
很快的一个发展时期
比如说
我们房取的债融资IPO
那已经开启了
那么地产私募股权基金PE
也已经是很普遍
房地产信托Rich
我们呼唤了很多很多年
那么今年也开始做了试点
关于资产证券化
也就是CMBS
也开始做试点
所以呢
房地产的金融产品
开始多元化的配置
这一点呢
从房企业感到非常的贴切
而且最近尤其是互联网金融
互联网+提到一层上来以后呢
甚至于房地产
以房地产某种形式的重筹
也开始推开
所以房企多元化的配置资产
走出国门
而且实现了国际化
得以实现 得以发展
-1.1 中国房地产里程碑和问题 (5'41'')
-1.2 房地产体制机制改革上 (4'16")
-1.3 房地产体制机制改革下 (10'54")
-1.4 关于合理房价 (9'03")
--关于合理房价
-1.5 合理房价的再判定 (9'53")
--合理房价的再判定
-1.6 影响房价的当期因素 (4'36")
-第一章 中国房地产市场发展的回顾与展望--随章练习
-2.1.1 土地所有和使用制度 (20'34")
-2.1.2 土地储备和出让制度 (13'18")
-2.1.3 土地制度改革 (7'26")
-2.2.1住房制度和住房制度改革 (16'14")
-2.2.2 住房政策与住房保障 (9'56")
-2.3.1 规划管理 (2'28")
-2.3.2 建设管理 (3'01")
-2.3.3 预售管理 (10'27")
-2.4.1 不动产统一登记制度 (11'20")
-2.4.2 房地产税收的种类与结构 (9'18")
-2.4.3 房地产税制改革 (10'34")
-第二章 房地产制度与政策--随章练习
-3.1 房地产及其分类 (16'53")
-3.2.1 房地产业的地位 (12'21")
-3.2.2 房地产业的作用 (10'45")
-3.3.1 房地产市场 (18'33")
-3.3.2 房地产市场细分 (4'02")
-3.4.1 住房价格的重要性 (8'47")
-3.4.2 房地产价格指数 (11'48")
-3.5 房地产市场运行的一般规律 (26'04)
-第三章 房地产业与房地产市场--随章练习
-4.1 产业地产的概念与内涵 (7'45")
-4.2.1 产业地产成为地产开发的价值洼地 (3'37")
-4.2.2 产业地产行业分析 (22'03")
-4.3.1 产业园区三大要素 (4'24")
-4.3.2 产业地产产品 (7'13")
-4.3.3 产业地产项目的实施要点 (9'27")
-4.4 案例分析 (7'14")
--4.4 案例分析
-4.5.1 产业地产当前面临的问题 (5'41")
-4.5.2 产业地产的未来发展趋势 (6'40")
-4.6 总结 (1'26")
--4.6 总结
-4.7 对话清华启迪，产业地产十问 (19'48")
-第四章 产业地产--随章练习
-5.1 “商业地产”的概述及定义 (5'54")
-5.2 商业策划及定位 (4'27")
-5.3 商业地产选址和交通规划 (10'28")
-5.4 商业项目的建筑规划 (12'33")
-5.5 建筑外界面设计室内空间设计 (9'29")
-5.6 环境设计与艺术展示设计 (2'39")
-5.7 特殊业态商业设计 (13'05")
-5.8 招商与运营 (2'54")
-5.9 市场分析与发展趋势 (2'48")
-5.10 城市综合体 (4'13")
-5.11 商业写字楼物业 (17'18")
-5.12 酒店类物业 (19'41")
-5.13 精品酒店开发 (2'09")
-第五章 商业地产--随章练习
-6.1 居住地产的发展历程（上） (6'54")
-6.1 居住地产的发展历程（下）(9'38")
-6.2 中外住宅的对比及借鉴 (9'25")
-6.3 国外先进住宅的设计理念 (4'34")
-6.4 房地产项目开发全程策划 (14'05")
-6.5 居住地产的产品定位 (13'35")
-第六章 居住地产（上）--随章练习
-6.6 居住地产的规划及其影响因素 (2'54")
-6.7 案例一：上海古北国际社区 (4'02")
-6.8 案例二：上海创智天地 (6'36")
-6.9 案例三：上海万科城市花园 (7'36")
-6.10 关于住区规划的思考 (7'04")
-6.11 居住地产的商业模式 (18'57")
-6.12 居住地产未来发展展望 (11'06")
-第六章 居住地产（下）--随章练习
-7.1 房地产金融发展概览及创新方向 (14'21")
-7.2 我国房地产金融创新历程及趋势 (8'27")
-7.3 开发商融资介绍 (12'25")
--开发商融资介绍
-7.4 房地产私募基金全球发展及现状 (12'06")
-7.5 房地产私募基金在中国发展 (7'10")
-7.6 REITs介绍及全球发展 (13'19")
-7.7 访谈 (6'47")
--访谈
-第七章 房地产金融创新--随章练习
-8.1 探讨战略的定义 (4'38")
--探讨战略的定义
-8.2 学先进：学习发达市场的房地产发展和战略方向 (9'32")
-8.3 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（上） (5'06")
-8.4 知本源：回顾中国房地产发展和战略选择历程（下） (24'38")
-8.5 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（上） (7'21")
-8.6 站在未来看现在：探讨当下房地产企业战略选择方向（下）(15'22")
-第八章 房地产企业战略选择--随章练习
-9.1 行业规模见顶——从黄金十年步入新常态 (8'32")
-9.2 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（上） (9'25")
-9.3 客户需求精细化——不同群体需求的市场细分（下） (10'37")
-9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上） (10'45")
--9.4 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（上）
-9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下） (14'38")
--9.5 竞争格局的转变——房地产行业面临的挑战与机会（下）
-9.6 开发模式的创新——对内突破，对外探索 (10'36")
-9.7 产品和服务创新——空间、效率、消费模式的重构 (15'33")
-9.8 互联网+房地产的思考——研究人本的需求 (17'05")
-第九章 房地产企业创新--随章练习
